답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정자체가 복잡하지는 않겠으나, 질문처럼 판단을 위해서는 시장을 보고 입지를 판단하는 눈이 필요하겠죠. 매수과정이야 매물에 대해서 매매계약을 진행하면 되고, 이는 중개사를 통해서 가능하고, 등기이전도 결국은 법무사를 통해서 하면 되기때문에 복잡할건 없죠.중요한건 매수과정보다는 매물에 대한 입지분석과 향후 시장변동가능성을 예측하고 실질 매물을 선택하는 부분으로 이는 그 누구도 도움을 줄수 없고 임장을 한다고해서 자동으로 판단이 되는것도 아니기 떄문입니다. 결국 좋은 아파트를 찾는게 어려운 부분이고, 이를 매수하는 과정은 어렵지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매절차 자체는 어렵지 않아 참여자체에는 문제가 없지만 가장중요한건 경매대상물권에 대한 권리관계분석등이 사전에 되셔야 합니다. 이게 잘못될 경우 인수권리로 인해 낙찰을 포기하고 그에 따른 입찰보증금등의 손실이 발생될수 있습니다. 보통 권리분석등에 사항은 경매유료사이트등에서 제공을 하지만, 100%신뢰할수는 없으며, 어떠한 책임도 지지 않기 때문에 본인이 어느정도는 이에 대한 능력이 있으시는게 안전합니다. 그에 따라 경매관련 공부를 하신뒤 시작하시는 게 좋고, 해당 공부는 관련서적과 유튜브, 경매학원등의 수강등 다양한방법으로 하시는게 필요합니다. 개인적으로 체계적인 공부를 위해서는 학원등의 수강하시는게 유리할듯 보이고, 어느정도 등기부상 권리에 대한 이해가 있으시다면 부족한 부분만 서적이나 유튜브를 통해 확인하시면 됩니다. 난 원하는 경매물이 있고 이것만 낙찰받으면 된다라고 하면 일회성이기 때문에 공부보다는 가장 간단하게 경매매수대리를 통해 비용을 지급하고 하시는 방법도 있을수 있고, 명도과정도 이에 포함될수 있어 최단기간 접근하기에는 유리할수 있으나, 꾸준히 경매를 하시기 원하시는 경우라면 고려대상이 아닐수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권 사용은 법에 따른 강행규정입니다. 즉, 5%이내 인상제한은 임대인 임의대로 초과하여 요구할수 없습니다. 요구를 한다면 거절하시면 되고, 반대로 임차인은 5%인상이 강제되지 않기에 올린다면 5%가 최대이고 인상을 거부할수도 있습니다. 그리고 계약갱신청구권 은 만기 6~2개월전 사용이 가능하고, 임대인은 실거주이유나 법에 따른 요건에 충족이 될때 거부가 가능합니다. 여기에는 매매의 이유로는 거절할수 없기 때문에 당연히 거절할수 없습니다. 매매의 경우는 만기 2개월전까지 매매와 등기이전이 왼료되고 새로운 임대인이 실거주를 이유로 이를 거부한다면 이때는 연장이 어려울수 있습니다. 만약 실거주를 이유로 거부를 하고 재임대 혹은 매매를 진행한다면 이때는 임차인에 대한 손해배상책임이 따릅니다 아래 내용을 참고하시면 이해에 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224300287895

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 환급을 신청한다고 해서 임대인에게 직접적인 불이익이 가지는 않습니다, 물론 임대인의 임대소득 신고여부에 따라 세금적인 문제는 발생될수 있느나, 이건 임차인의 과실이나 문제가 아니기에 계약상 문제는 없습니다. 다만 질문에서 말하는 자리톡은 월세환급 광고는 해당 금액이 무조건 되는게 아닙니다. 말그대로 예상수치일뿐 정확한 세금환급에 대해서는 달라질수 있습니다 .그리고 환급된 세액에 대해서 해당 앱엥서 일정비율의 수수료가 부과될수 있기에 위 금액만큼의 환급을 기대하시면 실망하실 수 있다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론만 말하면 다음과 같네요.1000 / 65 -> 청년보증주월세대출 신청대출 불가시 500 / 69로 전환하여 거주이대로 계약을 진행할거면 가계약금 입금요청, 단, 중개사 명의로,1. 원칙상 중개사명의로 가계약금을 넣는건 일반적이지 않습니다. 계약의 성립자체는 당사자간 의사합치만 되면 성립하는 것이기에 계약자체는 성립된것이고, 계약금계약의 성립은 계약금을 지급하여야 가능한데, 임대인 명의로의 송금은 아니기에 계약금 계약의 성립에 대해서는 정확한 판단이 어렵습니다. 다만 계약성립후에 해지를 하는 것이라면 별도 특약이 없다면 가계약금반환은 어려울수 있다는 점 아셔야 합니다.2. 특약을 못넣는건 아니지만 위에서 당사자간 대출이 안되면 계약해지가 아니라 500 / 69로 거주하겠다고 합의를 하신거아닌가요? 그런데 해지에 따른 특약을 넣을 이유가 없죠,3. 이건 뭐 질문자님이 판단을 하셔야하죠, 청년보증부 월세대출이 되기 위해서는 주택의 조건과 개인조건이 모두 해당되어야하는데, 이런 매물이 많다 적다를 판단할수는 없으니깐요, 그리고 보증금보호는 권리관계를 확인하여야 하는데 개인적 판단으로는 해당원룸은 건물전체가 하나의 등기부(다가구)로 된 구조로 보이고 이는 다른 호수 거주하는 임차인 모두가 본인보다는 선순위가 될것이고 동일조건하라면 모두 소액임차인 최우선 변제에 해당될것으로 보여 보증금 보호가 안전하다 그렇지 않다를 위 내용만으로 판단할수 없습니다 .