답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 공사계약에서는 계약금액도 중요하지만, 그보다 먼저 공사의 범위와 문제가 발생했을 때 누가 책임지는지를 명확히 확인하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 무엇보다 공사범위가 구체적이지 않으면 계약 이후 한 부분의 대해서 공사에 포함여부를 두고 분쟁이 발생될 수 있기에 공사할 위치와 자재, 수량, 시공방법 등을 가능한 한 구체적으로 계약서나 시방서에 정리해 두는 것이 필수라고 할 수 있습니다. 또한 공사과정에서 예상하지 못한 추가공사가 발생할 경우 추가금액은 어떤 기준으로 결정하는지, 반드시 사전승인을 받아야 하는지를 정해 놓지 않으면 공사가 끝난 뒤 추가공사비를 두고 다툼이 발생할 가능성이 높아질수 있습니다. 마지막으로 계약단계에서는 각 부분에 대한 책임주체도 중요합니다. 원도급업체와 실제 시공업체가 다르거나 여러 업체가 함께 공사를 진행하는 경우에는 문제가 발생했을 때 서로 책임을 미루는 상황이 생길 수 있기 때문에 계약상 책임을 부담하는 업체를 명확하게 해둘 필요가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택의 관리비를 장기적으로 줄이기 위해서는 두 가지 방법을 함께 활용하는 것이 가장 효과적입니다. 계약단가의 적정성을 주기적으로 점검하면서 동시에 실제 업무량과 업무과정을 분석해 불필요한 지출이 반복되고 있지는 않은지 확인하는 관리체계가 필요하다고 생각합니다. 계약단가측면에서는 여러 업체의 견적을 비교하고 적정 단가를 협상하면 비교적 빠르게 관리비를 절감할 수 있을 것으로 보이고, 운영비 측면에서는 매월 실시하던 작업들 중 법적으로나 시설관리상 반드시 필요한 것이 아니라면 실제 필요주기를 다시 검토할 수 있고, 여러 업체가 비슷한 점검을 각각 수행하고 있다면 업무범위를 조정해 중복비용을 줄일 수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 명의를 이전하려면 일반적으로 매매를 통해 소유권을 이전하거나, 증여를 통해 소유권을 넘기는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 질문의 내용처럼 실제 구입비용을 부담하고 이후 관리·운영까지 형이 하였다고 하더라도, 그것만으로 현재 등기명의가 자동으로 형에게 변경되는 것은 아닙니다. 또한 실제 소유자는 형인데 다른 사람의 명의로 등기해 둔 것이라면 구체적인 취득경위와 자금관계 등에 따라 명의신탁 문제가 발생할 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다. 따라서 형에게 소유권을 이전하려면 정상적인 매매계약을 체결하고 실제 매매대금을 지급하는 방식이나, 대가 없이 이전한다면 증여의 방식으로 진행하는 것을 검토해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 관리는 단순히 문제가 생긴 뒤 보수하는 방식보다는 문제가 발생하기 전에 시설상태와 비용을 분석해 대응하는 ‘예측형 관리’의 중요성이 더 커지고 있는게 사실입니다, 예를 들어 엘리베이터, 배관, 외벽, 주차시설, 전기·소방설비 등 주요 시설마다 사용연수와 점검기록, 고장이력을 지속적으로 관리하면 어느 시점에 수선이나 교체가 필요할지를 어느 정도 예상할 수 있고, 이를 장기수선계획이나 예산편성과 연결하면 갑작스럽게 큰 비용이 발생하는 것도 줄일 수 있습니다.관리비 역시 단순히 전년도 금액을 기준으로 예산을 편성하기보다는 전기료·인건비·용역비·수선비 등의 변화를 분석하여 향후 비용 증가 가능성을 미리 반영하는 방식이 지속적인 관리,운영에 필요할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출은 금리 수준뿐 아니라 스트레스 DSR과 금융기관의 가계대출 관리 강화 등으로 인해 과거보다 자금조달 부담이 커진 것이 맞습니다. 또한 대출한도 역시 주택의 소재지역이나 주택가격, 개인의 소득과 기존 부채 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 매매 전 본인이 실제로 받을 수 있는 대출한도를 먼저 확인하고 자금계획을 세우는 것이 중요합니다.이사의 경우 일반적으로 봄과 가을에 이사수요가 많기는 하지만 다른 시기에 이사가 전혀 없는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 이사철인지 여부만을 기준으로 매수시기를 결정하기보다는 본인의 자금여력과 대출가능금액, 필요한 주택의 조건 등을 우선적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다. 