답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 보장하는 임차인의 권리중 가장 중요한 부분이 대항력입니다. (참고로 대항력에 대한 자세한 설명은 아래 블로그주소를 통해 읽어보시기 바랍니다) 대항력의 생성요건은 점유와 전입신고이고, 보증금 반환전에 퇴거를 하게 되면 점유를 상실하게 되어, 대항력을 상실하게 됩니다. 그리고 전입신고를 옮기는 것도 이와 다르지 않습니다. 그럼 대항력이 없으면 어떤 문제가 생기는지는 간단하게 설명하면 임대차계약은 당사자간에 효력을 미치는 상대적권리입니다. 즉, 대항력이 없는상태로 임대인이 변경되는 경우 바뀐 임대인에게는 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 최악의 상황으로 보증금 받지 않고 미리 퇴거하였는데, 갑자기 주택소유자가 변경되면 대항력이 없기에 이미 집을 팔고 나간 이전계약당사자 임대인을 찾으셔서 보증금을 반환받으셔야 합니다 다만 실제 위처럼 할 경우 당장 발생할수 있는 문제는 이렇게 대항력을 상실하면 임차권 등기를 할수 없고, 그에 따라 보증보험을 통한 보증금 반환도 지급거절사유에 따라 불가해진다는 것입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 한다고해도 계약갱신청구권사용에는 문제가 없습니다. 계약갱신청구권은 만기 6~2개월전에 사용의사통보만 하시면 되고, 이렇게 사용의사를 통보할 경우 임대인이 요구하는 인상을 거부해도 연장에는 문제가 없습니다. 즉, 임대인이 많은 보증금 인상을 요구해도 갱신청구권이 있다면 이를 거부하고도 계약연장이 가능합니다. 다만 인상을 한다고 한다면 5%이내로 제한이 되기 때문에 갱신청구권을 해당 기간에 사용하고 보증금 조건 인상에 대해서는 5%이내에서 별도 협의를 하시면 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 국민주택에 임대주택과 영구임대주택이 포함이 된다고 보시면 됩니다. 국민주택은 정부가 주체가 되어 시장에 공급하는 주택유형이고 민간주택은 일반 건설사가 공급하는 주택을 말합니다. 그리고 국민주택에는 저소득층 또는 사회적약자를 대상으로 주거안정을 위한 임대주택을 공급하는데 보통은 시세보다 낮은 월세로 장기간의 거주가 가능토록 지원하게 됩니다. 임대주택의 유형에 따라 구분이 다른데 1번 질문처럼 10년뒤 자기가 매입을 할수 잇는 주택은 주로 분양전환임대추택이고, 영구임대주택은 30년간 거주를 보장해주는 주택이나, 소유권자체는 개인이 가지는게 아닙니다. 그리고 월세도 주택유형에 따라 시세대비 차이가 달라질수 있습니다. 결과적으로 1번과 2번 질문모두 임대주택이라고 해서 동일하지 않기에 지원하는 임대주택유형에 따라 확인이 필요한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 돈을 벌어도 나가는 비용에 따라 개인이 쓸수있는 지춣한도는 크게 달라질수 있습니다. 즉, 대출에 따른 이자부담이나 월세부담에 따른 주거비용이 높은 경우에는 같은소득이라도 소비제한에 따른 삶의 만족도가 낮아질수 있고, 특히 부양가족수나 자녀의 경우 교육비정도에 따라서도 소득대비 지출의 정도도 크게 달라지기 때문에 이러한 부분들이 삶의 질 자체의 차이를 만들수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 협의하에 가능할수는 있지만 임대인 입장에서 3개월 빠르게 받는 것보다 월세를 그대로 받는게 더 유리하기에 이에 동의할지는 판단을 할수 없습니다. 그리고 실제 합의가 되더라도 월세를 얼마로 할지는 기준이 있는게 아니라 협의에 따라 정하여야 할 부분입니다. 2.어떤 방식으로 하는지에 따라 차이가 생길수 있습니다. 보통은 계약기간을 지급한 시점부터 시작하여 만기일까지 잡는다면 확정일자 재부여등을 통해 추가보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 생길수 있지만 단순히 계약일자를 그대로하고 선지급하는 경우에는 별도의 특약등의 작성이 필요할수 있어 안전한 방법으로는 보기 어렵습니다. 