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신축으로 봐주는 것은 대충 어느정도 기간까지인가여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법으로 신축에 대한 기준이 명확하지는 않습니다 . 지역에 따라서도 조금은 다른데, 건축한지 3년이내를 신축으로 보는데도 있고 5년이내까지도 신축으로 구분할수도 있습니다. 그리고 보통 7년이내 건축물에 대해서는 준신축으로 구분하게 되고 이후 경과년도는 모두 구축으로 구분하게 됩니다.
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부동산
26.01.10
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부동산 경매에 참여하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매는 경매당일 법원에 참석하여 입찰표 작성 및 입찰보증금을 지급을 하시면 됩니다. 보통 입찰자중에서 가장 높은 금액을 기재한 사람에 낙찰자가 되며, 낙찰시 법원은 이후 매각허가를 내주고 경략대금기간이 정해지면 해당기간에 나머지 잔금을 지급하면 해당 경매부동산의 소유권자 될수 있습니다. 다면 경매는 실제 참여하는 과정도 중요하지만 입찰 참여전까지 해당 매물의 권리분석 그리고 임장을 통한 입지및수익성분석, 특히 현 점유자에 대한 명도가능성 판단이 중요하고, 거기에 경매절차에 대한 부분까지 사전에 어느정도의 기본적 지식이 필요합니다. 그러므로 참여자체는 별다른 제한은 없으나, 반드시 관련한 공부는 하시고 접근을 하셔야 리스크를 줄일수 있습니다.
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부동산
26.01.10
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월세 계약갱신권 사용 계약서 작성시 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 임대인은 계약 갱신때마다 새로운 계약서 작성을 하였는데, 계약서 작성시 재계약으로 판단되면 2년을 무조건 거주하는거로 알고있습니다. (x : 무조건 2년은 아닙니다. 기간은 협의에 따라 달라지는 부분이고 계약기간까지 거주해야할 의무가 있는 건 아니지만 중도해지에 대한 강행규정에 해당되는 경우 무조건 해당기간까지 거주를 해야하는 것도 아닙니다, )1. 연장계약에 해당되며, 임차인은 만기 6~2개월전 계약갱신청구권 사용을 통한 계약연장을 통보하시면 되고, 계약서 작성시 특약에 위사용에 대한 내용을 기재하시면 됩니다. 2. 연장계약입니다. 그리고 갱신청구권 사용이 5%이내 인상으로 제한이 되겠으나, 이게 반드시 임대료를 인상하여야 하는것은 아닙니다, 쉽게 상한선이 5%로 정해졌을 뿐 시세에 따라 현재보단 낮게 동일하게 등등 협의에 따라야할 부분입니다. 3. 당사자간 편의대로 하시면 되나, 기존계약서를 수정할 경우 수정된 부분마다 당사자간 서명 및 날인이 되어야합니다. 그냥 새로 작성하시는게 보기에도 좋고 이후 전세보증이나 전세대출 연장시 제출할때에서도 유리할듯 보입니다.
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부동산
26.01.10
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아파트 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수할떄 문제는 위 부분만 봤을 때 없습니다, 기존 근저당은 계약서 작성시 특약사항을 통해 잔금지급시 기존 근저당 말소등을 명시하시면 되고, 그외 다른 부분들은 기재를 하지 않으셔서 문제가 될 여지가있는지는 판단하기 어렵습니다. 보통 계약서상 특약을 위처럼 작성하고 이후 잔금지급후 은행에 대출상환영수증이나 근저당말소등기접수증을 통해 상환여부만 확인하시면 되고 보통 잔금일에 소유권이전등기를 하기 떄문에 해당 시점에 법무사를 통해서도 확인하시면 됩니다. 계약서 작성에 대한 부분은 중개사를 통해 거래를 하시면 계약사항에 대한 작성 및 특약, 그리고 위 부분들 모두 확인을 해주고 조언을 해주기에 중개사를 통하시면 될듯 보입니다.
