답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당부분으로 바로 계약해지가 가능할지는 장담하기 어렵습니다, 우선적으로 해당부분에 대해서는 매도인에 대한 하자담보책임을 물어 하자보수를 요청하셔야 하고, 만약 하자보수자체가 불가하다면 계약시 중요사실 미공지에 따른 계약해지를 요청하실수 있어 보입니다, 다만 해당 하자가 발생한 시점이 계약당시 존재하였어야 하고 매수인이 하자있는 것을 알았거나 알수 있었다면 적용이되지 않아 이러한 부분에 다툼이 있을수는 있습니다 , 개인적으로 해당 하자의 범위가 큰 것을 고려하면 매도인이 몰랐을 것으로 이해가 되기 어렵기에 중요한 사실에 대한 고지를 하지 않았다 판단되어 계약해지 사유에 해당이 될 여지가 있어 보입니다. 단, 법에 따른 판단은 확답하기 어렵습니다 ,만약 이러한 부분이 인정되어 계약해지가 된다면 그에 따른 손해배상청구도 가능할수 있으며 손해에 대한 범위는 법에 따라 인정여부가 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 부동산의 이야기는 잘못된 부분이 있습니다. 일단 매매를 하더라도 갱신청구권 사용에는 문제가 없습니다. 다만 만기 6~2개월전에 매매가 이루어지고 새로운 임대인이 실거주를 한다면 퇴거를 할수 밖에 없지만 해당기간내 매매가 되지 않으면 갱신청구권사용에따라 퇴거를 할 이유가 없기 때문입니다, 즉, 매매가 위 기간내 이루어진다면 중개사말대로 퇴거가 되지만 매매를 이유로 임차인이 무조건 갱신청구권을 사용하지 못하거나 세입자가 매매를 하거나 퇴거하여야 한다는것은 확정적인 사실이 아닙니다, 즉, 갱신청구권은 사용하되 기간(만기 6~2개월전)까지 매매가 되지 않으면 추가적인 거주도 가능하며 현 임대인이 이후 매매를 하기 위해서는 현 연장계약의 중도해지를 해야하는 만큼 이사비용과 중개사비용등을 보상으로 받는 조건으로 동의하고 퇴거를 하거나 이를 거절하고 추가거주도 할수 있습니다. 즉, 매매가 되지 않은 현시점에서는 갱신청구권 사용에 문제가 없으며, 퇴거여부역시도 불확실한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 복비를 누가부담할지는 당사자간 협의에 따라 조율할수 있기에 매수인이 양쪽모두를 부담하더라도 문제는 없습니다. 다만 이러한 이유가 매물에 대한 시세조정을 위해서라면 그 조건으로는 매도인입장에서 메리트가 없습니다. 중개사입장에서 공동중개인경우 누가 내든 당사자 한사람의 중개보수수령하는 것은 동일하기에 중개사 입장에서도 메리트는 없습니다. 즉 단순 매물 시세를 조율하기 위한 조건으로는 그닥 효과적이지 않아 보입니다. 2, 중개보수는 일반적으로 모두 현금을 부담하기에 이또한 당연한 부분으로 중개사입장에서는 현 계약중개가 다른 중개에 비해 유리해보이는 조건이 아닙니다. 즉, 매도인과 협의를 통해 시세를 조율할때 매매가 조정을 위한 방법으로 중개보수지급이나 세입자 퇴거일자 조정등은 매도인에게 유리한 조건이 아니며, 매매가 조율에 도움이 되지 않을 것으로 이해가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물별 시세에 차이가 있기에 단순히 가능하다 불가능하다를 답변드리기 어렵습니다. 보통 주택구입시 대출을 고려할때 최대 LTV60~70%정도 풀대출이 나온다고 고려할떄 주택구매가격의 30~40%는 자기자금이 있으셔야합니다. 그에 따라 자기자금 5000만원이라면 실제 주택가격은 1.5억~최대 2억수준으로 사실상 서울내 물론 근교 경기권에서도 아파트 구매는 현실적으로 불가하다고 볼수 있습니다 물론 빌라나 다가구처럼 일정 매물에 대해서는 가능한 주택이 있을수 있으나, 선택폭에 있어서는 매우 제한적일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 구제적 제시 없이 단순하게 월세를 물어보시면 답변을 달수 없습니다. 같은 서울내 지역이라도 매물의 종류와 평수, 건축년도, 입지등에 따라 월세가 천차만별이고, 월세가 싸다 비싸다의 기준은 사람마다 느끼는 차이가 있기 때문입니다. 보통 서울내 원룸의 평균월세는 70~80만원수준이고 관리비를 포함할 경우 이보다 부담되는 수준은 높을수 있습니다. 