답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시장상황상 전세대출 한도와 조건부대출 규제에 따라 전세수요가 월세수요로 이동되게 되었고, 비아파트에 대한 보증보험 기준강화등으로 전세삭에 대한 우려가 커지면서 전세수요가 급감하면서 공급자인 임대인들 역시도 전세보다는 월세매물을 늘리고 있기 떄문으로 볼수 있습니다 .특히 최근에는 투자목적의 갭투자까지 규제로 인해 줄어들게 되면서 전세매물의 공급이 크게줄어든 것도 전세매물이 줄어드는 이유로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 직거래가 늘어났다고 해서 입주상황이 어렵다고 보기는 어렵습니다. 다만, 직거래를 하는 당사자간 관계는 대부분 특수관계인사이에서 이루어 지는 경우가 많기에 증여를 대신해 매매의 방식으로 명의를 넘기는 형태가 많지 않았을까 판단이 됩니다. 즉, 신축분양아파트의 경우 단독명의에서 등기전에 공동명의나 가족명의로 넘기는 경우가 많기에 이중 하나에 해당되지 않을까 생각되고, 등기전에 세금이나 각종 요건등을 고려해 명의를 바꾸는 케이스가 많은게 아닌가 추측은 됩니다. 전매가 잘이루어지는 분양건은 그만큼 수요가 있어서 그런 것일수 있으나 이런 경우는 부동산을 통해 이루어지는 경우가 더 많아 직거래가 크게 증가하지는 않습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 치매신약 레켐비의 처방건수가 최근 급증하는 이유에 대해서 우리나라의 초고령화 사회 진입과 치매 치려에 대한 절박한 수요가 높다고 분석하고 있습니다. 현재 심평원 자료에 따르면 지난해 12월 출시 첫달에 167건이였던 처방건이 올해 8월 2766건으로 급증하였고 9개월만에 누적 처방건수는 1만 3719건으로 급증하였다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.레켐비의 경우 치매신약으로 1인당 약값이 3000만~5000만원에 이르는 초고가 치료제입니다. 이러한 처방이 가능하기 위해서는 경제적능력이 어느정도 있어야 하고, 기본적으로 처방할수 병원의 숫자와 인구수도 어느정도 비례한다고 볼수 있는데, 이는 지방에 비해 많은 대형병원의 수와 지역인구수, 그리고 높은 소득수준을 나타내는 서울에 처방비율이 집중될수 밖에 없는 이유로 볼수 있습니다. 현재 전체처방건수의 22%가 서울에서 이루어졌으며, 성별 비율의 경우 여성이 남성보다 1.5배 많다는 심평원 통계가 있는데, 이는 여성의 평균수명이 길고 독거노인 비율이 높은 여성 고령층의 현실이 반영된 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 다음 임차인이 구해지고 서로간 협의에 따라 만기보다 조금 일찍 퇴거를 하는 부분으므로 만기해지라고 보는게 맞지 않을까 개인적인 판단이 듭니다. 이런 경우 중개수수료를 요구하는 것 자체는 조금 이해가 가지 않습니다. 즉, 중도해지라면 당연히 부담하여야 하겠으나, 위 상황은 중도해지라고 보이지는 않기 떄문입니다. 이런 경우라면 질문자님이 주장할수 있는 것은 중개보수를 부담케한다면 만기까지 그대로 유지후 퇴거를 주장하시는게 맞지 않을까 생각됩니다. 이럴 경우 다음임차인과 임대인간 계약유지및 실행에 문제가 생기기 떄문에 결국은 임대인에게 불리한 상황으로 이어질 가능성이 있어 협상시 유리핤수 있어보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 나와있는 내용에 토지거래허가구역 확대는 들은바 없습니다. 다만, 현 지정구역에 대한 기간연장이 이루어진것으로만 알고 있습니다. 이는 지정기간이 이달 30일에 만료가 되기 때문에 1년 3개월간 추가 연장을 한 것이고 이를 확대할 계획은 발표된바 없기에 근거없는 소문에 해당할듯 보입니다. 그리고 부동산 시장에서 정부가 규제를 통한 개입이 시장의 긍정적은 효과를 올리지 못했던 경험이 많이 시장개입을 최소화하자는 의견도 많은 것으로 알고 있으나, 부동산 시장의 특수성을 고려하면 정부의 직,간접개입 없이는 시장안정화에 어려움이 있다는 점도 사실이기에 어쩔수 없는 부분 또한 있습니다. 결국 정부가 정확한 원인 분석과 그에 맞는 규제를 진행하는게 우선적으로 필요하다 생각되며, 현재까지는 이재명정부에서는 규제가 시장내 일정 효과를 보여주고 있가에 좀더 지켜볼 필요는 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 현시점 혼인 신고를 하게 될 경우 1가구 2주택이 되게 되는데, 이때 보금자리론이 환수 조치가 이뤄지게 되나요? -> 생애최초 보금자리론 이용중 혼인신고로 인해 부부합산 2주택이 되는 경우, 기존 대출조건이 소급적용되지는 않기에 기대출건에 대해서는 취소와 환수가 진행되는 않습니다 . 다만 혼인신고 이후에 신청하는 대출이나 세금등에서는 2주택자로써 볼수 있기에 각 부분별 예외조건에 해당되지 않는다면 2주택자로 볼수 있습니다. 