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부동산
26.01.10
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계약금(분양권) 해지 작성 안했을시 이자? 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분에 대해서는 법률전문가의 도움이 필요한 상황으로 보입니다 일단 계약의 성립에 대해서는 질문자님 주장과 다르게 분양계약서를 작성하고 계약금을 넣는 순간 정당계약은 성립하였다고 보는게 맞습니다 ,즉 계약성립에 대한 논쟁자체는 의미가 없습니다. 문제는 취소의사를 밝혔음에서 계약이 해지되지 않았다는 점은 다툼의 여지가 있긴 하나, 보통 계약금계약에서는 일반적인 해지가 가능하고, 계약금에 대한 몰수 정확히는 분양계약서상 해약관련 의무를 이행하면 계약은 해지되는게 맞습니다. 결국에는 본인이 해약금에 해당되는 부분을 모두 지급하고 해지통보를 명확하게 하였는지 중요한 부분이 될듯 보이는데, 사실상 분양사를 상대로 개인이 다툼을 하는게 쉽지 않은 이유가 분양사가 제공한 계약서상 약관에 따라 진행이 되었기에 이에 서명을 한 수분양자가 불리할수 밖에 없는 게 사실입니다. 그래서 위와 같은 문제 발생시 처음부터 법률전문가의 도움을 받아 분양사와 상대를 하시는게 필요할듯 보입니다.
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26.01.10
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25년 2월 25일에 오피스텔 계약했는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제 답변에 대한 이해가 어려우셨나 봅니다. 쉽게 임대차에서는 몇가지를 알고 계셔야 하는데, 기본적으로 계약기간이 종료되기 즉, 만기 6~2개월전에는 퇴거를 원할 경우 반드시 상대방에게 계약연장 거절의사를 밝히셔야 합니다. 질문에서 질문자님이 1년 계약기간에 맞추어 만기퇴거를 하실거 였다면 기본적으로 만기 6~2개월전까지 해당 연장거절의사를 전달하여야 하는게 기본입니다. 이는 특약에 따른 부분이 아니라 법으로써 강제되는 의무사항입니다. 만약 이를 통보하지 않고 상대방도 통보가 없는 상태로 해당 기간을 지나치면 계약이 자동연장이 되는 것이고 보통은 이를 묵시적갱신으로써 동일조건으로 기간정함이 없는 경우 2년으로 보게 된다는게 법적 묵시적갱신입니다. 다만, 임대차 보호법에서는 최초 임대차부터 임차인이 거주할수 있는 최소기간 2년을 보장하게 되는데, 여기서 2년은 1년계약이라도 2년으로 본다는게 의미가 아니라 예를 들어 임차인 1년 계약만 하고 민기퇴거를 원할 경우 의 의사통보기간에 맞추어 연장거부 의사를 상대방에게 통보하면 계약은 기존대로 1년만에 종료가 되는 것이지만, 임차인은 추가거주를 원하는데 임대인과 계약조건이 맞지 않거나 혹은 퇴거를 요구하는 경우 임차인에게 최소거주기간 2년이 보장되므로 연장을 거부할수 없다는 의미입니다, 그리고 최초 1년계약이후 법적최소거주기간이 되지 않은 상황에서는 자동연장이 될 경우에는 묵시적갱신이 성립하지 않는다는게 일반적인 해석인데 이는 본인이 최초 1년 계약을 하고 서로간 만기 6~2개월전 해지에 대한 의사통보가 없이 지나갔다면 동일한 자동연장이 될수 있으나, 이때 적용되는 임대차보호법은 법적 최소거주기간에 따른 연장으로 보는게 일반적 견해입니다. 즉, 묵시적 갱신으로써 자동갱신이 아닌 법적최소거주기간 명시에 따른 자동연장으로 구분되어 중도해지시 적용되는 부분도 차이가 생기게 됩니다. 법에서는 묵시적갱신에서의 중도해지는 임대인이 의사통보를 받은 3개월후 계약이 종료된다고 명시되어 있지만 최소거주기간 보호에 따른 자동연장에는 해당 부분이 적용되지 않기에 질문에서 말하는 3개월후 자동종료는 불가하는 의미입니다.
