답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 실거주의무를 채우지 않은 상태에서 매도를 하는 경우에는 일단 매매에 따른 허가가 나오지 않을것으로 보입니다. 쉽게 1년거주후 매매계약을 체결하고 사전허가를 넣어도 실거주 기간이 되지 않았다면 해당 매매건이 허가되지 않을것을 보여 실제 매매자체는 불가하다 판단이 됩니다. 보통 실거주 2년을 채우지 않고 이사를하는경우에는 이행강제금이 부과되는 것으로 알고 있으나, 매매자체를 하는 경우는 보지 못하였습니다. 다만 실거주의무가 2년이 있더라도 예외조건으로써 해당이 되는 경우 인정을 받을수 잇는데, 해당부분은 지자체에 허가변경신청을 통해 이루어지는 것으로 알고 있습니다. 예외조건은 별도 확인을 해보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정해진 원칙은 없으나, 매도인 하자담보책임에서 보자면 계약당시에 존재하는 하자에 대해선 사전에고지를 하였다면 해당책임을 지지는 않습니다 , 다만 매수인 역시 하자가 존재한다는 사실을 안 만큼 해당하자에 대한 보수비용 혹은 매매가격에서 해당 보수비용만큼의 가격인하를 제시할수 있어 실제 고지한후 협의를 해보셔야 할 부분으로 보입니다. 어떠한 식이든 계약단계에서 하자를 통보한 부분에 대해서는 보수후 해당하자가 다시 발생하더라도 하자담보책임에는 해당되지 않을것으로 보입니다. 그리고 계약시에 하자에 대한 보수 및 가격인하를 해주었다면 특약에 하자담보책임에 대하 면책특약을 넣어두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 계약당사자인 질문자님 책임입니다. 분양대행사가 위처럼 말했다고 하더라도 실제 계약결정은 본인이 하셨고, 대행사가 전세세입자를 반드시 구할것이고 혹시라도 못구할 경우 그에 따른 책임일 지겠다는 약정등을 가지고 있다면 모를까 단순히 잔금처리시에 전세를 놓아 해당 보증금을 잔금을 치루어도 된다는 말자체가 책임을 부담할 의사표현으로는 보이지 않기 떄문입니다. 해당 발언은 실제분양시에 해당 분양사가 방법적인 부분에서 제시할수 있는 수준으로 보이기 떄문입니다. 즉 과정광고등으로 보기는 어렵기에 이를 이유로 계약을 해지하거나 잔금연체에 따른 피해보상을 요구하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 소득관계없이 LTV70%은 아닙니다. 보통 LTV70%대출한도를 말하는 것으로 소득과 대출에 따른 DSR한도까지 산정하여 이중 가장낮은 한도를 실한도로 하기 떄문에 주택가격이 낮아 대출한도가 낮은 경우가 아닌이상 LTV70%까지 대출한도가 나오기는 쉽지 않습니다. 2. 가능한 하지만 현실적으로 제한이 매우 많습니다. 질문처럼 하시면 후순위 대출을 하셔야 하는데 1금융권에서 후순위 대출을 해주는 경우는 거의 없습니다. 2금융권 이하를 이용하시면 상품에 따라 가능할수 있는데, 이자가 높아 부담이 될수 있고 대출가능상품도 제한적일수 있습니다. 그리고 전세퇴거자금대출도 임차권과 후순위 근저당이 있는 경우라면 실제 승인될 가능성이 낮습니다. 만약 후순위 근저당이 없는 상태에서 전세퇴거자금대출신청이라면 규제지역은 최대 1억 비규제지역에서는 LTV 한도에 따라 대출이 가능할수 있습니다. 3. 현금이 많으시면 전세보증금과 매매가격간 차익을 대출없이 현금으로 하시면 됩니다. 이럴 경우 대출을 받을 필요가 없고 전세낀 매매로써 갭투자형태로 가능하기 때문입니다 .물론 규제지역에서는 일정기간내 실거주가 필요한 만큼 토허제승인시 실거주에 대한 계획등을 잘 세우셔야 승인이 가능합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 월세의 경우 대출을 포함하지 않는다면 한달두달전부터는 실제 매물을 보고다시는게 필요합니다.그에 따라 현시점부터는 실제 방문을 하시면서 매물을 둘러보셔야 합니다. 사실 시기에 따라 매물이 달라지기에 현시점에 매물이 많이 없을수는 있지만, 의외로 좋은 매물이 있을수 있기에 일단은 둘러보시면서 최대한 마음에드는 매물을 찾아보시는게 좋습니다. 