답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.애매한 부분이긴 합니다, 우리나라처럼 임차인의 권리를 보호하기 위한 임대차보호법이 있는 이상 법에 따라 불리한 사항에 대해서 대응을 할수 있으나, 사실 특별히 임대인과의 관계등이 나쁘지 않고, 서로간의 의사소통이 일방적이지 않는다면, 임차인입장에서는 유연성 있게 조율을 하시는 것도 방법일수는 있습니다. 사실 임대차계약이라는 것도 민법상의 사인간의 계약이기에 합의를 우선하는 만큼 본인이 해당요구가 내 권리를 침해하는 부분으로 느끼고 동의할수 없다면 법적 내용을 근거로 대응하셔도 되지만, 특별히 거주하는 기간동안 문제가 없고 현 인상요구가 다른주변시세대비 무리하지 않다면 그래도 수용하시는것도 고려는 해볼수 있습니다 그리고 계약서 작성자체는 의무가 아니고 재계약시에 보증금 변동이 아닌 이상은 특별히 계약서 작성을 하지 않는 경우도 상당히 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대체적으로 수도권에서는 많지 않는게 사실입니다, 임대인입장에서는 해당 대출이 되기 위해 요구하는 심사,서류조건이 까다롭기에 임대차수요가 전혀없는 지역내 매물이 아니고선 특별히 동의하거나 할 이유가 없습니다. 그리고 서울이나 수도권처럼 나름 시세가 높은 지역에서는 LH정책기준에서 맞는 매물이 상대적으로 적은 이유도 있습니다. 즉 앞에서말한 것처럼 서울이나 경기 일부지역에서는 매물찾기가 쉽지 않다는 점은 동일합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양도세는 매도가격과 취득가격의 차액 증 양도차익에 대해 부과가 되는 세금입니다, 즉 시세가 20%을 늘어났다면 해당 늘어난 차액만큼에 대해서 일정비율로 세금을 부과하는 구조입니다. 양도중과세의 경우는 기본세율+20%이고 양도 기본세율은 6~45%까지 이므로 2주택자 기준 과세대상자라면 최대세율이 65%까지도 적용이 됩니다. 질문에서 말한것처럼 실제 얻은 시세차익에 대한 세금이기에 해당 중과세를 부담하더라도 실질적인 이득은 얻게 되나, 사람 심리라는게 내가 사서 오른 시세차익도 결국은 본인 자산으로써 보기 때문에 세금부과에 대한 거부감이 커지는 것이지 단순 산술적으로 구매했던 금액보다는 세금으로써 실질적인 손해가 나지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 적정가격이라는건 사실 없습니다. 토지마다 지목이나 평수 , 주변상황에 따라 차이가 너무나 크고, 기준으로 볼수 있는 가격 또한 정해져 있지 않기 때문입니다. 토지 매수자입장에서는 보통 공시지가를 기준으로 하여 대략적인 가격을 예측하지만 매도자 입장에서는 공시지가의 경우 시세보다는 낮게 책정이 되는 특성이라 판단하기에 최소가격으로써 보는 경향이 강해 사실상 당사자간 가격괴리가 좀 있는 편입니다 .그에 따라 해당토지주변 시세등을 부동산을 통해 확인하시어 대략적인 매매가능가격 (평당 얼마...)을 기준으로 당사자간 합의를 통하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 사실 알수 없는부분입니다. 그리고 실거주를 하는 것은 개인의 사정에 따른 부분이고, 정부정책에 따라 움직인다면 실거주가 아닌 매매를 위해 재계약을 거부할수도 있습니다. 물론 해당주택이 토지거래허가구역 및 규제지역 내 주택일때 해당됩니다. 중요한건 예측만으로 임대인의사를 알수 없기에 만기 6~2개월전 재계약에대한 협의를 통해 임대인의중을 물어보시고 대응하시는게 필요할듯 보입니다. 