결과적으로 임대인이 이러한 요구를 하지 않는 이상 임차인이 먼저 이러한 요구가 특별히 실효성이 있다고는 개인적으로 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 위와 같은 경우라도 은행에서 담보주택의 평가액을 현 시세기준으로 적용할지는 알수 없습니다. 특히 공공대출의 경우는 실제 취득가(분양가)를 기준으로 ltv를 산정할 가능성이 높습니다. 일반 시중은행의 경우는 은행별 차이는 있을수 있겠으나, 실제 심사시에는 시세와 실제 취득가(분양가)중 낮은 금액을 적용하는 구조가 존재하는 경우가 있어 무조건 현 시세 ltv80%혹은 70%라고 확정적으로 판단할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적율과 건폐율이 부동산개발시 중요한 이유는 직접적으로 건물을 지울수 있는 바닥에 대한 결정과 층수를 결정하기 때문입니다. 특히 용적률의 경우 재건축,재개발시 사업성과 관련되어 매우 중요하며 이는 용적률에 따라 새로 개발되는 아파트의 세대수를 증가등을 결정할수 있는 요건이기 때문입니다. 예를 들어 재건축사업에서 현용적률과 개발 후 용적률의 차이가 클수록 기존 조합원외 새로 입주할수 있는 일반분양물량이 증가될수 있고, 이를 통해 받은 분양대금으로 건설비용충당할 수 있어 조합원들이 분담금 감소에도 크게 역할을 하게 됩니다. 아래 내용은 이에 대한 자세한 설명이므로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224316612130

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연령별 원하는 상품과 재화, 서비스는 차이가 있습니다. 그에 따라 한사화의 인구구조변화에 따라 소비성형이나 트랜드로 많이 변경되게 되고, 그만큼 상품 및 서비스설계도 주요 수요층에 맞추어 구성되게 됩니다. 현재 우리나라처럼 아이들이 줄고 점차 노인화되는 구조에서는 아이들과 관련된 상품과 서비스는 크게 감소되는 추세이고, 점차 노인을 대상으로 하는 상품과 서비스가 크게 늘어나고 있다고 할수 있습니다. 그리고 가구형태의 변화는 주택시장에서는 주거면적이나 유형에 변화를 가져오게 되는데, 예를 들어 이전까지는 가구원수가 3~4인가구가 대부분이기에 국민평형이 전용84제곱으로 볼수 있으나 점차 1~2인가구가 늘어남에따라 전용59제곱의 수요가 더 크게 늘어나게 되면서 점차 보급되는 평형도 해당 평형이 늘어나고 있습니다. 또한 이전보다 주택연금에 대한 수요증가, 실버타운등의 대한 수요증가도 이러한 인구구조변화에 따른 소비변화로 이해할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 마련을 하셔야할 부분인데, 이주비대출을 받아 기존 주담대를 상환하고 남은 금액으로 주택을 구하시거나 이게 부족할 경우 별도의 전세대출등을 통해 이주할 곳을 구하셔야 합니다. 특히 리모델링 사업의 경우는 재개발처럼 공공영역이 아닌 민간영역이기 떄문에 별도의 이주대책등이 마련되지 않기 때문에 개별적인 방법을 통해 이주를 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장내 가격은 수요와 공급에 따라 결정이 됩니다. 즉, 누군가 이를 임의대로 정하는게 아니라 사는사람과 파는사람의 협의에 따라 최종합의된 가격이 시장가격이 됩니다. 그리고 이러한 가격결정전에는 비슷한 비교매물에 대한 비교를 통해 대략적인 가격대를 가지고 협의를 진행하게 됩니다. 주택시장이라면 결과적으로 실거래가 등이 이러한 기준점이 될수 있고, 일반재화의 경우라면 기업의 생산원가와 이득분이 판매가격이 될수 있습니다. 다만 일반재화의 판매가격이 해당상품의 가치라고 할수 없는데 이유는 소비자가 비싸다고 느낀다면 수요가 없어지게 되고 당연히 이는 판매희망가격일뿐 실질적인 가치를 가진 가격으로는 보기 어렵습니다.