답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 알고 있는 내용과는 질문주신 부분이 조금 다른듯 합니다. 청약통장의 경우 청약신청시 사용되는 것으로 당첨이 되면 계약여부 또는 추첨제, 가점제 관계없이 효력이 상실됩니다. 보통 미당첨이라면 청약통장 효력은 그대로 유지가 되지만 당첨이 되었다면 청약통장은 효력을 상실하기에 재사용이 불가하고 , 기존 청약통장을 해지하고 다시 만드셔야 하고, 만약 당첨이후에 부적격에 따른 당첨취소시의 경우에만 청약통장 효력을 다시 살려 사용가능한 것으로 알고 있습니다. 그리고 재당첨 제한의 경우는 규제지역 여부와 청약건별 구분에 따라 기간이나 제한여부가 달라지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 말이 틀린말은 아닙니다. 다만 자본시장에서 많은 부를 가지고 남들보다 많은 주택을 가지고 있는 것 자체를 범죄라고는 볼수 없고 시장경제에서 이러한 투자가 시장에서 가격을 유지시킬수 있는 하나의 수요로써 순기능도 가지고 있기에 무조건으로 비판을 하기는 어려울수 있습니다, 개인적으로 이보다 더 큰 문제라고 할수 있는 부분은 시장전체를 관리감독하는 정부가 들쑥날쑥한 정책 운영과 단기적인 안목으로 시장을 이해하지 못하고 헛발질을 하면서 시장실패로 이어지고 결국은 이러한 사람들이 나타날수 있는시장환경을 만들어 놓은게 아닌가 생각됩니다.그렇기 떄문에 정부에서도 시장에 대한 정확한 이해를 가지고 접근하는게 필요하고 시장내 개입의 정도를 잘 조율하면서 좋은 시장환경을 만들어야 위와 같은 사람들도 점차 줄어들지 않을까 생각됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 주택 후순위 대출을 말하는 듯 보입니다. 이러한 후순위 대출을 이용시 주택평가액 기준으로 한 ltv는한도는 동일하나, 한도산정시 선순위 채권, 물권을 포함하기 때문에 결국은 후순위대출만으로 ltv한도만큼 대출이 나오기 어렵습니다. 또한 6.27규제로 ltv한도 허용이 되더라도 최대 6억이내로만 대출이 가능하기에 이점도 참고를 하셔야 합니다. 쉽게 예를 들면 5억짜리 아파트를 구매할 때 선순위 임차권 또는 물권이 3억이 잡혀있다고 했을떄 ltv70%를 적용하면 최대 3.5억까지 대출한도가 나오는데, 여기서 선순위 권리 금액 3억을 제외하게 되어 최종 후순위대출 한도는 5천만원이 되는 구조라고 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세와 반전세는 사실상 동일한 월세입니다. 임대차에서는 보통 전세와 월세를 구분할뿐 반전세는 실무상 보증금이 월세보다는 높고 전세보다는 낮은 상태를 흔하게 부르는 표현이지 임대차의 종류에는 해당되지 않습니다. 그리고 반전세라는 용어를 사용한 것은 전세계약을 체결하고 거주하던 중 재계약등을 할때, 보증금에 대한 인상이 어려운 경우 인상분만큼을 월세로 전환하여 부담하는 재계약에 대해서 반전세라는표현을 사용하였습니다. 그런데 최근에는 억단위의 보증금을 부담하고 월세는 낮게 계약하는 임대차를 통칭하여 반전세라고 표현한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1. 혼인신고 후 합가 특례가 가능하다면 혼인신고 시점이 언제가 좋은가요?-> 위 상황에서는 혼인신고를 언제하든 크게의미는 없어보입니다. 혼인신고를 안해도 예비신랑님 2년보유일자가 지나서 1세대1주택 비과세를 받으시면되고, 혼인신고를 이전에 하더라도 결국 특례적용에 따라 2년보유가 넘는 시점에 1주택 양도비과세 특례가 적용되기 때문입니다 . 그리고 앞선 같은 질문에서 답변드렸는데, 예비신부님의 혼인신고전 보금자리론 대출도 혼인신고에 따라 영향을 받지는 않기 떄문입니다. 이러한 부분보다 혼인후에 추가주택구매 예정일 경우라면 이때는 혼인신고시점을 늦추는것을 고려해볼수 있습니다. Q2. 혼인신고하더라도 합가 특례가 불가능하다면 예신이 보금자리론 실행한 직후 혼인신고하는 것에 어떤 혜택이 있을까요? 