지금처럼 전월세매물이 말라기는 시장상황에서는 일부 인상을 감수하고라도 재계약을 하는게 유리한게 사실이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.틀린말은 아닙니다. 이러한 사항때문에 이전정부나 그이전정부에서도 강한 규제를 일부해제하면서 결국 정책자체가 흐지부지된 경우가 많습니다, 세입자입장에서는 전월세 물량 감소에 대한 불만이 국회의원이나 정부지지율에 반하는 표로 나타나기 때문입니다. 그런데, 정말 정부가 시장에 개입해서 주택시장의 체질개선을 하고싶다면 일부 다주택자와 투기수요를 근절하여야 하는데, 과정에서 자연스럽게 초기 나타날수 밖에 없는 문제이기도 합니다. 결국은 정부가 정책운영을 잘 하게 된다면 시간이 지나 점차 완화될 가능성이 높기에 당분간은 어떻게든 버티는게 필요할듯보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당의 금액만으로 위험성을 판단하기는 어렵습니다. 보통 주택가격과 전세보증금, 남은 대출금액등을 종합적으로 판단하여야 가능한 부분입니다. 그리고 전세계약시 기존 근저당 말소조건으로 하는 경우 현재의 근저당은 리스크요소가 아니기에 어떻게 계약을 진행하는지까지 모든 부분을 고려하여야지 위험성 여부가 판단이 됩니다. 가장 안전한 방법이라 할수 있는 보증보험가입의 경우 공시지가 126%이내에 내 보증금이 들어와야 하고, 선순위채권(근저당)+전세보증금 주택평가액의 90%이내여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 앱테크가 있다면 인터넷상 알려지지 않았을 것입니다, 이유는 앱태크의 특성은 초기단계에서 가장 많은 혜택을 부여하고 일정회원이 모인 시점부터는 혜택이 감소하게 됩니다. 물론 모두가 그렇지는 않지만 지금까지 했던 모든 앱테크 대부분이 회원정보취득을 목적으로 초기보다는 낮은 혜택제공을 하거나 갑자기 사라지는 경우도 많아 실제 이용자 입장에서는 초기앱을 적극적으로 이용하는게 가장 부수입을 높이는 방법입니다 . 그외 많이 알려진 앱테크는 결국 그하나마으로 수익을 높게 창출하기는 현실적으로 어려워, 여러개의 앱을 동시에 하는 방식으로 수익극대화을 하는게 최선이라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청북이라는 지역에 대해서 잘 알지 못해 입지분석을 해드리기는 어려우나, 일단 직주근접의 이유로 해당지역에 거주를 하신다면 당연히 자가구매도 해당지역으로 하시는게 맞을듯 보입니다, 다만 이후에 결혼이나 직장이동등의 사항이 발생할 경우 현주택을 매도하여야 하기에 거래가 그나마 활발한 주택에 대해서 구매를 하는것은 필요해 보입니다. 그리고 평택을 포함한 경기남부권에서는 반도체클러스터와 연계된 호재가 존재하기에 지역자체가 비수도권이라도 나쁘지 않을것으로는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 수도권내 생애최초대출은 LTV70%로 일괄조정되었습니다. 그에 따라 규제지역이 아니라도 수도권내 주택이라면 해당 비중으로 보셔야 하고, 대출시 기준주택가격은 분양가 기준이아닌 은행이 평가하는 주택평가가액으로 실제 얼마에 산정이될지는 확답할수 없습니다 거기에 DTI와 방공제를 고려하면 실제 70%가 풀로 대출될지도 알수 없습니다. 그리고 위에서 중도금대출무이자라면 실제 이자비용 2천만원은 고려할 상항은 아니듯 보이고, 결과적으로 취득세금을 고려하면 최종적으로 분양가의 20%(계약금제외)자금은 추가 조달이 필요할수 있습니다 .자금이 부족한 경우로써 해당아파트의 전매제한이 없다면 상황에 따라 전매를 진행하실수는 있는데 보통은 주변부동산을 통해 알아보셔야하고 해당 과정에서 피가 붙을지 마피가 붙을지는 현지 상황과 수요에 따라 달라질수는 있습니다.