답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 분양의 경우 최초 계약금이 먼저 지급되고 중도금과 잔금등으로 지급되게 됩니다. 세금의 경우는 취등록세는 등기생성이 이후 소유권이전시에 발생되므로 당장에 발생되는 부분은 아닙니다. 해당 시점에 취등록세와 법무사비용이 발생될수 있습니다. 그리고 옵션비는 사실상 분양시점에 선택사항에 따라 분양가에 포함되게 되어 분양가가 정해지게 되므로 사실상 별도 지급하는 부분은 아닙니다. 대출의 경우 해당 상품의 한도가 4억이고, 15억이하 6억은 정부가 규제에 따라 전체 주담대상품에 대해서 최대 대출한도를 제한하는 것입니다. 즉, 시중은행 대출상품이든 질문에서 말한 공공대출상품이든 모든 주담대 대출상품은 최대 6억이내로 제한되고 청년, 무주택 관련 대출상품의 경우 각 상품별 한도기준에 따라 정해지게 됩니다. 전매시에는 중개수수료와 양도소득세 발생될수 있는데 해당부분은 매도시점에 따른 거래가격이나 프리미엄등 여러 기준에 따라 적용되는 세율과 중개보수율이 달라지므로 이는 정확한 시점과 금액이 나와야 계산 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자를 먼저 받으시거나 전월세신고를 먼저 하시기 바랍니다. 보통 전세대출 신청시 제출되는 임대차계약서도 은행에서는 확정일자가 부여된 임대차계약서를 요구하는 게 일반적이기에 대출신청전에 확정일자를 먼저 부여받으시고 대출신청을 하는게 순서상도 맞습니다. 즉 계약서 작성 -> 확정일자 부여 & 임대차신고 -> 전세대출신청 -> 잔금지급후 전입신고 순으로 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약기간중에서는 월세인상은 원칙적으로 임차인 동의없이는 불가합니다. 2. 임대인은 특약의 조항을 근거로 인상을 주장하고 있는 부분으로 보이는데, 개인적 판단으로 해당 특약은 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없을 것으로 판단되어 현 월세 그대로 만기까지 거주가 가능할것으로 판단됩니다. 3. 해당 특약은 계약상 합의로 정해진 만큼 적용가능한 부분이나, 법에서 정한 임차인에 불리한 특약은 효력이 없는 것으로 보기 떄문에 위 특약자체를 적용할수 없을 것으로 보입니다. 4~5. 특약효력이 없다면 당연히 인상은 불가하며, 단순히 통보만으로는 법적문제가 발생되지 않습니다. 말그대로 협의과정에서 이를 거절하면 되기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전월세 매물이 많이 나오는 시기는 12월에서 1월사이입니다, 보통 3월전후로 계약종료가 많기 떄문에 해당시점에 매물이 많아지는 경향이 있으며, 지역과 시장상황에 따라 매물이 많은 시기라도 매물자체가 없을 가능성도 있습니다. 특히 최근처럼 정부정책규제에 따라 갭투자가 어려워진 점, 실거주를 위한 구매수요 역시 대출 제한에 따라 어려워지면서 기존 임대차를 유지하고자 방향을 전환한 사람들이 많아 사실상 전월세매물이 크게 줄어들것으로 예상되고 있는 점은 참고를 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 법적갱신으로 법적 요건에 해당이 되어야 성립됩니다. 간혹 임대인과 합의하여 묵시적갱신이 되었다고 하는 분들이 있는데 이건 사실 말이 안되는 부분입니다. 묵시적갱신은 두 당사자가 합의로 성립되지 않습니다. 묵시적 갱신은 계약만료 6~2개월전까지 양당사자간 아무런 의사통보가 없이 지나가게 되면 성립되게 됩니다. 