자세한 설명 부탁드립니다.-> 특례는 가능할 것으로 보이나 , 우리나라에서 유주택자의 경우라면 혼인신고에 따른 이점보다는 손실이 더 많기 떄문에 되도록 혼인신고는 나중에 하시는게 나을 듯 보입니다. 만약 추가 주택구매를 위해 특공등을 노리신다면 이때는 우선적으로 혼인신고전에 주택을 모두 처분하고 무주택상태에서 혼인신고를 하시는게 유리할수 있기 떄문입니다. Q3. 혼인신고로 인한 아무런 혜택이 없다면 26년 11월 이후 예랑이 아파트 매도 후 혼인신고하는게 좋을까요?-> 가장 좋은건 두주택모두 실거주가 아니라는 전제하에서 모두 매도후 혼인신고가 유리하고, 하나의 주택에서 실거주한다면 다른 주택은 매도하고 상황에 따라 혼인신고를 고려하시면 될듯 합니다. Q4. 주어진 조건에서 전문가분들의 판단에는 어떻게 계획을 짜는게 합리적일지 고려부탁드립니다.-> 신혼부부와 출산특례등에 대한 지원이나 혜택은 예상할수는 없으나,사회적인 분위기상 더 유리해질 가능성이 높기에 우선적인 혼인신고보다는 현 보유주택에 대해 처분을 먼저하신뒤, 결혼후에 특공이나 다른 대출혜택을 노리고 해당 시점전에 혼인신고를 하고 조건을 맞추시는게 가장 좋지 않을까 생각됩니다. 혼인신고는 원하면 언제든 할수 있는 부분으로 각 혜택의 조건이나 내용은 시기에 따라 늘 변경되는 부분이므로 혼인신고를 이에 맞추시는게 맞지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.파시는 것은 문제가 될 여지는 없으며, 전세만기 6~2개월전에만 매매와 등기이전을 끝내시면 됩니다. 이럴 경우 임대인새로운 임대인은 임차인이 갱신청구권을 사용하더라도 실거주를 이유로 거부할수 있기 때문에 실거주에는 문제가 없기 때문입니다. 만약 해당기간이 지나 매매와 등기이전이 된다면 이때는 갱신청구권 사용애 따라 계약연장이 되므로 임차인에게 퇴거를 요구할수 없습니다. 그리고 매매에 대한 사실통보는 반드시 임차인에게 하셔야 합니다. 최근 전세사기 이슈에 따라 고지의무가 강화되었기 때문에 나중에 이러한 부분이 문제화될 여지가 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산은 주식과 다르게 현금환급성이 낮고, 계약에 따른 각종 세금이 부과되기 때문에 단순히 높을 때 매도하고 저렴할때 매수하는 방식으로는 매매차익보다는 세금부담이 더 클수 있습니다. 특히 매도시 양도소득세와 매수시 취득세를 고려하면 시세차익이 크지 않는 인상 비용적인 부분에서 오히려 손실이 될수 있기에 해당 지역에 호재가 예상되거나 실거주용으로써 보유하고 있다면 그대로 두시면서 시세가 오르길 기다리는게 최선으로 보이고 , 다른 지역이나 주택갈아타기를 목적으로 하는 경우에 매도를 진행하시는게 필요할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 부동산 투자의 경우 범위가 매우 넓습니다. 흔하게 갭투자, 상가임대수익투자, 경매투자등 여러가지가 있기에 단순히 부동산 투자로써 공부를 하시는것은 공부의 방향성을 잡기 어려울수 있습니다, 그렇기 떄문에 우선적으로 본인이 투자하고하는 부동산 투자목표를 설정하시고 그에 맞는 필요한 공부를 하시는게 우선되어야 합니다, 질문처럼 유튜브나 서적 모두 도움이 될수 있으나 기본적은 사항에 대해서는 서적을 통하시고 다른 사람들의 경험과 노하우등은 유튜브등을 통해 습득하시면 도움이 되지 않을까 생각됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시장상황상 전세대출 한도와 조건부대출 규제에 따라 전세수요가 월세수요로 이동되게 되었고, 비아파트에 대한 보증보험 기준강화등으로 전세삭에 대한 우려가 커지면서 전세수요가 급감하면서 공급자인 임대인들 역시도 전세보다는 월세매물을 늘리고 있기 떄문으로 볼수 있습니다 .특히 최근에는 투자목적의 갭투자까지 규제로 인해 줄어들게 되면서 전세매물의 공급이 크게줄어든 것도 전세매물이 줄어드는 이유로 보이긴 합니다.