특히 월세의 경우는 지역특성에 따라 제한적일수 있기에 일단 원하는 매물이 있는 부동산에 연락하여 스케줄을잡으시면서 다른 비공개매물이나 추가적인 매물을 더 볼수 있도록 부동산에 전달하시면 한번방문시 2~3곳이상의 매물을 보실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우 임대인의 동의를 우선 받으셔야 합니다. 임대인이 아무런 조건없이 이에동의하면 문제가 없지만 보통 임대인이 조건없이 동의를 하는 경우는 없습니다. 최소한 다음임차인 주선과 중개보수 지급등의 조건을 달수 있고, 임대인에 따라 몇달치의 월세지급등을 요구할수도 있습니다. 최악의 경우 중도해지 자체를 거부하면 만기전까지는 해지를 할수 없습니다. 결국은 임대인이 어떻게 나올지에 대해서는 알수 없는 만큼 임대인과 우선 협의를 해보시고 그 조건에 따라 대응을 하셔야 할수밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 유가상승이 무서운 이유는 유가는 여러 생산제품의 소비되는 원자재로써 이는 단순 기름값인상뿐아니라 관련상품의 인상으로 나타날수 있습니다. 특히 전기요금과 가스요금등에 대해서는 연계가 되기 때문에 공공요금인상의 문제로도 나타날수 있습니다. 특히나 지금처럼 경기회복이 완벽히 되지 않은상태에서 경김침체와 물가인상이 동시에 나타나면 스태크플레이션이 발생하게 되고, 이는 국가경제에 치명적일수 있습니다 .특히 중동의 석유의존도가 높은 나라일수록 그부담은 커지게 됩니다. 그리고 중동지역은 이전부터 화약고라는 별명처럼 누가하나가 잘못건들이면 중동전체로 확전이 될수 있는 가능성이 높아 만약 이런식으로 전쟁이 장기화로 이어진다면 그 피해는 전세계 경제에 치명적으로 나타날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예매하네요 일단 곰팡이의 원인이 단열문제로 인하였다면 해당 하자에 따른 도배비용은 임차인이 부담할 의무는 없어보입니다. 보통 하자의 원인에 따라 임대인, 임차인간 부담이 나누어지는데, 질문의 경우 하자의 원인에 임차인 과실이 없기 떄문입니다. 다만 관리자로의 의무가 있는 임차인이 해당 하자에 발생한뒤 곰팡이이 남아 있는 상테에서 방치하였고 그로인해 다시 곰팡이가 늘어난 경우라면 이는 과실에 대한 부분이 전혀없다고는 보기 어려울수 있습니다. 즉, a.s한 업체가 해당하자를 끝까지 마무리하지 않고 갔음에도 이를 임대인에게 바로 전달하지 않고, 어떠한 조치를 취하지 않아 곰팡이가 더 크지게 된다면 관리상 부주의가 인정될수도 있기 때문입니다 . 누구의 부담이냐를 가리기는 어렵지만 만약 임대인과 임차인간 다툼이 된다면 부담에 대해서는 의견이 달라질수 있는 내용이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스타벅스를 상가임대인이 선호하는 이유는 해당 브랜드가 입점할 경우 해당 상가내 유동인구가 크게 늘어나는 효과가 있습니다, 이럴 경우 해당상가 다른 호수에 입점을 원하는 임차인이 늘어나고 그에 따라 상가내 시세도 상승하는게 일반적입니다. 즉, 스타벅스와 같은 브랜드커피는 해당상가에 시세상승에 큰 도움이 되는게 일반적입니다. 보통 상가분양에 있어 분양사들은 이러한 점들 때문에 유동인구가 늘어날수 있는 업종에 대해서 사전에 임대료혜택등을 주어 입점을 우선 시키게 되는데 대표적인 게 개인병원과 약국, 혹은 은행과 같이 장기임대차를 하면서 건물유동인구를 늘리는 업종이 해당이 됩니다. 특히 1층에 스타벅스 입점 1층내 상권형성에 큰 기여를 하기 때문에 결국은 해당 입점이슈가 건물의 시세도 높이는 효과가 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네? 일단 현재상태가 중요한게 아니라 매매계약 당사자 여부냐를 판단하셔야 합니다, 쉽게 말해 지금처럼 살고 있더라도 본인명의로 다른 명의의 주택을 매수하는 경우라면 아버지의 신분증과 도장은 필요하지 않습니다. 아버지는 계약당사자가 아니기 때문입니다. 그리고 매매계약이후에 등기를 위한 서류제공시점에서도 본인 명의로 모두 준비가 되는 부분이므로 아버지와 관련된 신분증 도장은 필요하지 않습니다 .