답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금을 보호할수 있는 가장확실한 방법은 보증보험에 가입을 하는 게 최선입니다. 사실 계약시점에 2년혹은 4년뒤 보증금반환이 100%가능하도록 완벽하게 설정할 방법은 없습니다. 이유는 현재는 권리상 아무런 문제가 없고 임대인의 재정에도 문제가 없더라도 장래에 임대인의 반환능력이 크게 낮아질수도 있기 떄문입니다 , 결국은 임대인으로부터 반환이 어려워지면 보증보험을 통해서라도 우선변제를 받을수 있도록하는게 가장 확실하게 보증금을 지키는 방법입니다. 그리고 전세계약전에 등기부를 통해 권리관계등을 확인하는 것이고 계약서작성이후에는 확정일자부여, 전월세신고, 잔금이후에는 전입과 전입신고 및 보증보험 가입을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 구매한 주택이 토허제 구역내라면 전입의무가 있을 것이고 만약 전입신고를 옮기면 현 전세주택에 대한 대항력을 상실하게 되는 위험이 있을수 있습니다. 또한 전세대출이 혹시라도 있는경우라면 구매주택의 주담대과정에서 상환조건부로써 신청할수 없기에 결과적으로 주택담보대출 한도가 낮아지거나, 별도 제한이 될 가능성도 있어 이부분도 확인이 필요합니다. 또한 현재 임대차를 연장해도 입주가능시점이 만기시점과 딱 맞지 않으면 결국은 중도해지를 하여야하고 이때 중개보수 지급등의 패널티를 부담할수 있기에 비용적인 면에서는 실익이 크지 않아 보입니다. 다만 2년뒤에 전세가격이 많이 오를지 현재와 비슷할지, 혹은 내릴지는 알수 없는 부분인데 질문자님 생각처럼 현 상황상 추가로 더 오를 가능성이 있는 만큼 고민이 충분히 될 부분으로는 보입니다, 다만 리모델링에 따른 이주시 조합에서 이주비 대출등을 해주기떄문에 이자부담이 있더라도 목돈에 대한 자금조달은 어느정도 해소가 되지 않을까 생각이 되고, 과정상 정상적으로 전세종료 -> 전입 -> 이주기간 이주 -> 재전입 방식으로하는게 생각치 않은 문제나 돌발경우가 적지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 요인들이 재건축사업진행에 어려움을 주는것은 맞습니다. 다만 재건축의 경우는 정부가 밀어부치는 것보다는 현 거주자들이 더 원하는 경우가 많아 정부가 혜택을 주지 않아도 자체적으로 진행하려는 움직임이 큽니다. 이유는 재건축을 통한 시세상승에 대한 기대치가 높기 때문입니다. 문제는 건설비용의 증가와 인허가절차나 조합간 갈등에 따른 사업기간 지연과 그에 따른 비용이 가장 큰 걸림될이 될수 있는데, 정부가 선도지구를 선정함으로써 심의,인가등의 절차를 축소하여 사업기간을 단축하여 주는 것과 더불어 용적률 완화를 통해 사업성을 높여주기 떄문에 사실 위 문제들이 어느정도 상쇄가 가능할수 있어 오히려 사업진행에 속도가 높아질수 있습니다. 즉, 입지가 유리한 구축단지에서는 선도지구가 됨으로써 위와 같은 문제를 상쇄할 동력이 있기에 사업진행에 속도가 붙을수 있다는 점에 선도지구가 아닌 단지에 비해서는 빠르게 재건축사업이 진행될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 매월 얼마가 나가는냐는 개인마다의 대출금액과 이자율, 상환방식과 기간에 따라 달라집니다. 이러한 상세기준없이 단순하게 얼마를 내냐고 물어보시면 답변을 드리기 어렵습니다. 예를 들어 주담대 30년 만기 3억을 대출받고 금리가 4%~4.5%대라면 매달 140~155만원정도가 부담되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 말그대로 주택별 각각의 권리관계와 시세 대비 보증금이 보증보험 가입기준에 맞는지를 확인하셔야 할 부분입니다, 단순히 매물기준으로 이건되고 이건안되고를 통합적으로 답변드릴 통합기준은 없고, 있다면 보증보험 가입을 위한 요건과 청년전세대출 신청 및 자격요건에 기본사항이 충족되는지 여부이지, 충족되더라도 각 매물별 권리관계가 다르기에 이는 직접 매물별확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 입주요소에 충족되는 주택은 사실 없으나, 한 지역에서 가장 입지가 유리하다는 것은 곧 가격에 반영되기 때문에 해당지역 대장아파트를 찾아보시는게 맞을듯 보입니다. 