다만, 고시원등 유형에 따라 이보다 더 저렴할수도 있기에 해당부분은 서울내 지역을 선정한뒤 실제 인터넷등으로 알아보시는게 필요합니다. 서울 구별 월세수준을 고려하면 기본적으로 구로, 강북구, 도봉등이 저렴하며, 출퇴근시간과 비용을 고려하여 경기권쪽에 자취를 고려할수도 있습니다. 월세를 구하는 방법은 일단 인터넷을 통해 지역내 매물현황과 시세를 살펴보신뒤 마음에 드는 물건이 있는 경우 중개사무소에 연락하여 스케줄을 잡고방문하시며 됩니다. 지역이 먼 특성상 해당 일자에 다른 몇가지 매물을 추가로 볼수 있도록 중개사에 요청하거나 다른 부동산에도 스케줄을 맞추어 하루동안 여러 매물을 둘러보시고 가계약까지 진행하시면 수고를 덜수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 시점과 관계없이 기본적으로 재건축 후 완공된 이후에는 시세가 이전보다 크게 올리기 때문에 양도차익이 커져 세금부담이 커지는 일반적입니다. 그에 따라 상황에 따라 시점별 이득이 되는 시점에 차이는 있지만 단순하게 보면 시세가 크게 상승되기 이전에 매매를 하는게 양도차익면에서 유리할수 있습니다. 문제는 투기과열지구내 재건축사업에서 조합원 지위승계는 조합설립이후에는 불가하기에 조합설립이후에는 매수수요가 없을수 있어 완공이후 전매제한이 해제된 이후 매매를 하게 됩니다. 비규제지역이라면 별다른 영향을 받지않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일세대를 구성하고 있다면 1세대 2주택자로 볼수 있습니다. 다만 청약이나 세금산정에 있어 예외요건에 해당이되는 경우 자녀분에 한해 부모님의 주택보유가 영향을 주지 않을수도 있습니다. 보통은 유주택자 부모님과 무주택자 자녀가 동일세대구성시 조건에 따라 무주택요건을 유지시켜주는 것인데 질문처럼 각각 1주택이 있다면 이때는 사실상 세대합산에 따라 1세대 2주택으로 볼수 있습니다. 단, 규제지역내 주택보유가 아닌 이상 비수도권 또는 비규제지역에서는 3주택까지는 다주택자로 보지 않는게 일반적입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택담보대출의 한도는 LTV와 DSR에 따라 일정 제한이 있습니다. 그리고 질문에서 말하는 6억한도는 최종적으로 이 두가지 한도가 차지 않더라도 받을수 있는 최대한도를 말합니다. 현재 기준으로 LTV한도는 70%(규제지역은 40%)이기에 주택가격이 6억이라면 최대 4.2억대출이가능하고, 규제지역은 2.8억이 한도가 됩니다. 그런데 여기에 DSR40%가 적용이 되면 DSR은 본인소득과 타대출에 따라 정해지게 되는데 본인 소득이 연5000만원에 DSR40%라면 다른 대출이 없다는 전제하여 연원리금부담이 2000만원까지가 한도가 되게 됩니다. 여기서 원리금은 대출원금에 따른 이자+원금상환분을 의미하게 됩니다. (대부분 LTV보다 DSR한도가 낮기 떄문에 해당 DSR한도가 대출한도로 정해지는경우가 많습니다. ) 이것과 다르게 고가주택으로써 12억주택의 경우 LTV70%한도라면 최대 8.4억까지 대출한도가 나오지만 6억제한이 걸리므로 실제 6억이 한도가 된다는 의미로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장에서 말하는 몸테크는 쉽게 재건축, 재개발을 노리고 주택을 구매한뒤 해당 주택에 실거주를 하며 불편한 주거환경을 견디는 것을 말합니다. 흔히 몸과 재테크의 합친 의미로써 보통 건축된지 30년이상의 노후 주택을 대상으로 말하게 됩니다. 이러한 몸테크를 통해 이후 개발에 따른 입주권 부여와 이에 따른 시세차익을 얻는 투자방식중 하나입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.몇군데를 방문하는지는 사람마다 다릅니다. 더 좋은 매물을 더 많이 알아보실수록 방문하는 부동산이 많아지는 것이고 간단하게 한번의 방문으로 주택계약을 할수도 있기 때문입니다. 다만, 무조건 부동산을 방문하는것보다는 인터넷등을 통해 해당지역내 마음에 드는 매물을 먼저 확인하시고 해당 매물을 올린 부동산에 연락하여 스케줄을 조율한뒤 방문하여 둘러보는게 좋고, 이때 추가적으로 보여줄수 있는 매물을 같이 보여주도록 요청하시는게 부동산 방문횟수를 줄이고 빠르게 매물계약을 체결할수 있는 방법이긴 합니다.