지금 중요한건 본인이 위 대출반려시 500 / 69라도 입주를 하실거라면 가계약을 진행하시고 그게 아니라면 다른 매물을 찾으시면 될것으로 보입니다. 이 매물 아니면 다른 좋은 매물이 없다는 건 중개사님의 판단이고, 찾아보시면 더 안전하고 해당시세에 맞는 매물도 나올수 있습니다, 물론 그만큼 발품을 열심히 파셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순위 임차보증금의 기준은 계약시, 잔금시가 아닙니다. 해당 부부은 다른 물권등과의 우선순위를 다루는 부분이기에 쉽게 임차권의 경우 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권 효력이 발생하는 시점이 기준시점이 됩니다. 쉽게 잔금지급후에 전입신고 및 확정일자를 갖추게 되면 익일0시부터 대항력과 우선변제권 효력이 생기는데 ,이 시점부터는 이후에 생성되는 권리보다는 선순위가 되게 됩니다. 즉, "전입신고 및 확정일자를 갖추고 다음날 0시" 가 되는 시점 전에 아무런 물권이 없다면 본인의 권리지위는 선순위 임차보증금이 되는 것입니다. 만약 계약시, 잔금시 다른 우선물권이 있다면 잔금시에 이를 말소하여야만 선순위 지위가 가능하다는 의미가 됩니다. 아래 사항은 대항력과 우선변제권에 대한 설명이니 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 구축매매에서 중도금대출은 매도인의 협조를 전제로하여 한시적 중도금 대출이나 브릿지 대출을 진행할 것으로 보이는데, 현재 알기로 이러한 대출상품을 진행할 일반금융권은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 즉, 안된다가 아니라 일반 매매에서 중도금대출을 진행할줄 은행을 찾기 어려울수 있다는 의미입니다. 보통 브리지론 대출을 통해 진행할수는 있는데, 이는 잔금일에 일시상환을 전제로 하지만 , 취급기관이 2금융권이하,캐피탈사 등이 대부분이라 이자율이 비싸고 조건이 까다로울수 있습니다. 이게 된다고 해도 혹시나 구입자금 주택담보대출이 해당 중도금대출건을 문제로 하여 대출승인에 영향을 줄 가능성도 있기에 전체적인 부분에 대해서 확인을 먼저하셔야 합니다. 그리고 정책자금대출로 전환의 경우는 된다 안된다를 판단할수 없고 각 대출상품별 대환가능여부등을 별도 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축시 기대감의 따른 가격상승은 실질적은 기준이 없습니다. 말그대로 새로 개발되는 아파트의 조합원 입주권을 받을 경우 시세보다는 저렴하게 아파트를 신축아파트를 가질수 있다는 기대감이 시세상승을 이끄는 것이기 때문입니다. 실제적인 조합원분양가와 분담금은 개발이 시작되고 관리처분인가전이 되어야 명확해지기에 정확한 산술적 데이터보다는 심리적 기대감이 가격을 높게 만드는 것이라고 보시면됩니다. 특히 현재 15층이내의 아파트이고, 부지가 넓은 단지로써 시공사가 브랜드 건설사로 예정되어 있는 경우라면 개발후 대단지아파트로 대장아파트 급으로 평가받을수 있다는 기대감이 커져 시세는 더 크게 상승되는 경향이 있습니다. 즉 재건축이라도 현 아파트의 입지와 대략적인 사업성에 따라서 수요는 크게 달라질수 있다는 의미입니다. 특히 재건축에서는 대지지분과 용적률이 매우 중요한데, 아래의 내용은 참고를 하시면 왜 현재 15층이내 아파트가 재건축이슈가 있을때 더 많이 상승하는지를 아시는데 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224316612130

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷으로 검색해 보시면 여러업체가 나오는 직접 연락하여 모델명등을 이야기하고 매입가격을 물어보시는게 맞을듯 보입니다. 그런데 최근에는 이러한 업체를 통한 판매보다는 당근에 직접 올려 판매하는게 많기에 당근마켓에서도 동일제품 가격을 확인하고 이보다 조금싸게 올리시면 빠르게 처분가능할수는 있습니다. 그런데 TV의 경우 브랜드에 따라 가격편차가 크고 8년이상된 티비는 구매할 가능성이 낮긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현제 뉴스를 보면 북한보다는 쿠바가 다음 타켓이 되는 듯 보입니다. 최근 트럼프 인터뷰에서 쿠바를 베네수엘라처럼 공격할수 있냐는 질문에서 트럼프가 "가능하다, 그럴 수도 있다"라는 답한게 뉴스에서 보도 되었습니다. 그전에도 미국은 쿠바에 대해서 석유공급을 막고 압박수위를 높이고 있었고, 과거 미국 정권들 모두 인접국가인 쿠바의 반미정권에 대한 불안감을 가지고 있었기 때문입니다. 쉽게 쿠바자체보다 미국을 견제하기 위한 경쟁국가들이 쿠바를 주요 거점으로 이용되는 것에 대한 불안감이 있기 때문입니다. 그리고 현 이재명대통령의 유럽순방 성과 기자회견에서도 트럼프 대통령과 북한에 대한 이야기를 나눌때, 북한과 대화할 의사가 있다는 점을 이야기 하였기에 당장 북한에 대한 공격을 개시하거나 할 가능성은 낮아 보입니다.