답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두당사자간 합의를 하시고 단기임대차 계약을 체결하시거나 계약서상 인도일등을 구체적으로 기재하는등의 조치는 취하시는게 좋을듯 보입니다. 특히 특신생아특례대출의 경우는 대출실행 후 1개월이내 전입의무가 있기에 기간에 대한 착오가 있으면 향후 문제가 될수 있어 서류등에서 중개사를 통해 구체적으로 명시하는등의 조치는 취하시는게 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 관리비는 소유자(거주자)가 부담하는 것이기 떄문에 미분양의 소유자는 시행사이기 떄문에 시행사가 부담하는게 맞습니다. 다만 공동관리비항목에 대해서는 실제 입주한 세대가 분담하는 경우도 있는데 이는 관리규약등에 따라 달라질수 있습니다. 그렇기에 미입주세대가 있는 경우에는 관리사무소등을 통해 세대별 분담표에서 미입주 세대가 포함되는지 , 분담기준이 무엇인지를 확인해보셔야 정확한 판단이 가능할수 있습니다. 보통 미입주세대의 경우 별도 공용공간에 대한 사용을 하지 않기 떄문에 포함되지 않는 경우도 있기에 이를 확인하고 미분양세대가 빠져있는 경우 관리사무소를 통해 분담표수정등을 요구하시는게 순서상 맞는것으로 알고 있습니다 . 그런데 보통은 이러한 미입주세대등에 따른 관리비부담등이 문제가 될수 있어 새아파트 입주시 분담하는 선수관리비등을 통해 일부사용되는 것으로 알고는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 11월이후 기준으로 인정금액은 25만원이 된게 맞으나, 이전 미납회차가 있는 경우 현재 인정기준이 적용되지 않는 경우가 있습니다. 현재 질문의 내용만 보면 3월- 2회차 4월 - 3회차 ...... 10월 - 9회차까지는 인정금액이 10만원만 인정될 가능성이 있고, 10회차부터 25만원으로 상향인정될 것으로 보이긴 하는데, 이는 이전 미납횟차가 있는 경우 이게 채워지지전까지는 해당회차의 인정이 제한될수 있기 때문입니다 .그리고 미납분에 대한 한번에 입금은 최근에 가능한것으로 알고 있는데 은행어플등을 통해서도 확인 및 납입이 가능한것으로 알고 있습니다. 다만 인정시점에서는 패널티가 있을수 있기에 자세한 사항은 은행을 통해 문의를 해보시고 진행하시는게 맞을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약만료일 기준으로 퇴거를 하시는 것인지, 중도해지로써 퇴거를 하시는 것인지에 따라 달라질듯 보입니다. 일단 만기해지라면 다음임차인이 여부와 관계없이 퇴거를 하시면 되는데, 이떄 보증금 반환이 되지 않는다면 일단은 임차권등기를 신청한뒤 보증보험을 통해 보증금반환청구를 하시어 돌려받고 퇴거를 하시면 됩니다. 다른 경우로 중도해지라면 사실상 갱신청구권 또는 묵시적갱신으로 연장된 계약이 아닌 경우 임대인 요구에 따른 다음임차인 주선요건이 충족되지 않으면 현실적으로 만기전 퇴거는 어렵습니다. 앞에서 말한 것처럼 중도해지라도 갱신청구권을 사용한 연장계약상태이거나 묵시적갱신으로 연장된 계약이라면 법에 따라 통보3개월후 계약이 자동종료가 되므로 이때는 맨처름 말한 것처럼 임차권등기 및 보증보험 청구를 진행하시면 됩니다. 결과적으로 상황에 따라 대처가능 방법이 달라지므로 이에 대해서 먼저 확인을 하시고 이후 대응을 하시기 바랍니다. 아래 내용은 중도해지관련 사항으로 참고하시면 도움이 될듯보입니다 ."계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.음... 서울에서 재건축 투자를 하시려면 단순히 아파트만 보시면 안됩니다. 현재 서울은 토지거래허가구역 및 규제지역으로 재건축 진행단계에 따라 구매를 해도 조합원으로써 승계가 되지 않을 수 있습니다. 즉, 재건축이 가시화되고 , 실제적인 조합설립인가가 된 이후라면 사실상의 승계는 어렵다고 보셔야 합니다. 조합설립인가는 안전진단 및 정비구역 지정을 통해 재건축이 확정된 상태에서 바로 설립인가를 받기 때문에 현재 진행중인 재건축단지라면 승계가능여부 자체를 먼저 정확하게 판단하셔야 합니다. 그에 따라 당연히 재건축을 준비하는 단계의 단지를 구매하시고, 실거주요건에 따라 몸테크를 최소 5년이상은 하셔야 합니다. 물론 가격이 높더라도 조합원입주권, 혹은 분양권을 전매하는 방법도 있긴 한데, 규제지역내 재건축에 경우 이를 제한하는 경우가 많은 편입니다.