답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안전성만 놓고 본다면 매수인 명의로 소유권이전등기가 완료된 후 해당 매수인과 전세계약서를 작성하는 방법이 가장 확실합니다. 매매잔금일 이전이나 소유권이전등기 전에 매수인과 전세계약을 체결하는 경우, 아직 등기부상 소유자는 매도인이기 때문에 매매계약이 정상적으로 이행되지 않거나 소유권이전 과정에서 문제가 발생할 가능성을 배제할수는 없기 때문입니다. 다만 실제 갭투자 거래에서는 매매잔금일과 전세보증금 잔금일을 맞춰 동시에 진행하는 경우도 많습니다. 이 경우에는 현재 등기부상 소유자인 매도인의 동의와 매매계약 진행 여부를 명확히 확인하고, 소유권이전이 정상적으로 이루어지는 것을 조건으로 하는 특약 등을 두고 계약을 진행할 수 있습니다.또는 현재 등기부상 소유자인 매도인과 전세계약을 체결한 뒤, 소유권이전과 함께 새로운 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 방식으로 진행되는 경우도 있습니다.특히 갭투자 주택에 기존 세입자가 있는 경우라면 기존 세입자의 퇴거 여부와 보증금 반환 일정까지 함께 확인하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부정책도 시장에 영향을 줄 수 있지만, 기본적으로 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 충분한 주택 공급이 함께 이루어져야 합니다. 그런데 현재 수도권을 중심으로 향후 몇 년간 입주물량 감소와 공급 부족에 대한 우려가 이어지고 있습니다. 이런 상황에서는 정부가 대출이나 세금, 거래규제 등을 통해 수요를 억제하더라도 실제 시장은 예상과 다르게 반응할 가능성이 있습니다.물론 현재 추진 중인 공급대책이 계획대로 진행되고 실제 입주물량으로 이어진다면 시장도 어느 정도 안정될 수 있습니다.다만 아직 공급 확대에 대한 체감이나 기대가 충분히 형성되지 않은 상황이라면, 수요가 몰리는 지역을 중심으로 추가적인 가격 상승 가능성까지 완전히 배제하기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.압류 근저당 임차권등 등기가 어지러운 물건을 정상 매입해서 임대를 했다고 하는데 등기는 아직 등록이 안되어있고 몇주뒤에 소유권이전이 된다고 말하면서 계약을 진행하려 하더라구요? 원래 매입후 며칠이나 지나야 등기에 기제가 되는건가요? 매입한지 6일정도 되었다고는 말은 그랬습니다.-> 일반적으로 잔금일 지급함과 동시에 소유권이전을 진행하기 때문에 위와같은 사항은 일반적이지 않습니다. 만약 매매잔금일과 임대차의 잔금일을 맞추어 동시에 진행되는 경우가 있을수는 있지만 이게 질문처럼 매입후 며칠이 지나야 등기가 기재된다는 것과는 다른 부분입니다. 솔직히 일반적이지는 않아 보입니다. 2.임대 관리해주는 회사에서 개인위탁을 맡아서 임대인대신 임대를 내주는거라고 하더라구요? 근데 보통 위탁을 하면위탁을 했다는 서류나 위임장을 보여줘야 정상아닌가요? 또한 아직 등기가 기제가 안되어있기때문에 실 매수자라도매수했다는 서류를 보여줘야 맞는거 아닌가요?? 서류 요청및 특약으로 가계약금 보호하는 특약 넣었다니 포모를 유도하더라구요 다른계약자가 나타날수있다면서-> 중요한 건 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약을 한다면 반드시 소유자의 위임장, 인감증명서등이 첨부되어야 합니다. 이 부분도 일반적이지는 않습니다. 3.개인위탁이 맞고 위임이 맞다는 전제하에 보통 중개사 개인 계좌로 입금을 하나요? 계약금 영수자가 중개인 이름으로 되어있던데 이런경우도 있나요??-> 입금은 모두 등기부상 소유자에게 직접 이체하는 것이 일반적이며, 중개사 개인계좌로 입금하지는 않습니다. 전반적으로 의심스러운 부분들이 많아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만으로 대출 가능 여부를 단정하기는 어렵습니다.일반적으로 주택에 설정된 선순위 대출금과 임차보증금 등을 함께 고려했을 때, 은행이나 보증기관이 평가하는 주택가액 대비 부담이 크다고 판단되면 전세대출이 제한될 수 있습니다. 특히 원룸이 구분등기가 된 집합건물이 아니라 다가구주택이라면 다른 세대의 선순위 보증금까지 함께 고려될 수 있기 때문에 대출 심사에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 은행이나 보증기관을 통해 사전상담 또는 대출 가능 여부를 먼저 확인해보시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가 완전히 없어질 것이라고 단정하기는 어렵지만, 최근 전세 비중이 줄고 월세나 반전세 형태가 늘어나는 흐름이 나타나고 있는 것은 맞습니다. 