답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시점과 관계없이 기본적으로 재건축 후 완공된 이후에는 시세가 이전보다 크게 올리기 때문에 양도차익이 커져 세금부담이 커지는 일반적입니다. 그에 따라 상황에 따라 시점별 이득이 되는 시점에 차이는 있지만 단순하게 보면 시세가 크게 상승되기 이전에 매매를 하는게 양도차익면에서 유리할수 있습니다. 문제는 투기과열지구내 재건축사업에서 조합원 지위승계는 조합설립이후에는 불가하기에 조합설립이후에는 매수수요가 없을수 있어 완공이후 전매제한이 해제된 이후 매매를 하게 됩니다. 비규제지역이라면 별다른 영향을 받지않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일세대를 구성하고 있다면 1세대 2주택자로 볼수 있습니다. 다만 청약이나 세금산정에 있어 예외요건에 해당이되는 경우 자녀분에 한해 부모님의 주택보유가 영향을 주지 않을수도 있습니다. 보통은 유주택자 부모님과 무주택자 자녀가 동일세대구성시 조건에 따라 무주택요건을 유지시켜주는 것인데 질문처럼 각각 1주택이 있다면 이때는 사실상 세대합산에 따라 1세대 2주택으로 볼수 있습니다. 단, 규제지역내 주택보유가 아닌 이상 비수도권 또는 비규제지역에서는 3주택까지는 다주택자로 보지 않는게 일반적입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출의 한도는 LTV와 DSR에 따라 일정 제한이 있습니다. 그리고 질문에서 말하는 6억한도는 최종적으로 이 두가지 한도가 차지 않더라도 받을수 있는 최대한도를 말합니다. 현재 기준으로 LTV한도는 70%(규제지역은 40%)이기에 주택가격이 6억이라면 최대 4.2억대출이가능하고, 규제지역은 2.8억이 한도가 됩니다. 그런데 여기에 DSR40%가 적용이 되면 DSR은 본인소득과 타대출에 따라 정해지게 되는데 본인 소득이 연5000만원에 DSR40%라면 다른 대출이 없다는 전제하여 연원리금부담이 2000만원까지가 한도가 되게 됩니다. 여기서 원리금은 대출원금에 따른 이자+원금상환분을 의미하게 됩니다. (대부분 LTV보다 DSR한도가 낮기 떄문에 해당 DSR한도가 대출한도로 정해지는경우가 많습니다. ) 이것과 다르게 고가주택으로써 12억주택의 경우 LTV70%한도라면 최대 8.4억까지 대출한도가 나오지만 6억제한이 걸리므로 실제 6억이 한도가 된다는 의미로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 말하는 몸테크는 쉽게 재건축, 재개발을 노리고 주택을 구매한뒤 해당 주택에 실거주를 하며 불편한 주거환경을 견디는 것을 말합니다. 흔히 몸과 재테크의 합친 의미로써 보통 건축된지 30년이상의 노후 주택을 대상으로 말하게 됩니다. 이러한 몸테크를 통해 이후 개발에 따른 입주권 부여와 이에 따른 시세차익을 얻는 투자방식중 하나입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.몇군데를 방문하는지는 사람마다 다릅니다. 더 좋은 매물을 더 많이 알아보실수록 방문하는 부동산이 많아지는 것이고 간단하게 한번의 방문으로 주택계약을 할수도 있기 때문입니다. 다만, 무조건 부동산을 방문하는것보다는 인터넷등을 통해 해당지역내 마음에 드는 매물을 먼저 확인하시고 해당 매물을 올린 부동산에 연락하여 스케줄을 조율한뒤 방문하여 둘러보는게 좋고, 이때 추가적으로 보여줄수 있는 매물을 같이 보여주도록 요청하시는게 부동산 방문횟수를 줄이고 빠르게 매물계약을 체결할수 있는 방법이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 조금 애매합니다. 신축이기 떄문에 아무래도 원상복구의무가 강하게 적용될수는 있지만, 첫번재, 두번재 사진의 손상정도는 원상복구로써 요청이 가능하더라도 범위에 대한 산정이나 협의가 애매하기 떄문입니다. 세번째 사진에서의 문제는 원상복구가 필요할 부분으로는 보이긴 합니다만 임차인의 과실여부를 판단하기에는 애매하긴 합니다. 일단 원칙적으로 하자가 발생된 만큼 임차인에게 원상복구를 요청하고 협의에 따라 비용을 결정하셔야 할 부분으로 보이고, 보증금의 경우는 하자보수 비용을 임의대로 차감하여 지급할수는 없고 만기일에 반환을 하여야 하기에 무조건 들고 버티는 것은 할수 없습니다. 즉, 빠르게 협의를 하여 마무리 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임차인이 계약갱신권을 사용하여 연장을 원하는 경우 임대차보호법에 따라 5%이내 인상만 가능하게 됩니다. 여기서 5%은 보증금과 월세 각각을 의미하며 보증금을 동일하게 하는 경우 보증금에서의 인상분을 월세로 전환율에 따라 전환하여 더하게 됩니다 , 질문에서 보증금 3000 / 170만원일때 5%인상과 보증금을 동일하게 할 경우 월세는 179만원정도가 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전매제한 기간 동안의 공동명의를 변경하는 경우 법적으로 허용되지 않는 경우가 많습니다. 이는 전매가 제한된 상태에서 새로운 명의로의 전환으로 볼수 있고 이또한 전매제한을 회피하는 것으로 간주될수 있기 떄문입니다, 다만 청약건마다 공동명의로의 전환 가능시점에 차이가 있기에 정확한 확인이 필요하며 보통은 전매제한이 끝난 이후에 공동명의로 변경하는 것을 실무상 권장드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용인 수지의 경우 가장 호재는 반도체 클러스터에 해당되는 지역으로 직주근접이슈가 있는 곳으로 이해가 됩니다. 이런 경우 삼성관련 직장인 수요가 늘어날수 있고 그에 따라 임대차를 통한 수익창출의 가능성이 높다는 판단이 됩니다. 특히나 주변 개발 및 교통편 확충에 따른 실거주요건도 어느정도 발전하고 있기 떄문에 실거주나 수익성 모두 나쁘지 않은 지역으로 이해가 됩니다. 단, 이러한 이슈는 이미 가격에 어느정도 반영이되어 있기에 현시점 구매시 상승기대감만큼 실제 상승률이 높게 나타나지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맹지의 경우 도로와의 접촉면이 없이 진입로가 타인토지로 막혀있는 특징이 있기에 토지중에서도 매우 가치가 낮게 평가되는 특징이 있습니다. 사실상 맹지의 경우 진입로를 확보한 이후에 매도를 하시거나, 주변 토지 소유자에게 매도를 하는 방식으로 거래가 이루어지며, 단순하게 맹지상태에서는 매수자를 찾기는 매우 어렵습니다. 일단 매도를 원하신다면 주변부동산을 통해 매물등록및 상담을 받아보시는게 좋을듯 보이긴합니다.