그에 따라 묵시적갱신을 원하는 임차인은 해당 기간이 지나갈때까지 임대인에게 먼저 연락을 안하고 기다리는게 유리하고, 만약 임대인으로부터 먼저 연락이 오고 재계약에 대한 의사통보를 듣게 된다면 묵시적갱신은 성립되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 계약서 작성후에 바로 받으셔도 관계가 없습니다, 다만 이게 크게 의미가 없는게 확정일자부여에 따른 우선변제권은 대항력이 있을 때 효력이 생기게 됩니다. 즉, 전입신고를 하지 않고 확정일자를 부여에 따른 우선변제권은 부여되지 않습니다. 질문처럼 이사를 먼저 하시는 경우 확정일자 부여보다는 계약서상 특약으로 전입신고 익일까지는 다른 물권 설정금지특약등을 넣어두시는게 더 안전할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약만을 하고 계약서 작성을 미루는 게 일반적이지는 않습니다. 다만 해당 부분만 보고 이게 사기라는 확정은 할수 없으나, 공인중개사라면 당연히 계약서 작성을 서두르는게 맞기 때문에 조금은 의심스러운 부분은 있습니다, 보통 이러한 경우 임대인에 대해서는 특정일자를 정해 해당일자까지 계약서 작성을 하지 않을 경우 계약을 파기하겠다는 것 최고하는 내용증명을 바로 발송하고, 이를 중개한 중개사에 대해서는 신의성실의무 위반등이 예상되기 떄문에 시청등에 민원을 넣는 것도 방법이 될수 있습니다. 물론 그전에 중개사에와 임대인에게 이러한 진행 예정을 통보하고 상대방 태도를 보시면서 대응하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 업무용 오피스텔은 주택이 아니기 떄문에 전입신고가 불가할수 있습니다. 그렇게 되면 대항력자체가 없기 떄문에 아무리 특약을 잘 기재해도 보증금에 대한 리스크는 커질수 있습니다. 보통 이러한 부분은 특약에 기재가 되어 있는데, 만약 중개사가 이러한 설명을 하지 않고 계약을 진행하였다면 중개대상물 확인, 설명의무를 제대로 하지 않은 과실이 있기 때문에 , 만약 게약을 해지하게 되면 계약금 손실은 불가피하나, 해당 손해에 대해서는 중개사에게 보상요구등은 가능할것으로 판단이 됩니다. 다만 법적인 조치는 관련전문가를 통해 확인후 진행하셔야 할듯 보입니다. 현 상태에서 계약을 유지하고자 한다면 그나마 안정적인 방법은 전세권 설정등기를 하시는 부분입니다. 이는 임대인의 동의와 서류협조를 받아 진행하셔야 하기에 우선적으로 해당 부분을 요구하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시장에서 직계존비속간 매매는 증여로 추정하게 됩니다. 그에 따라 질문과 같이 할 경우 증여로 추정될수 있으며, 일반매매로써 하시기 위해서는 거래금액 및 자금의 이동을 명확하게하셔야 합니다. 그리고 대출의 경우는 매매를 위한 보금자리론의 경우 직계존비속간 거래라도 대출신청은 가능합니다. 다만 매수자인 어머니가 보금자리론 신청요건에 해당되어야하고 해당 주택기준도 이에 충족되어야 합니다. 그러므로 이에 대한 확인은 은행을 통해 상담받아 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 5억의 주택을 분양받았다면 최소한 해당 금액의 최소 40%정도는 자금이 있으셔야 대출을 풀로 하도라도 안정적인 진행이 가능합니다. 일단 5억당첨시 계약금이 10~20%일텐데 해당 계약금은 자기자금으로 충당하셔야 하는데 벌써 계약금부터 자금이 부족하기 떄문입니다. 중도금의 경우 중도금대출을 통해 잔금까지 유지하더라도 현실적으로 잔금시점에 중도금 모두를 상환하여야 하기에 주담대를 받더라도 최대 70%가 한도인점을 고려하면 사실상 질문의 자금으로 청약당첨된 주택에 대해서 최종 잔금납부까지 끌고 가기에는 무리가 있습니다.