답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지등기부를 통해 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하는 것은 가장 기본적인 부분입니다.다만 토지는 용도지역과 지목, 각종 행위제한 등에 따라 사용할 수 있는 범위가 달라질 수 있기 때문에, 계약 전에 본인이 이용하려는 목적대로 실제 사용이 가능한지를 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.특히 이용 목적에 따라 개발행위허가나 형질변경, 지목변경 등이 필요한 경우에는 해당 절차가 가능한지 사전에 확인해야 하며, 필요한 경우 이를 계약서 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출에 관한 부분은 실제 대출을 실행할 은행을 통해 상담받는 것이 가장 정확하고, 세금에 대해서는 세무사나 관할 세무서를 통해 확인하는 것이 좋습니다.주택을 구하는 과정에서는 공인중개사를 통해서도 일시적 2주택 요건이나 대략적인 세금·대출 관련 내용을 안내받을 수 있지만, 실제 세액이나 대출 가능금액은 개인별 소득과 기존 대출, 주택가격 등에 따라 달라지기 때문에 최종적으로는 은행과 세무전문가의 확인이 필요합니다.참고로 현재 일반적인 일시적 2주택 비과세는 종전주택을 취득한 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 매도하는 경우 적용을 검토할 수 있습니다.다만 기존 주택을 증여로 취득한 경우에는 취득시기와 보유·거주요건, 주택가액 등에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로 신규주택 계약 전에 세무상담을 한번 받아보시는 것이 안전합니다.상담비용은 은행이나 세무서 상담은 일반적으로 별도 비용이 없으며, 세무사에게 구체적인 절세상담이나 세액계산을 의뢰할 경우에는 사무실마다 비용이 다를 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 전세의 경우 임대인은 받은 전세보증금을 다른 용도로 활용하거나 주택 구입자금의 일부로 활용할 수 있고, 임차인은 목돈을 맡기는 대신 매월 월세를 부담하지 않는다는 장점이 있습니다. 서로의 경제적 목적이 맞아 형성되는 임대차 방식이라고 볼 수 있습니다.반면 월세의 경우 임차인은 전세보다 적은 목돈으로 입주할 수 있지만 매월 일정한 주거비용을 부담해야 하고, 임대인은 매월 임대료를 통해 지속적인 임대수익을 얻을 수 있습니다.결국 전세와 월세 중 어느 방식이 유리한지는 당시의 금리와 부동산 정책, 전세가율, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 자신의 경제적 상황에 유리한 방식을 선택하게 되고, 이러한 선택들이 실제 시장의 전세·월세 매물 비중과 계약건수의 차이로 나타난다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 뉴스에서도 나오듯이 가장 큰 이유 중 하나는 정부 지지율이 취임 후 최저 수준까지 하락하고, 여당 내부에서도 일부 정책에 대해 다른 목소리가 나오기 시작했기 때문으로 보입니다.사실 어느 정부든 발표하는 모든 정책이 항상 올바른 결과로 이어질 수는 없는게 사실이고, 이재명 대통령 역시 정책 추진 과정에서 시장의 반응과 여론을 반영해 일부 정책을 조정하는 모습을 보이고 있기에 세재개편안을 불도저처럼 밀어붙일 가능성은 낮아지고 있는 상황입니다. 특히 최근 부동산·세제정책 등을 둘러싼 논란이 커지면서 정책 방향에 대한 수정 움직임이 나타나고 있고, 정책실장 교체 역시 이러한 국정 운영 전반의 분위기 변화와 무관하다고 보기는 어려워 보이는게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.그렇기 때문에 매수자가 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 만기 6개월 전까지 소유권이전등기를 마쳐야 한다고 생각할 수 있지만, 반드시 그런 것은 아닙니다.대법원 판례에 따르면 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도, 새로운 매수인이 갱신거절이 가능한 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권을 취득해 임대인의 지위를 승계한 경우에는 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 법적으로 중요한 시점은 만기 6개월 전까지 등기가 아니라, 늦어도 계약만료 2개월 전까지 매수인이 소유권을 취득하고 실거주를 이유로 적법하게 갱신거절 의사를 통보하는 것입니다.