답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매관련한 물건에 대해서는 대법원 경매사이트를 통해 직접확인하셔야 합니다.참고로 해당 부분들은 수도권에서는 거의 존재하지 않은 매물이며, 지방내 경매매물 중심으로 검색해보시기 바랍니다. 그리고 실제 100만원이하토지는 낙찰을 받더라도 실제 이용을 위한 부지가 작은 경우가 많아 사용가능성이 낮은 경우가 많고, 그 대상 매물도 흔하게 나오는 경우에 해당되지 않습니다. 참고로 매물을 소개해도 본인이 권리분석등을 할수 없다면 경매참여자체가 어려울수 있기에 경매에 관한 매물검색이나 관련한 절차등은 스스로 공부를 통해 확인하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신도시에 해당되는 만큼 추가적인 개발및 확장이 이루어질것으로 보입니다. 신도시 특성상 편의시설이나 기반시살에 대한 확충이 장기간 이어질수 있기 떄문입니다. 다만 그 개발시간등에 대해서는 부분별 차이가 있는 만큼 언제가 끝이라고 하기는 어렵습니다. 위례의 경우 현재기준으로 질문에서 말한 트램도입과 관련된 교통인프라가 확충되는 과정으로 확인이되며, 추가적인 시업으로써 스마트시티 개발이 있으며, 이는 국내 대기업 3군데가 참여하여 기술산업단지로써 지역개발에 가장 핵심적인 사항으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭐 의문이 드시면 요청은 해보실수 있습니다. 다만 상대방이 이에 협조를 할지는 답을 드리기 어려운데 보통은 계약을 중개한 중개사로부터 확인하는 방법도 있을수 있습니다. 아니시면 계약조건을 물어보시고 해당 계약조건에 따라 중개수수료를 계산하여 맞는지 여부등을 대략적으로도 확인가능할수 있습니다. 보통 월세의 경우 보증금 +(월세x100)을 한 금액을 기준으로 구간별 요율을 적용하여 한도액을 산출해볼수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.평수에 따라 차이는 있겠으나, 일반적으로 4억으로 대출없이는 서울내 아파트 구매는 어려울수 있습니다. 만약 평수가 소형평수라면 매물이 간혹있을수는 있으나, 국민평형을 기준으로는 시세자체가 맞지않고, 현금4억원에 대출을 통한다면 강북권에서는 구매가 가능할것으로 보이긴합니다. 참고로 서울내 아파트 평균가격(국민평형)은 15억이고, 중위는 11억정도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매물의 시세는 직접 네이버부동산을 검색하시어 해당 지역별 확인하시는게 필요할듯 보입니다. 현재 나와있는 자료에 따르면 실거래가 기준으로 26평형 실거래가 2.5억~3억으로 거래된 기록이 존재하므로 매물이 전혀 없다고는 하기 어려우나, 이러한 경우 연식이나 단지조건등이 불리할수 있다는 점은 참고를 하셔야 할듯 보입니다. 다른 글에서는 대구내 중심지역을 제외한 외곽에 대해서는 26평 신축아파트는 2억원대 거래가 가능한 수준으로 나와있으나, 앞에서 말한 것처럼 원하시는 지역부터 확대하면서 시세에 따른 매물을 확인하시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 특약으로 기존설정된 근저당을 말소한다는 특약을 넣으시면 될듯 보이고, 이러한 부분은 잔금일에 보증금 인상분을 지급함과 동시에 상환영수증이나 말소등기접수증을 통해 확인하시면 됩니다. 즉, 현시점에는 특약작성 및 잔금지급후 해당 서류에 대한 확인을 요청하시면 됩니다. 보통은 이렇게 하면 크게 문제가 되지 않겠으나, 근저당을 말소하지 않는 경우 계약해지 및 손해배상 책임을 질수 있으나, 그 손해에 대해서는 서로간 의견이 달라질 경우 손해배상소를 통해 인정받아야 하는만큼 질문자님이 원하는 부분과는 차이가 있을수는 있습니다. 