답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시가격은 부동산공시가격 알리미 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.아파트·연립주택·다세대주택과 같은 공동주택은 공동주택 공시가격 메뉴에서 주소를 검색해 확인하시면 되고, 단독주택이나 다가구주택 등은 ​개별주택가격 메뉴에서 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 신혼부부 특별공급 청약시 부부의 주민등록상 주소지가 반드시 같아야한다는 조건은 확인된바 없습니다. 지역 거주요거은 기본적으로 청약을 신청하는 본이의 주민등록상 주소지를 기준으로 판단하기 때문에 서울에 공급되는 주택이라면 청약신청자 본인이 해당 입주자모집공고에서 정한 서울 거주요건을 총족한다면 배우자 주소지가 다르더라도 청약자격이 없어지는 것은 아니라고 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금을 전날에 미리 입금하실 특별한 이유는 없습니다. 전날 잔금을 지급한다고 해서 반드시 비밀번호나 출입수단을 바로 인계받을 수 있는 것도 아니기 때문에, 계약서상 정해진 잔금일에 맞추어 지급하시는 것이 일반적입니다.또한 잔금일에는 단순히 잔금만 송금하는 것이 아니라 계약 당시 특약으로 정한 사항이 제대로 이행되었는지 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 기존 근저당권 등 말소하기로 한 권리가 있는지, 수리나 시설물 인계 등 별도로 협의한 내용이 제대로 처리되었는지를 확인한 후 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.관리비나 공과금 정산은 보통 중개사나 임대인과 함께 잔금일 기준으로 확인하게 됩니다. 따라서 기존 관리비나 전기·가스·수도요금 등이 정상적으로 정산되었는지 확인하시고, 현관키나 공동현관 출입카드, 주차등록증 등 별도로 인계받아야 할 물품이 있는지도 함께 확인하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우라면 계약 만기 시 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을지 여부를 사전에 확실하게 판단하기는 어렵습니다.만약 임대인이 보증금을 반환하지 못해 주택이 경매로 넘어간다고 하더라도, 보증금 전액을 돌려받을 수 있는지는 실제 경매 낙찰금액과 선순위 권리, 다른 임차인의 보증금 및 배당순위 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.또한 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령, 보증금 반환소송, 강제경매 신청, 배당요구 등의 절차까지 진행하게 된다면 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있고, 그 과정에서 발생하는 스트레스나 불편까지 모두 보상받기는 어렵습니다.특히 주의해야 할 부분은 이른바 ‘깡통전세’ 위험입니다.다가구주택의 경우 건물 전체의 선순위 채권과 여러 임차인의 보증금을 함께 고려해야 하는데, 주택의 실제 가치보다 담보대출과 임차보증금 등 반환해야 할 금액이 커지게 되면 경매가 진행되더라도 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 문제는 이러한 위험을 계약 당시 100% 정확하게 판단하기가 쉽지 않다는 점입니다. 현재 시세 자체를 정확하게 산정하기 어려운 경우도 있고, 계약 이후 부동산시장이 하락하면 상대적으로 환금성이 떨어지는 다가구주택이나 원룸 등의 경우 전세가율이 더욱 높아질 수 있기 때문입니다.일반적으로 전세가율이 높을수록 보증금 미반환 위험도 커질 수 있으므로, 전세가율이 80% 안팎을 넘어가는 주택이라면 더욱 신중하게 살펴볼 필요가 있습니다. 결과적으로 전세계약을 체결할 때는 가능한 경우 전세보증금 반환보증에 가입하여 보증금 회수 위험을 줄이는 것이 가장 현실적인 안전장치 중 하나라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출이나 세금 등의 규제를 통한 부동산시장 안정화는 단기적으로 주택수요를 억제하고 가격상승 속도를 낮추는 효과는 있을 수 있지만, 장기적인 주택가격 안정에는 한계가 있을 수 있습니다.결국 중장기적으로는 수요가 많은 지역을 중심으로 충분한 주택공급이 이루어지는 것이 중요합니다. 다만 주택공급은 계획부터 인허가, 착공, 입주까지 상당한 시간이 필요하기 때문에 당장의 주택가격 상승압력을 낮추기 위해서는 대출이나 거래규제 등 수요를 조절하는 정책이 함께 사용될 수밖에 없습니다.특히 최근 대출규제의 경우 주택가격 상승을 억제하려는 목적도 있지만, 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 빠르게 증가하면서 가계부채를 관리해야 할 필요성이 커진 것도 중요한 배경이라고 볼 수 있습니다.그리고 최근 전월세시장의 경우 신규 입주물량 부족과 함께 집주인의 실거주 증가, 갭투자 제한, 토지거래허가구역 확대 등으로 기존 주택이 전월세시장에 공급되는 물량이 감소되고 그에 따라 전월세 시사가 상승하는것은 맞습니다. 주택가격을 안정시키기 위해 일정 수준의 규제가 필요한 측면은 있지만, 이러한 전월세 공급이 감소하면 결국 전세가격이나 월세 상승으로 이어져 무주택 실수요자의 주거비 부담이 증가할 수 있습니다.