부동산의 경우는 다른 재화와 다른 개별성, 고정성등이 있고, 공급에 제한이 있어 수요심리가 그대로 가격에 반영이 되게 됩니다. 즉, 가격이 곧 가치라고 볼수 있어 가격이 가장 높은 아파트가 종합적인 평가가 가장 높다고 볼수 있습니다. 다만 본인이 원하는 입지요건이 다른 경우 그 기준에 맞는 주택을 찾으시는 게 되는데, 예로 자녀가 있다면 장기거주를 위한 학군(초,중,고)등의 학군이 우선순위가 될수 있고 반대로 1,2인가구라면 직주근접이나 교통편의성이 입지선택에 우선순위가 될수 있고 그에 따른 주택을 찾아보시면 됩니다. 다만, 질문처럼 가장 입지가 좋고 내부 구조도 잘빠지고 미래가치가 있다면 이는 정확한 기준이 없는 만큼 해당 지역 대장아파트가 해당될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복층형의 경우 기본적으로 천장이 높기 떄문에 시각적으로 넓어보이는 효과가 있습니다, 다만 복층의 경우는 거주를 지속할수록 열효율성등에서 많은 단점이 나타나고, 생활상 이동하는데 있어 불편함이 커지기에 실제 거주경험이 있는 사람들은 거주수요를 회피하는 게 일반적입니다. 실제 젊은 세대등에서 처음 복층에 대한 로망을 가지고 입주를 원하나 , 1~2년뒤에는 불편하고 비효율적이라는 이유로 퇴거하는 경우가 더 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느쪽이 합리할지는 당사자가 결정할 부분이라 생각됩니다. 사실 결혼의 비용이나 진행방식은 당사자의 선택의 몫이고, 제3자가 판단할수는 없습니다, 능력이 되면 호화롭게 할수도 있고 능력이 부족하다면 그에 맞추어 하면 되는 부분이지, 이게 삶의 질을 좌우하거나 사회적문제로까지 볼수 있는 큰 부분은 아니라 판단이 됩니다. 쉽게 결혼식을 소규모로 한다는게 능력이 있어도 추세적으로써 당사자의 선택에 따른 것일수도 있기 떄문입니다. 사실 양극화가 사회전반의 문제로써 제기되는 것이라면 우리삶에 필수적인 요인 즉 주거와 같은 부분에서는 부의 재분배 문제나 삶의 질 문제등이 나타날수 부분이 더 사회적인 문제로 인식되어야 하는게 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 일시적2주택 인정을 받는게 양도소득세 비과세가 가능하기에 가장 좋은 방법이 될수 있습니다. 일시적 2주택 양도비과세 요건은 종전주택의 취득하고 1년이상 경과한뒤에 신규주택을 매수하고 매수한 시점으로부터 3년내 기존주택을 매도하면 양도세는 비과세가 됩니다. 단, 비과세 대상주택은 1가구1주택 비과세요건(2년보유, 12억이하, 2년실거주)을 갖추셨어야 합니다. 질문의 경우라면 1년내 종전주택을 매도하시는게 양도비과세 혜탹이 가능하기에 신규매수주택이 아닌 종전주택을 먼저 매도하는게 유리할수 있고, 설령 비과세가 되지 않더라도 장특세 적용을 고려하면 종전주택을 매도하는 게 훨씬 유리합니다. 단, 일시적 2주택비과세혜택을 받지 못하면 양도중과세 적용이 될수 있어 기간내 빠르게 매도하는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중요한건 보증금 반환이 안된 상태에서 이사를 하시는 것으로 보입니다. 이런 경우 기존대항력유지가 필수적이기에 일단은 전입신고를 위해서는 현 주택에 다른 가족일부를 남겨두시고 본인만 새 주택으로 전입을 하는 방법이 있을수 있어보이며, 만기일에 반환이 안될 경우 임차권 등기를 신청하여 등기가 된 이후에는 세대원 모두 이전을 하시면 될듯 보입니다. 참고로 정상적인 만기퇴거의 경우라면 세입자가 나서서 다음임차인을 구하는지 않아도 되기 떄문에 임대인과 반환에 대한 협의를 하시면서도 법적 절차는 그대로 진행을 하시는게 빠르게 반환을 받을수 있는 방법일수 있습니다 .