다만 실제 매매에서는 잔금이나 등기일정이 늦어질 경우 분쟁이 생길 수 있으므로, 실거주 목적의 매수인에게 매도하려는 경우에는 가능한 한 여유 있게 소유권이전 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자 여부는 결국 개인의 자금상황과 투자목적에 따라 달라지기 때문에 단순히 추천드리기는 어렵습니다. 그리고 실거주 1주택도 장기적으로 자산가치 상승의 효과는 있지만, 실제 거주를 계속해야 하기 때문에 투자자산처럼 자유롭게 처분하거나 활용하기에는 한계가 있어 실질적은 투자개념에는 맞지 않습니다. 그래서 질문처럼 갭투자를 고려하는 경우가 있을수 있습니다. 갭투자를 고려하실 경우에는 몇가지 주의가 필요한데, 단순히 최근 가격 흐름만 볼 것이 아니라 해당 단지의 입지, 전세수요와 전세가율, 향후 입주물량 등을 함께 살펴보셔야 합니다. 특히 갭투자는 매매가격 상승도 필요하지만, 당장의 안정적인 유지를 이해서는 만기 시 새로운 임차인을 구할 수 있는지와 전세가격이 유지되는지도 상당히 중요하기 때문입니다. 또한 2주택이 되면 향후 취득세뿐 아니라 보유세와 양도소득세 등 세금에 영향을 받을 수 있으므로 현재 적용되는 세제와 향후 정책 변화까지 확인한 뒤 접근하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2026년 9월 첫째주 한국부동산워 기준으로 서울 아파트 주간 가격변동은 0.22%가 상승하였고, 그중에서 성북구와 중랑구가 평균이상오르는 등 강북권이 강세를 보이고 있습니다. 반면 핵심지역인 강남구와 서초구는 4주연속 하락세로 나타났습니다, 이는 최근 정부의 세제개편이슈와 고가주택에 대한 규제강화로 상대적으로 중저가 주택이 많은 강북권내 지역의 수요가 몰리면서 해당지역이 상승한듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아드님이 성인이고 본인 명의로 정식 분양계약을 체결하였다면, 단순히 부모님의 동의가 없었다거나 경제적으로 부담된다는 사유만으로 계약을 취소하기는 어렵습니다. 일반적으로 계약금이 지급된 매매계약은 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제할 수는 있지만 분양계약은 계약서에 별도의 위약금이나 해제조건이 정해져 있는 경우가 많아 반드시 계약내용을 먼저 확인해야 합니다.특히 질문에서 계약금 1,000만원 중 아드님이 실제 납부한 금액은 200만원이고 나머지 800만원을 분양하는 쪽에서 대납했다고 하셨는데, 이 800만원이 어떤 명목으로 지급된 것인지가 확인할 필요가 있어 보입니다 단순대여금인지, 분양사 지원금인지, 별도의 대납약정을 작성했는지에 따라 반환의무도 달라질수 있습니다. 따라서 분양계약서와 800만원 대납과 관련해 작성한 서류를 모두 확인하시고, 계약해제 시 실제 부담해야 하는 금액이 얼마인지 확인하시는 것이 우선이며, 이를 바탕으로 법률전문가의 검토를 받아보시는 것도 방법이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근처럼 전월세 매물이 부족한 상황에서는 임대인 우위시장이 형성되면서, 보증보험 가입이 불가능한 주택이라도 비교적 보증금이 적다는 이유로 계약하는 경우는 있습니다. 이런 경우 보증금이 5천만원 이하라고 해도 반드시 안전한 것은 아니라는 점은 꼭 아셔야 합니다. 특히 다가구주택은 등기부등본에 확인되는 근저당뿐만 아니라 기존 임차인들의 보증금과 우선순위까지 함께 고려해야 하기 때문에 권리관계가 더 복잡하고 소액임차인에 해당하더라도 경매 시 일정 금액만 최우선변제되는 것이지 보증금 전액이 무조건 보호되는 것은 아니기 때문에 보증보험 가입이 불가능한 다가구주택이라면 만기 시 보증금 반환 위험을 어느 정도 감수하고 계약하는 경우라고 보는 것이 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 원상복구 범위는 원칙적으로 임차인이 입점할 당시의 상태를 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서 임차인이 설치한 시설물이나 인테리어는 철거 및 복구 대상이 될 수 있고, 입점 당시 이전 임차인의 시설이나 인테리어를 그대로 인수하여 사용한 경우에도 계약내용에 따라 원상복구 대상이 될 수 있습니다.다만 다음 임차인이 바로 입주할 예정이라면 기존 시설이나 인테리어 중 그대로 인수하기를 원하는 부분이 있을 수 있으므로, 임대인 및 신규 임차인과 협의하여 인수할 부분과 철거할 부분을 명확하게 구분하는 것이 좋습니다.특히 구두로만 협의하기보다는 문자나 확인서 등으로 원상복구 범위를 남겨두면 퇴거 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.