답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 퇴거유예가 흔한가요???→ 일정 조율 과정에서 발생할 수는 있지만, 원칙적으로는 임대차계약 만기일에 퇴거하는 것이 맞습니다. 다만 임대인과 다음 임차인의 일정에 문제가 없다면 협의를 통해 며칠 정도 퇴거를 유예할 수 있습니다. 이 경우 유예기간에 대한 월세와 관리비 부담도 함께 정해두는 것이 좋습니다.2일 정도는 흔한건가요??-> 흔하고 안 흔하고의 문제라기보다, 임대인과 임차인 사이에서 그렇게 조율이 가능하다면 협의하여 정하시면 됩니다.집주인 관점에서는 일단 기존 세입자는 최대한 빨리 내보내고 공실 상태인게 더 낫지 않나요?-> 공실기간동안의 월세에 대한 손실과 관리비에 대한 부담이 있기에 반드시 유리하다고 말하기는 어렵습니다. 보통 기존 세입자가 퇴거하고 집 상태보러갈때 새 세입자와 계약 진행시킬 부동산 중개인과 같이 확인하나요? → 기존 임차인의 퇴거에 따른 주택 상태 확인은 기본적으로 임대인이 직접 하시면 됩니다. 새로운 임차인의 시설 상태 확인 역시 임차인이 직접 확인하는 것이 원칙입니다. 중개사가 현장 확인을 도와줄 수는 있지만 반드시 중개사가 해야 하는 업무라고 보기는 어렵습니다.보증금은 보통 언제까지 돌려주나요? 당일 짐 뺀 후에 검사하다가 장판이나 도배가 훼손이 심하면 원상복구 비용책정은 어떤식으로 하는지...비용책정 때문에 보증금 반환이 늦어질수도 있는지...→ 임차인의 주택 반환과 임대인의 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행관계이므로, 임차인이 퇴거하고 주택을 인도하는 시점에 보증금을 반환하시면 됩니다. 그리고 원상복구를 요구하고 협의가 되지 않은 상태에서 보증금 일부를 계속 지급하지 않으면 보증금 미반환 분쟁으로 이어질 수 있기에 임대인이 임의로 금액을 정해 보증금에서 공제하기보다는 실제 수리비나 견적 등을 기준으로 손해액을 확인하고 임차인과 협의한 뒤 정산하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충청지역이라고 하더라도 지역과 주택유형에 따라 주택가격 차이가 크기 때문에, 단순히 충청지역의 투룸이 얼마라고 말씀드리기는 어렵습니다. 우선 희망하시는 지역을 정한 뒤 네이버부동산 등을 통해 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택유형별 시세를 확인하고, 해당 가격을 기준으로 자금계획을 세우시는 것이 좋습니다.돈을 모으는 방법은 개인의 소득과 지출구조에 따라 차이가 크기 때문에 일률적으로 말씀드리기 어렵지만, 현실적으로는 무조건 현금을 많이 모은 뒤 주택을 구입하기보다는 현재 보유자금과 대출 가능금액을 함께 계산해 목표 주택가격을 정하는 방식이 좀 더 현실적인 접근이라고 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임차인의 주장이 맞습니다. 주택임대사업자의 경우 임대사업자로 등록되어 있는 기간 중에는 법령에서 정한 정당한 사유가 없는 한 임대차계약의 재계약을 거절하기 어렵습니다. 또한 임대료 인상도 일정 범위 내에서 제한을 받게 됩니다.질문처럼 임대사업자의 의무기간 종료시점인 12월에 맞춰 임차인을 내보내고 싶더라도, 그보다 앞선 10월에 기존 임대차계약의 만기가 도래하고 임차인이 재계약을 요구한다면 임대인이 임의로 기간을 12월까지만 연장하거나 재계약 자체를 거절하기는 어렵습니다.