경제
인천 부동산 매수를 할까 생각중이고 생애최초인데요
현재 간석역 주변이나 산곡역 주변으로 보고 있습니다.
무주택 세대주 이고요.
총 가용 가능 현금은 1억정도 입니다.
생애최초 주담대는 현재 알아보니까 LTV 70% 정도 된다는거같은데, 이게 규제지역이 아니어도 70 프로가 최대인거고 80프로는 예전 규정인거죠?
그렇다면 제가 볼 수 있는 최대 부동산 금액은 3억 5천 정도가 끝일까요?
4억대 중반이나 초반 아파트는 불가할까요?
현재 원천징수는 정규직으로 연봉 5000만원정도 됩니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
생애최초 주택 매수 시 LTV는 지역과 정책에 따라 다르지만 보통 70퍼센트 전후가 일반적입니다 80퍼센트는 특정 정책이나 보증상품이 붙는 경우에 한정됩니다 실제 가능 매입가는 대출한도뿐 아니라 DSR 기준이 더 중요합니다 연소득 대비 원리금 상환액이 일정 비율을 넘으면 대출이 줄어들기 때문에 단순히 LTV만 보고 계산하면 안 됩니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
70%는 일반 무주택자 기준이고 생애최초는 규제지역 여부와 상관없이 LTV 80%가 적용이 됩니다. 현금 1억이 있다면 LTV 80%를 활용해 4억 중반대 아파트까지 충분히 가능합니다. 예로 들어 4.5억 아파트 구매 시 대출 3.6억+내돈 0.9억+부대비용 이렇게 활용하시면 됩니다. 연봉 5000만원 기준 일반 주담대는 DSR 40% 규제로 대출 한도가 조금 부족할 수 있습니다. 이럴 땐 DSR 규제를 받지 않는 디딤돌 대출을 우선적으로 활용해 보세요. 생애최초 구매자는 취득세를 200만원까지 면제받으므로 실제 필요한 부대비용을 더 아낄 수 있습니다. 즉 3.5억에 한정하지 마시고 디딤돌 대출을 통해 4억 초중반대까지 범위를 넓혀서 보셔도 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 생애 최초 LTV 규정 및 한도(2026년 기준)
먼저, LTV(주택담보대출비율)부터 정리해드릴게요. 예전에는 생애 최초 주택 구입 시 지역에 상관없이 80%까지 대출이 가능했지만, 2025년 하반기부터는 규정이 강화돼 수도권(인천 포함)에는 대체로 LTV 70%가 적용되고 있습니다.
- 현재: 수도권 및 규제지역 주택 구입 시 LTV 70%. (비수도권·비규제 지역은 80%가 유지될 가능성도 있음)
- 대출 한도: 생애 최초 주담대 최대 한도가 대략 6억 원 근처에서 정해지는 경우가 많습니다.
문의하신 대로 80%가 완전히 사라진 건 아니지만, 인천처럼 수도권에서 집을 사신다면 보수적으로 70% 기준으로 계획을 세우시는 게 안전합니다.
2. 보유 자금과 매수 가능 금액
현금 1억 원을 가지고 계시다고 하셨죠? 그럼 실제로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 계산해보겠습니다.
- LTV 70% 기준: 내 돈 1억 원이 전체 집값의 30%에 해당되어야 하니까, 최대 약 3억 3천만~3억 5천만 원 선이 현재 자금으론 한계치입니다.
- 만약 4억 초반 아파트를 사고 싶다면, 집값의 70%인 2억 8천만 원 정도를 대출로 마련하고, 나머지 1억 2천만 원을 직접 부담해야 합니다.
- 하지만 보유 현금이 1억 원이기 때문에, 취득세·중개수수료·등기비 같은 부대비용(최소 1,000~1,500만 원 예상)까지 고려하면 약 3,000~4,000만 원 정도가 더 필요하다는 계산이 나옵니다.
3. 연봉 5,000만 원과 DSR 규제
집값만큼이나 중요한 것이 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 2026년 현재 '스트레스 DSR 3단계'가 본격적으로 적용되고 있어서 예전보다 대출받기가 까다로워졌어요.
- DSR 40% 제한: 연봉 5,000만 원인 직장인이라면 1년 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘기기 어렵다는 의미입니다.
- 금리 4.5%, 30년 만기 기준으론 3억 원 초반 정도가 최대 대출로 계산될 가능성이 있습니다.
- 결론적으로 4억 초반 아파트를 사기 위해 대출받는 게 DSR 범위 안에 '아슬아슬하게' 들어올 수는 있지만, 은행 심사나 스트레스 금리 적용에 따라 실제로는 더 낮게 나올 수 있습니다.
4. 추천 전략: 정책금융 활용
시중은행 대출 말고, 디딤돌 대출이나 보금자리론처럼 정부에서 지원하는 상품을 우선 알아보시는 걸 추천드릴게요.
- 디딤돌 대출: 생애 최초 구입이면서 연 소득 7,000만 원 이하면 대상이 됩니다. 금리가 더 낮고, 조건이 맞으면 LTV 80%(한도 2.4억)도 노려볼 수 있습니다.
- 보금자리론: DSR 대신 DTI 규제를 적용받아 대출 한도 확보에 유리할 수 있는 상품입니다.
정리 및 제안
보유하신 1억 원만으로 4억 초반 아파트를 사기엔 약간 자금이 부족한 상황입니다. 무리하게 진행하기보다는 아래 사항도 꼭 검토해보세요.
- 신용대출: 3,000만 원 정도 부족한 부분을 신용대출로 채울 수도 있지만, 주담대 DSR에도 포함되기 때문에 반드시 은행에서 동시 대출 가능여부를 먼저 상담받으셔야 합니다.
- 부대비용 확보: 취득세, 이사비 등 최소 1,500만 원 정도는 따로 떼어두시는 것이 좋습니다.
- 지역 전략: 간석역이나 산곡역처럼 3억 중반대 매물을 먼저 살펴보시면 지금 자금 상황에선 더 여유롭고 현실적일 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
무주택 세대주에 연봉 5천만 원 현금 1억 원정도 있다면 생애최초 주담대 LTV80%적용으로 최대 4억 원대 아파트 매입이 가능합니다. 간석역 근방은 규제 지역이 아니라 80%가 맞을 겁니다. 4억 중반도 가능하나 대출 원금 및 이자 비용이 상당하여 추천드리지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순계산만으로 판단을 하셔도 실제 구매가능 주택가격은 더 낮아질수 있습니다. 규제지역 내에라도 생애최초의 경우 LTV70%가 적용되나, 비규제지역의 경우 LTV80%가 기존대로 적용이 됩니다. 인천의 경우 현재 비규제지역에 속하기 때문에 생애최초의 경우 80%가 적용될수 있으나, 실제 대출시 한도만큼 나오는 경우가 많지 않고, 주택평가액도 매매가격이 아닌 KB시세기준이기에 대출의 경우 매매가격의 60~70%를 초과하기는 어려울수 있습니다, 그에 따라 주택가격은 4억을 초과하기 어려울수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
생애최초의 경우 LTV80%인데 수도권 및 규제지역의 경우 70% 입니다.
수도권아파트의 경우 방공제로 인해서 한도가 줄어 둘 수 있는 점도 체크를 하셔야 합니다.
따라서 미리 자기자본 + 대출 등의 예산을 세우시고 그 외 공인중개사 중개수수료, 등기비용, 인테리어비용(경우에따라),
취득세(생애최초일 경우 취득세 감면 체크) 등을 미리 세우시고 다음으로 집을 알아보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.