일반적으로 전세 공급은 신규 주택 공급과 기존 주택이 전세시장에 나오는 방식으로 이루어집니다. 그런데 최근 일부 수도권 지역의 토지거래허가제 등으로 갭투자가 어려워졌고, 신규 주택 공급까지 감소하면서 임대시장 내 공급 부족이 나타나고 있습니다. 여기에 임대인 입장에서도 향후 반환 부담이 큰 전세보다는 매월 일정한 임대수익을 받을 수 있는 월세를 선호하는 경우가 늘고 있는 것도 하나의 원인으로 볼 수 있습니다.다만 전세와 월세의 비중은 금리, 정책변화, 대출변동 등 시장 상황에 따라 계속 달라질 수 있습니다. 따라서 당장은 월세 비중이 늘어나더라도 이후 시장 상황에 따라 다시 변화할 수 있기 때문에 전세 자체가 없어질 것이라고 보기는 어렵습니다.다만 당분간은 전세 비중이 줄고 월세 중심의 임대차시장이 확대될 가능성이 있다고 보는 것이 적절할 것 같습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 중개보수와 부가가치세는 별개이므로 이를 구분해서 보시는 것이 맞을 것 같습니다.위 내용만 보면 산출된 중개보수 한도액에서 실제 얼마를 지급할지 별도로 협의하지 않은 상태로 보이므로, 우선 중개보수 금액을 정하고 그 이후 부가가치세가 어떻게 적용되는지를 확인하시는 것이 좋겠습니다.또한 일반과세자라고 하면서 부가가치세 부분을 빼드린다는 취지로 설명을 들으셨는데 실제로는 간이과세자로 확인된다면, 과세유형과 설명이 다른 이유를 물어보실 수는 있어 보입니다. 다만 바로 속였다고 단정하기보다는 실제 중개보수와 부가가치세가 각각 얼마로 계산되었는지 영수증이나 청구내역을 먼저 확인해보시고 판단하는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사마다 중개방식에는 차이가 있을 수 있지만, 매수자가 별도로 가격조정을 요청하지 않은 상황에서 중개사가 알고 있는 최저 매도가를 먼저 공개하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.보통 매도인이 알려준 조정 가능 금액은 실제 가격 협상 과정에서 활용하기 위한 내부적인 기준으로 보는 것이 맞습니다.다만 중개사마다 협상 방식에는 차이가 있을 수 있으므로, 최저 매도가를 매수자에게 먼저 공개하지 않았으면 한다는 의사를 미리 전달해 두시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전체적인 순서는 크게 틀리지는 않지만 몇 가지 확인하실 부분이 있습니다.우선 전세권 설정은 임차인이 임의로 진행할 수 있는 절차는 아니며 임대인의 협조가 필요합니다. 또한 일반적인 주택 전세계약에서는 반드시 전세권을 설정해야 하는 것은 아니고, 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하고 전세보증금반환보증에 가입하는 방법을 많이 이용합니다. 혹 전세권 설정이 필요한 상황이라면 계약서 작성 전에 임대인과 설정 여부와 비용부담 등을 미리 협의해 두는게 일반적입니다. 그리고 중개업소를 통한 계약이라면 중개사는 등기부등본 등을 확인하여 소유권 및 근저당권 등 권리관계를 확인·설명할 의무가 있으므로, 임차인에게 단순히 직접 확인하라고 하는 것은 적절하지 않아 보입니다. 무엇보다 중개사에게 이러한 내용을 확인하고 설명해달라고 요청하시는 게 맞을 듯 보입니다 . 또한 임대인의 국세·지방세 체납 여부 역시 전세계약에서 중요한 확인사항이므로 임차인이 직접 확인할 수도 있지만 중개사에게 체납 여부 확인과 관련 서류에 대해 안내를 요청하시는 것이 좋습니다.일반적인 진행 순서는계약서 작성 → 전월세신고 및 확정일자 확보 → 전세대출 신청 및 심사 → 잔금일 잔금 지급 및 주택 인도 → 전입신고 → 보증보험 가입정도로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 갤러리아 포레내 평수는 매우 다양합니다. 다만 일반적인 국민평형정도의 중소형 평수는 없고 대형평수로 구성되어 있습니다. 현재 나와있는 정보로는 최소 70평대부터 100평이 넘는 평수로 구성되어 있습니다. 그리고 갤러리아 포레는 총 2동. 세대수는 230세대로 구성되어 있고, 층수는 45층 규모의 고급 주상복합 아파트입니다.

물가가 많이 오르고 있는 것은 사실입니다. 요즘은 “안 오르는 건 월급뿐이다”라는 말이 나올 정도로 체감 부담도 큰 상황입니다. 특히 소득이 크게 늘지 않은 상태에서 물가가 상승하면 자연스럽게 소비를 줄일 수밖에 없고, 그만큼 생활 만족도도 낮아질 수 있습니다.다만 물가 상승은 원자재 가격, 환율, 인건비, 국제 정세, 유통비용 등 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 정부 정책만으로 완전히 통제하기에는 한계가 있고 결국 개인 입장에서는 당장의 지출을 조절하면서 버티는 방법과 함께, 가능하다면 추가적인 소득원을 만드는 방법을 고민할수 밖에 없지 않나 생각됩니다.