결국 임차인이 12월까지만 거주하는 조건에 동의하지 않는다면, 임대인의 희망만으로 계약기간을 짧게 조정하기는 어렵다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 법적으로 정해진 방식이 있는 것이 아니라 임대인과 임차인 간 합의에 따라 정하시면 됩니다.질문에서 말하는 증액분의 10%는 사실상 계약금 성격으로 보이는데, 재계약의 경우에는 기존 보증금이 이미 임대인에게 지급되어 있기 때문에 별도의 계약금을 추가로 지급하지 않고, 증액되는 보증금만 만기일이나 약정한 날짜에 지급하는 방식도 실무상 많이 사용됩니다.따라서 임대인이 요구한다고 해서 증액분의 10%를 반드시 별도로 지급해야 하는 것은 아닙니다.기존 보증금은 그대로 유지하고 증액분 2억 1천만 원의 지급시기와 방법만 정하여 재계약할 수도 있고, 임대인과 협의하여 증액분 일부를 먼저 지급한 뒤 나머지를 만기일에 지급하는 방식으로 정할 수도 있습니다.결국 어느 방식이 맞다기보다는 당사자 간 협의사항이며, 별도의 선지급이 부담스럽다면 증액분 전액을 만기일에 지급하는 조건으로 협의해 보셔도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금과 권리금은 성격이 서로 다릅니다.보증금은 임대차계약이 종료되고 점포를 반환하면, 미납 월세나 관리비, 원상복구비 등 정산할 금액을 제외한 나머지를 임대인에게 돌려받는 돈입니다. 반면 권리금은 보통 기존 임차인이 새로운 임차인에게 시설, 영업시설, 거래처, 영업상의 이점 등을 넘겨주면서 받는 금액입니다. 따라서 폐업한다고 해서 임대인이 기존에 지급한 권리금을 반환해 주는 것은 아닙니다.보통 권리금은 다음 임차인을 구해 해당 임차인과 권리금계약을 체결하는 방식으로 일부 또는 전부를 회수하게 되며, 원칙적으로 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고는 실제 거주하는 주소지를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.고시원이 정상적으로 전입신고가 가능한 곳이고 실제 두 분이 함께 거주한다면, 동일 주소지로 두 사람이 전입신고하는 것 자체가 무조건 불가능하다고 보기는 어렵습니다. 다만 고시원은 호실 표시방식이나 건축물 현황, 주민등록 전산상 주소체계에 따라 주민센터에서 처리방법이 달라질 수 있습니다.또한 혼인신고 전이라면 두 분은 법률상 배우자 관계가 아니므로, 주민등록상 한 분이 세대주가 되더라도 다른 분의 관계가 '배우자'가 아닌 동거인 등으로 표시될 수 있습니다.특히 디딤돌대출을 받기 위해 세대주·세대원 요건을 맞추려는 경우에는 단순히 주민등록상 같은 세대로 등록되는지만 볼 것이 아니라, 해당 대출에서 예비배우자나 동거인을 세대원으로 어떻게 인정하는지도 별도로 확인하셔야 합니다.그리고 실제 거주하지 않으면서 대출이나 청약 요건을 갖추기 위한 목적으로 주소지만 이전한다면 위장전입 문제가 발생할 수 있으므로 권하기 어렵습니다.따라서 해당 고시원 주소로 2인 전입 및 동일세대 구성이 가능한지는 관할 주민센터에 먼저 확인하시고, 디딤돌대출의 세대구성 인정 여부는 대출을 취급하는 은행이나 주택도시기금에 함께 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 월세 계약을 기준으로 보면 중개보수 산정을 위한 거래금액은1,000만 원 + (월세 42만 원 × 100) = 5,200만 원입니다.그리고 위 거래금액에 따른 주택 임대차 중개보수 상한요율은 0.4%이므로, 중개보수는 5,200만 원 × 0.4% = 20만 8천 원으로 계산됩니다. 