결국은 어디가 제일 핫한지가 먼저가 아니라 규제지역내에서 재건축 투자를 위해 기본적인 승계가능조건과 어느정도의 거주기간정도가 필요한지를 우선 고려를 하시고, 내 상황과 조건에 맞는 가장 최적의 재건축단지를 찾으시는게 순서상 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 전제없이 월세만 보고 괜찮은지를 평가할수는 없습니다. 해당 월세방의 위치나 입지조건이 어떤지, 내부 옵션의 종류는 뭐가 있는지, 하다못해 주택유형과 평형에 따라서도 월세의 판단이 달라질수 있기 때문입니다. 질문자님이 판단하시기에 주변시세 대비 높지 않고 내부시설이나 입지가 마음에 드신다면 잘 선택하신거라 판단을 하시면 될듯 보이고, 반대로 시세보다 높은데 평수나 내부 옵션, 입지가 불만족스럽다면 말그대로 잘 구했다고는 판단할수 없습니다. 즉, 본인이 해당 월세대비 만족도가 충분하다면 그 자체로 나쁘지 않다고 보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역에 대한 선택은 본인의 직장이나 가족상황등에 따라 종합적으로 판단을 하셔야 할 부분으로 어디가 유리한지를 답변드리기 어렵습니다. 다만, 지역적인 부분만 보면 입지상은 남양주는 경기북구권 . 경기도 광주는 남부권으로 광주가 유리할수 있으나, 현재 GTX개통 및 지역개발 상황을 고려하면 중장기적으로 상승가능성은 평내호평쪽이 유리할수 있습니다. 물론 광주송정동은 안정적인 생활권이 구성되어 있어 당장의 거주에는 편할수 있으나, 신도시의 느낌은 적은 편이고, 평내호평은 반대로 현재의 생활편의가 낮을수는 있지만, 개발이 계속적으로 진행중에 있기에 발전가능성이 높다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 하시면 일단 해당 오피스텔은 주거용오피스텔로 보게 됩니다. 그에 따라 부가세 환급은 받을수 없으며, 다만 취득세는 주택기준으로 부과되어 절세가 가능하고, 재산세 산정시 감면혜택등이 있을수 있습니다. 또한 종부세 대상일 경우 합산배제가능하나 이는 일정요건에 충족이 되어야 합니다. 단, 등록하시면 10년간은 장기임대로 하셔야 하기에 임대차 관리와 유지에 있어서 제약이 있을수는 있습니다. 반대로 일반임대사업자로 등록하게 되면 해당 오피스텔은 업무용시설에 해당이 되기에 취득세는 4.6%가 적용되나 부가세 환급을 받으실수 있으나, 주거용임대차는 제한이 될수 있으며 하더라도 전입신고등은 하지 못하는 조건하에 세입자를 구하셔야 할수 있습니다 . 단 주택수 산정에서 제외가 되기에 다른 주택을 보유하고 있는 경우 지역에 따라 중과세 요건을 피하실수는 있습니다. 간단하게 설명을드렸으나, 자세한 내용을 원하시면 세무관련 상담을 받아보신뒤에 정기적인 관점에서 결정을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 계약자가 아닌 사람이 임의대로 계약을 이어받는것은 상대방동의 없이는 문제가 될수 있습니다 .보는 부분에 따라 전대차로써 볼수 있기 떄문입니다 .다만 , 두분의 관계가 형제, 자매로써 가족관계이기 떄문에 본인이 전입신고를 하는데 문제가 없고, 전입신고를 하고 동생분이 전출이 되어도 대항력은 유지될것으로 보이기에 일단은 계약기간내 거주를 하는데 실질적은 문제는 없어보입니다. 다만 만기시 보증금 반환은 동생분이 받으셔야 하고, 재계약시점에서 본인명의로 새롭게 임대차계약 진행을 임대인에게 요청하여 동의를 받으시면 될듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 아무것도 없는 상황에서 판단을 하기 어렵습니다. 일단 어느정도 건물이 세워지고 주변인프라가 변화되는 모습을 봐야지 추후 발전가능성과 현재 입지의 장단점을 판단할수 있습니다 . 아무리 입지가 좋다고해도 건물자체의 완공후 모습과 실생활편의성이 떨어지면 지역인기 대비헤서 상승률이 낮아질수 있고 반대로 기대치보다 못한 경우 인기가 하락하여 시세하락도 나타날수 있기 떄문입니다 .최소한 구체적인 입지분석을 하려면 건물이 완공된 이후에 하는게 정확할수 있고, 현시점에서는 지역입지와 건물이 세워지는 주변으로 발전가능성만 봐야 하기에 실질적인 분석보다는 그렇게 될거라는 예측으로 결정을 하시는 단계이기 때문입니다.