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26.01.10
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한국에 인구 감소로인해서 집값이 떨어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구수는 시장내에서 수요에 영향을 주는 하나의 요인입니다. 즉 부동산 시장에서도 인구감소는 수요감소의 요인이고 이는 수요감소에 따른 가격하락으로 나타날수 있습니다. 결과적으로는 인구감소가 장기화 .,지속화되면 주택가격도 하락세로 나타나게 됩니다 .
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부동산
26.01.10
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임대차 계약이 끝나고 보증금 반환시점에 집주인과 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 협의를 통해 해결하셔야 할 부분으로 보입니다. 이유는 해당 주택에 거주한 사람들의 기준이 원칙상 주민등록등본상은 행정적인 부분이지 이게 1인당 1만원이라는 실제 관리비에서의 기준이 되기는 어렵습니다. 특히 자주 왔다갔다한 경우라면 임대인 입장에서는 함께 거주를 하였다고 의심을 할 여지가 있기 때문입니다. 결국 큰 돈이 아닌 부분으로 감정적인 다툼을 하시기보다는 자주 오고 갔다면 그대로 지급을 하시는 것이 덜 스트레스를 받을 것으로 보입니다. 최종적으로 임대인이 퇴거시 원상복구의무나 보증금 반환에서 감정적인 마찰에 따라 트집을 잡아 귀찮게 할 경우 임차인입장에서도 결국 손해가 될수 있기에 적당한 수준에서 좋게 마무리를 하시는게 나을 듯 보입니다.
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부동산
26.01.10
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중도퇴실시에 임대인과 임차인간의 분쟁에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우 임대인 요구하는 조건이 충족되는 시점이 해지합의가되는 시점으로 볼수 있습니다. 논란의 기준은 있겠으나 통상적으로 새로운임차인이 입주하여 임대인의 임대차에 따른 사용수익 손실이 발생하지 않는 2월7일이 기준이라 판단이 되기에 해당기간전까지 월세, 관리비, 그리고 해당목적물에 대한 관리의무까지 부담을 하신다 판단이 됩니다. 우선 임대인 질문처럼 말한 것은 어느정도 질문자님의 말처럼 트집을 잡을 위한 부분의 의심이 될수 있으나, 동파등은 사실상 관리상의 과실로 보아 임차인이 부담할수 있기에 공실기간동안 동파가 되지 않도록 하시는게 필요합니다, 그리고 전입신고상태는 계약과 관계없이 반드시 보증금 반환전까지는 무조건 그대로 두셔야 합니다, 즉 보증금 반환을 다 받으신뒤에 별도 전출신고없이 새로운 주택에 전입신고를 하시면 되고, 보증금 반환이 다 되지 않으면 새로운 주택에 대해서도 전입신고를 하시면 안됩니다.
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부동산
26.01.10
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경매로 집이 넘어갔습니다 미납관리비 부분이요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상 거주자인 질문자님이 모두 부담하시는게 맞습니다. 본인 임의대로 처리하실 부분은 아닙니다. 2. 보통 관리사무소는 법적으로 전유부분에 대한 관리비를 청구할수 없기에 낙찰자와 협의를 통해 일정부분 손실을 보고 정리하려고 하고, 낙찰자는 다음 임대차등의 사용수익을 위해 빠르게 이를 마무리 하려 합니다. 그리고 이렇게 마무리가 된 상황에서 퇴거한 이전 거주자에게 별도 구상권청구등은 하지 않는게 일반적입니다. 이유는 법적소송비용에 비해 실익이 적기 떄문입니다. 3. 2와 같습니다, 위 내용에서 낙찰자 이사비용 70만원을 제시하였고 본인이 이를 거절하고 무단퇴거를 하였다면 낙찰자 입장에서 어치피 이사비로 줄 70만원을 관리비 처리비용으로 부담하면 되기에 구상권청구를 해야할 이유가 있을까 싶습니다. 그리고 질문처럼 문자를 보낸 것은 낙찰자가 관리실과 협의에서 우위를 점유하려는 목적과 질문자님에 대한 압박효과를 높이려는 것으로 보이긴 합니다, 4. 관리사무소에 문의를 해보시기 바랍니다.
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부동산
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