따라서 중개보수는 최대 20만 8천 원 범위에서 협의하여 정하게 되며, 일반적인 주택 임대차라면 40만 원은 중개보수 상한액을 초과하는 금액입니다. 참고로 관리비 15만 원은 일반적으로 중개보수 계산을 위한 거래금액에는 포함하지 않으며,집을 몇개를 보여줬는지 여부는 중개보수 산정기준과는 관계가 없습니다. 중개보수는 보여준 매물의 개수가 아니라 실제 체결된 계약의 거래금액과 법정 상한요율을 기준으로 산정합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 결국 보증보험 가입기준 등에 맞추기 위해 기존 전세보증금을 낮추고, 줄어드는 금액의 일부를 월세로 전환하여 재계약하자는 내용으로 보입니다.다만 중요한 것은 임대인이 말하는 800만 원의 차액이 당연히 임차인이 보전해야 하는 ‘손해’라고 보기는 어렵다는 점입니다. 전세보증금은 임대인이 취득하는 금액이 아니라 계약 종료 시 반환해야 하는 금액이기 때문에, 보증금이 낮아졌다는 것만으로 임대인에게 동일한 금액의 재산상 손실이 발생했다고 단정하기는 어렵습니다.그렇다고 보증금을 낮추고 월세를 추가하는 조건 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 재계약 시 보증금과 월세 등 임대차조건은 결국 임대인과 임차인의 합의로 정할 수 있기 때문입니다.현재 주변 전세시세나 보증보험 가입가능 금액이 낮아졌다면 임차인은 그에 맞는 보증금 인하를 요구할 수 있고, 반대로 임대인은 보증금을 낮추는 대신 일정 월세를 추가하는 조건을 제시할 수도 있습니다.따라서 이 문제는 800만 원을 누가 손해 보는지가 핵심이라기보다, 임대인이 제시한 ‘보증금 인하 + 월 30만 원’ 조건을 임차인이 받아들일 경제적 이유가 있는지를 판단하는 문제에 가깝습니다.월 30만 원이면 2년간 총 720만 원의 추가비용이 발생하므로, 주변의 다른 전세·반전세 시세와 비교하여 현재 주택에 계속 거주하는 것이 유리한지 판단해 보시는 것이 좋습니다. 조건이 맞지 않는다면 보증금 인하만을 요구해 협의하고, 협의가 되지 않을 경우 만기 퇴거 후 다른 주택을 알아보는 것도 선택지가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서는 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환이 원칙적으로 동시이행 관계에 있으며 임대인의 보증금 반환의무는 임대차계약이 종료되는 시점에 발생하게 됩니다. 질문에서 계약 만기일이 9월 말이라면 원칙적으로 해당 시점에 보증금을 반환받고 주택을 인도하시면 됩니다.다만 임차인의 개인 사정으로 계약 만기보다 일찍 집을 비우는 경우라고 해서 임대인의 보증금 반환의무가 그 시점에 바로 발생하는 것은 아닙니다. 이때는 임대인과 별도로 협의가 필요하다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 프리미엄을 ‘P’라고 표현하는데, 쉽게 말하면 재개발 사업으로 인해 앞으로 새 아파트를 받을 수 있다는 기대가치가 현재 가격에 추가로 붙는 금액이라고 보시면 됩니다.예를 들어 해당 재개발 물건의 권리가액이나 실제 투입되는 금액보다 시장에서 더 높은 가격으로 거래된다면, 그 차액 중 사업의 미래가치가 반영된 부분을 프리미엄이라고 표현하며, 만약 재개발이 진행되어 조합원입주권이 부여된 경우 새 아파트를 받을 수 있는 권리에 입지, 예상 분양가, 사업 진행속도, 향후 시세 등을 반영해 프리미엄이 형성될 수도 있습니다.즉 쉽게 말해서 재개발 후 새 아파트가 될 것이라는 기대 때문에 현재 가치보다 추가로 붙는 웃돈정도로 이해하시면 될듯 합니다.