특히 주택매매는 계약 이후 대출이 예상보다 적게 나오는 경우 자금계획에 문제가 생길 수 있기 때문에, 가능하다면 계약 전에 금융기관을 통해 예상 대출한도를 확인한 뒤 매매를 진행하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동주택의 관리비를 줄이거나 개선하려면 단순히 전기나 수도 사용량만 보기보다는 관리비가 어떤 항목에서 얼마만큼 발생하고 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 관리비에는 사용량에 따라 달라지는 비용뿐 아니라 인건비, 경비·청소용역비, 승강기·소방시설 등의 유지보수비, 각종 위탁관리비처럼 사용량과 직접적인 관련이 적은 고정성 비용도 포함되기 때문입니다. 따라서 먼저 관리비를 인건비·용역비·공공요금·수선유지비·위탁관리비 등으로 나누어 전년 또는 이전 기간과 비교해보는 것이 좋습니다. 특정 항목이 크게 증가했다면 인원이나 업무범위가 변경됐는지, 계약단가가 인상됐는지, 일시적인 대규모 수리가 있었는지 등을 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.커피 프랜차이즈 창업비용은 브랜드에 따라 가맹비, 교육비, 인테리어비, 시설비 등이 달라질 수 있습니다. 다만 실제 전체 창업비용은 이러한 프랜차이즈 개설비용보다도 매장의 평수와 입지에 따른 임대차 조건, 즉 보증금·권리금·월세 등에 따라 더 크게 달라질 수 있습니다.예를 들어 일부 유명 커피 프랜차이즈의 경우 10평 내외 기준으로 가맹비와 인테리어, 장비 등을 포함한 개설비용이 수천만원대에서 형성되어 있으나, 여기에는 점포 임대차보증금이나 권리금 등이 포함되지 않습니다.따라서 실제 창업을 하려면 브랜드 개설비용 외에도 임대차보증금, 권리금, 초도물품비, 운영자금 등을 함께 고려해야 하며, 입지에 따라서는 전체 창업비용이 1억원을 훨씬 넘어갈 수도 있습니다. 결국 커피숍 창업비용은 단순히 프랜차이즈 가맹비만 보기보다는 브랜드 비용 + 점포 임대차비용 + 운영자금을 모두 합산해서 판단하는 것이 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 규제가 대출이나 세금 등 경제적인 부담을 높이는 방식으로 이루어지다 보니 질문처럼 느끼실 수는 있다고 생각합니다. 다만 이러한 정책을 이재명 정부가 단순히 국민에게 세금을 더 걷기 위한 목적으로 시행한다고 보기는 어렵습니다. 현재 정부가 밝히고 있는 정책 방향은 주택시장 과열과 투기적 수요를 억제하고, 가계부채를 관리하면서 중·단기적으로 주택시장을 안정시키려는 데 목적이 있다고 볼 수 있습니다. 실제로 최근에도 다주택자 대출규제 강화와 갭투자 목적의 금융 이용 제한 등이 함께 시행되고 있는 상태입니다. 물론 이러한 규제방식이 현재 시장 상황에 적절한지, 실제 집값 안정에 어느 정도 효과가 있을지는 별도로 평가할 문제입니다. 따라서 정책의 효과나 방식에 대해서는 충분히 비판적인 의견을 가질 수 있지만, 정책의 결과와 정책을 시행하는 목적은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 결과가 기대와 다르게 나타날 수 있다고 해서 처음부터 세수확대만을 목적으로 한 정책이라고 단정하는 것은 조금 조심할 필요가 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의 주택은 각자의 지분 비율에 따라 취득세, 보유세, 양도소득세 등 세금 부담이나 대출한도 등에 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 공동명의 주택은 매도나 담보대출 등 중요한 처분행위를 할 때 다른 공유자의 동의가 필요한 경우가 많기 때문에, 실제 관리나 처분 과정에서도 단독명의와는 차이가 있습니다.따라서 공동명의를 선택할 때는 단순히 절세효과만 보기보다는 각자의 지분율, 소득, 주택 수, 향후 매도계획, 대출 이용 여부 등을 함께 고려하는 것이 좋습니다. 특히 세금은 주택가격이나 지역, 보유주택 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 명의 비율을 정하기 전에는 세무적인 부분까지 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공사대금을 받지 못했다고 해서 무조건 유치권을 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 유치권이 성립하려면 질문에서 말씀하신 내용을 포함하여 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.대표적으로 공사업체가 해당 건물을 실제로 점유하고 있어야 하고, 받을 공사대금 채권이 변제기에 도달해 있어야 합니다. 또한 그 공사대금 채권이 유치하려는 건물 자체에 관하여 발생한 채권이어야 합니다.예를 들어 해당 건물을 신축하거나 창호·설비 등의 공사를 하고 발생한 미지급 공사대금이라면 해당 건물과 공사대금 채권 사이의 관련성, 즉 견련성이 인정될 수 있습니다.다만 질문처럼 공사가 끝난 뒤 공사업체가 건물을 건축주에게 인도하고 현장에서 완전히 철수하여 점유를 상실했다면, 원칙적으로 유치권을 계속 주장하기 어렵고 이미 성립해 있던 유치권도 점유 상실로 소멸할 수 있습니다.