따라서 부동산정책은 단순히 주택가격만 낮추는 것이 아니라 매매가격 안정과 가계부채 관리, 주택공급 확대, 전월세시장 안정까지 함께 고려해야 하기 때문에 상당히 어려운 문제라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말씀하신 방식대로 지금 매매계약을 체결한 뒤 내년에 잔금을 지급하는 방식으로 진행하기는 어려워 보입니다.토지거래허가구역 내 허가대상 아파트는 원칙적으로 정식 매매계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 거래조건을 정한 후 관할 관청에 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 이후 매매계약의 효력이 발생하는 구조입니다.또한 현재 해당 아파트가 비어 있는 상태라면 일반적으로 매수인은 토지거래허가 후 4개월 이내에 입주하여 실제 거주를 시작하고, 취득 후 2년간 실거주해야 하는 의무가 발생합니다.따라서 질문처럼 매수인이 올해 10월부터 먼저 거주해야 한다면, 현재 단계에서는 매매계약과 연결하기보다는 별도의 정상적인 전세계약을 체결하고 우선 임차인으로 입주하는 방법을 검토하는 것이 맞아 보입니다.이후 실제 매매시점이 되었을 때 현재 임차인이 해당 아파트를 직접 매수하는 형태로 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받은 후 매매절차를 진행하는 것이 보다 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트가 오래되었다고 해서 바로 재건축을 할 수 있는 것은 아니며, 기본적으로 노후도와 재건축진단, 정비계획 수립, 주민동의, 사업성 등 여러 요건을 충족해야 합니다.일반적으로 재건축을 검토할 때는 준공 후 30년이 중요한 기준이 됩니다. 다만 과거에는 재건축진단을 먼저 통과해야 정비계획 수립 등 후속 절차를 진행할 수 있었지만, 최근 제도 개편으로 준공 후 30년이 지난 노후 아파트는 재건축진단을 통과하기 전에도 정비계획 수립 등 초기 사업절차를 진행할 수 있습니다. 다만 재건축진단 자체가 없어지는 것은 아니며, 사업시행계획인가 전까지는 재건축진단을 실시하여 재건축이 가능한 상태임을 인정받아야 합니다.또한 실제 재건축사업이 진행되기 위해서는 법적인 요건뿐만 아니라 기존 용적률, 대지지분, 일반분양 가능 물량, 예상 분담금 등 사업성이 확보되어야 하고, 소유자들의 동의를 얻어 조합설립 등 후속 절차도 진행해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일최초 임대차계약 후 재계약 시점에 임대인이 주택을 매도할 계획이 있다는 이유만으로 임차인이 반드시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 실거주 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.따라서 단순히 향후 매도할 예정이라는 이유만으로 갱신을 거절하는 경우라면, 임차인은 임대차 만료 6~ 2개월 전까지 기계약갱신요구권 행사 의사를 명확하게 통보하여 계약을 연장할 수 있습니다.다만 매매 과정에서 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하고 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 등에는 구체적인 계약 및 소유권 이전 시점에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 이 부분은 별도로 확인할 필요가 있습니다.만약 계약을 갱신하지 않고 퇴거하기로 한다면, 새로운 주택의 계약금 마련 등을 위해 현재 임대인에게 보증금 일부를 미리 반환해 달라고 요청해 볼 수는 있지만 임대차 종료 전에 보증금의 10% 등 일부를 임대인이 반드시 선반환해야 한다는 법적 의무가 있는 것은 아닙니다. 따라서 임대인이 선반환에 동의하지 않는다면 특별한 약정 등이 없는 한 이를 강제로 요구하기는 어렵습니다.아래 내용은 계약갱신청구권에 대한 내용이니 참고하시면 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224300287895

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지는 않습니다. 최근 일부 아파트의 부실시공이나 하자 문제가 반복적으로 보도되면서 신축아파트 전반에 문제가 있는 것처럼 느껴질 수 있지만, 실제로 모든 신축아파트가 부실공사라고 보기는 어렵습니다.물론 일부 대형 브랜드 아파트나 중소건설사 현장에서 부실시공 문제가 발생하고 있는 것은 사실입니다. 다만 문제가 큰 현장은 언론을 통해 집중적으로 보도되기 때문에 실제보다 전체적인 문제가 더 심각하게 느껴질 수도 있습니다.아파트는 사람이 직접 시공하는 과정이 포함되는 만큼 입주 후 도배, 마감, 창호, 누수 등 크고 작은 하자가 발견될 수 있고 이에 따른 하자보수도 일반적으로 이루어집니다.하지만 이러한 일반적인 하자와 건물의 구조적 안전이나 실제 거주에 영향을 줄 정도의 심각한 부실시공은 구분해서 볼 필요가 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 점심과 저녁매출을 모두 확보하길 원하는 경우라면 기본적으로 상가,사무실이 있는 지역 및 주거단지가 밀집되어 있는 지역이 더 맞을 듯 보이고, 그런 관점에서는 배곧신도시가 주거단지와 중심상업지역이 밀집되어 있기 때문에 더 선호될수는 있습니다. 다만 배곧신도시는 조성과정에서 이미 어느정도의 상업시설이 많이 공급된 상태이고, 현재 공실도 많이 늘어났던 곳이기에 단순히 해당 지역이라고 모두 장사가 잘 되지는 않을수 있습니다. 일단은 해당지역에서도 실제로 유동인구나 배달수요등의 영업이 잘 되는 중심상권과 아파트 배후수요가 교차되는 입지를 잘 찾아 구하시는게 가장 좋을듯 보입니다.