질문2. 예랑이 보유한 아파트를 판 이후 혼인신고했을 때 소득합산 변동으로 인해 금액이 초과되면 보금자리론 환수가 이뤄지나요?-> 1처럼 대출조건이 소급적용되지는 않기에 혼인으로인해 합산소득이 올라간다고 해서 대출유지 위반으로 보지않습니다.질문3. 합가 특례법이란게 혼인으로 1가구 2주택이 되었을때 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세 처리하는 것으로 아는데, 2년 보유 미만이어도 양도세 비과세 처리를 해주나요?-> 기본적으로 1세대1주택 양도비과세 요건에는 충족이 되셔야 합니다. 즉, 2년 이상보유(규제지역 2년실거주), 주택가액 12억이하의 요건에는 무조건 해당이 되어야 혼인특례에 따른 양도비과세가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.8의 근로소득원천징수영수증은 국세청 홈텍스를 통해 발급받으시면 됩니다. 3의 경우는 전매에 따른 매매계약서와 부동산을 거쳐 거래한 경우 부동산에서 부동산 거래신고를 하게 되는데, 해당신고를 한뒤 해당 사이트내에서 신고필증을 발급받으시면 됩니다. 즉, 방문을 하지 않으시고 부동산거래관리시스템을 통해서 신고필증을 발급받으시면 되는 것이지 , 행정청에가서 별도 신고필증 발급은 신청하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다..Q1. 위에서 말씀드렸듯이 당분간은 현재 관사를 지속 이용하며 전세or월세 세입자를 구하고자 합니다. 제 짧은 생각으로는 이미 제가 해당 APT를 담보로 대출을 받았으니 해당 APT를 담보로 전세자금대출을 전세세입자가 받을 수 없고 따라서 순현금으로 들어올 수 있는 전세세입자or월세세입자만 구할 수 있을 거 같은데, 제가 이해한 바가 맞는지 궁금합니다.-> 월세세입자의 경우 보증금이 낮기에 자기자금으로 입주할 가능성 있고, 전세의 경우라면 전세보증금을 받아서 기존대출을 상환하는 전제라면 전세임차인 전세대출에도 문제가 없습니다. 만약 선순위 근저당(주담대)를 남겨두고 전세세입자를 받으신다면 주변 전세시세에서 채권채고액을 뺀 나머지금액보다 낮게 전세보증금을 설정하고 그차익만큼을 월세로 받는 흔히말해 반전세로써 임차인을 구하시는 방법이 있을수 있습니다. 단, 일반주담대를 이용할때 가능하지 공공지원주담대(디딤돌대출)등은 실거주의무가 있기에 해당 대출이용시 일정기간 소요되기 전까지는 대출을 남겨둔채 임대차를 진행할수는 없습니다. Q2. 위 매물 중 ②, ③번에 대한 궁금증입니다. ①번 매물은 매매 시 집주인(매도자)이 본인의 대출을 다 털고 저(매수자)와 거래할 것이기에 제가 대출을 받는데 문제가 없는 것으로 이해했습니다.그런데 ②, ③번 매물은 26년 7월 이후에 입주가 가능하며 현재 해당 APT를 담보로 대출이 실행된 상태인데, 제가 주택담보대출을 실행하는데 문제가 없는지 궁금합니다. 전세를 끼거나 월세를 끼고 매수하기에는 제 현금이 부족한데 공인중개소에서는 문제가 없다는 식으로 말씀하셔서 그렇습니다.(제 설명이 부족했을 가능성이 큽니다)그럼 저런 ②, ③번 매물은 매매시점 or 대출시점을 언제로 잡아야 하는지? 올 연말에라도 매매거래를 진행하면 기타 실행된 대출은 매도자 측에서 알아서 털어내고 저는 제 계획대로 ①번 매물을 거래하듯이 주택담보대출을 받을 준비를 하면 되는건지 궁금합니다.-> 임차인여부와 관계없이 본인이 매수를 하는 시점에 기존 소유자의 근저당은 매매대금을 받아 상환되는 근저당말소특약을 둔 계약이 진행되기 때문에 기존 근저당은 주담대실행에는 문제가 되지 않으나, 진짜문제는 6개월내 전입신고의무가 있기에 해당 전세기간을 고려하면 이를 이행할수 없기에 2.3번 매물은 당장구매를 하기 어려울수 있습니다. 보통 2번의 경우는 기존 근저당은 없고 전세세입자보증금을 인수하는 계약이 될수 있기에 사실상 질문자님이 구매할 경우 대출없이 갭차이만큼을 자기자금을 부담하고 계약을 진행한다면 지금이라도 매수는 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차를 체결한 상태에서 주택 내부를 보여주는 것의 결정권은 임차인에게 있습니다. 쉽게 말해 임차인이 원하지 않으면 주택내부를 보여주지 않아도 임대인이 이를 강제할수는 없습니다. 다만 전출입시 문제가 없도록 서로간 협조하는 차원이기에 너무 불편하지 않는선에서 협조를 하시는게 나을수 있습니다, 특히는 질문처럼 내용을 이미 다 알고 입주를 하시는상황이라면 입주후 협조를 하지 않겠다고 한다면 임대인과의 마찰이 생길수 밖에 없기 때문입니다. 보통 질문과 같은 이유가 있다면 임차인이 임대인 또는 부동산을 통해 방문가능시간대와 요일등을 대략적으로 지정하여 알려주시거나 , 방문전에 하루 이틀전 미리 스케줄 체크후 방문 해줄것으로 요청해두시면 부동산에서도 갑작스레 방문을 하거나 하지는 않습니다.