참고롤 말소가 된 이후에 보증보험 가입등을 하시면 되는데, 가입이 안될 가능성도 있기 때문에 특약에 보증보험 가입이 되지 않을 경우를 대비하여 특약등을 추가로 설정하는게 좋겠으나, 상대방이 이를 거부하면 사실상 특약기재자체가 어려울수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 부분은 세무사를 통해 정확한 확인을 하시는게 필요합니다. 개인적 판단으로 현재 지급하는 2.5억은 현금증여로 볼수 있기 때문에 지급을 하더라도 부모님 명의통장으로 차용증을 작성하고 차용의 형식으로 지급하시는 게 맞을듯 보이고, 이후에 매매시에는 매매금액에서 차용분을 상쇄하는 방식으로 진행하셔야 할듯 보입니다. 참고로 2년간 차용기간동안은 부모님이 질문자님에 법정이자수준의 이자지급을 하셔야 안전할수 있고 전반적으로 모든 이체기록등은 남겨두셔야 할것으로 보입니다. 만약 잘못하여 증여로 추정될 경우에는 처음 2.5억은 질문자님이 부모님께 현금증여, 매매시에는 부동산 가격의 2.5억을 부모님이 질문자님에게 증여한 것으로 총 두건의 증여가 문제될수 있으므로 반드시앞에서 말한것처럼 세무사를 통해 과정상 절차나 필요한 부분들을 사전확인하고 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매매계약이후 법무사 선택은 해당 중개사를 통해 소개를 받아 진행하는 경우가 많습니다. 별도 법무사를 통해 진행하셔도 되는데, 잔금시 자금이체시 근저당말소등이 있는 경우 부동산과 법무사가 서로간 의사소통을 하는 경우가 많기에 편의상 그렇게들 많이 합니다. 등기대리 법무사를선정할때 별도의 서류는 필요하지 않지만, 선임 이후에 위임장과 등기관련서류등을 안내받아 잔금일 전에 제출하는게 일반적입니다. 금액의 경우 법무사마다 교통비와 식대등에서 차이가 날수 있고 보통은 30~50만원 정도이며, 등기시 근저당말소나 이전시 주소지변경등의 추가적인 등기사항이 늘어날 경우 비용이 추가될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국의 기준금리인하는 한국내 기준금리에도 영향을 주게 됩니다. 이유는 간단하게 설명해서 기준금리는 각 나라가 발행한 국체 이자율에도 영향을 주게 되는데, 투자자 입장에서 더 안전한 나라일수록 금리가 낮은게 일반적이기에 미국금리보다는 한국금리가 높아야 국채수요가 발생하므로 미국 금리변화에 우리나라도 유동적으로 움직일수 있습니다. 다만, 코로나 이후 우리나라가 우선적으로 금리를 인하한 상태이므로 현재 미국금리가 더 높은 상황이므로 만약 미국금리가 인하되지 않으며, 우리나라도 추가적인 금리인하는 불가하다고 볼수 있습니다. 그리고 국내 기준금리는 곧 대출금리변동으로 이어지는 만큼 금리가 낮아질수 부동산에 대한 수요도 일반적으로는 늘어나게 됩니다. 다만 현재 미국이란전쟁이슈로 인해 유가문제가 물가상승 압박으로 이어지는 상황에서는 미국의 금리인하 기대감도 멀어지고 있는 상황이고 이렇게 되면 우리나라도 추가적인 금리인하는 할수 없는 상황으로 이어지고 , 혹시라도 물가상승을 잡기위해 다시 금리를 인상하는 경우 우리나라역시 금리인상이 불가피해지는 만큼 경기불황으로 이어질 가능성도 배제할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 만기일 기준 3개월전부터는 실제 매물 검색 및 방문을 하셔야 합니다. 다만 최근처럼 임대차 매물이 감소되는 상황에서는 조금더 빠르게 알아보시는것도 나쁘지는 않습니다. 일단 현재는 마음에 드는 매물이 충분하지 않기에 부동산등에 매물여부 확인 및 매물등록시 먼저 확인할수 있도록 사전에 미리 얘기를 해두시는것도 좋은 방법이며, 인터넷등으로 매물건수나 현황, 시세등은 6월부터도 꾸준히 확인하시는게 좋을듯 보입니다.