답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적은 부동산 거래로 보면 해당 소액으로 거래를 원하는 소유자는 없을것으로 보이므로 사실상 불가해보이고, 가능하다면 현재 상장된 리츠등에 주식을 구매함으로써 간접투자하는 방식으로 투자를 할수도 있고 현재 부동산 조각투자가 가능한 앱을 통해서 소액투자를 하는 두가지방법이 있을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 두가지 투자의 경우는 방식이나 수익분배에 대해서는 차이가 있을수 있으며, 원칙적으로 실제 대상부동산의 지분을 등기상 소유권 형태로 얻는게 아니기 때문에 등기상 지분을 가진 공유자의 개념과는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.판단은 각자의 몫이므로 각 증권 기관, 전문가, 유튜버들 모두 차이는 있습니다. 다만 정부가 코스피 5000달성 이후 코스닥 3000에 대한 목표를 제시하였기에 현재 3000을 목표가 기대하는 심리가 많고, 실제 전문가들도 상법개정과 부실기업정리등을 통해 3000까지는 안착할 거란 의견이 많은 상황입니다. 특히 상법개정외 주식시장의 안정화를 위해 일정 시총이하의 부실기업등을 상장폐지하고, 해당 기준 시총을 매년 상승하여 제시할 것으로 발표하였기고 그외 신뢰있는 시장구성을 위한 제도적 장치 마련을 하고 있는 상황이기에 전망은 점차 밝지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영끌을 구분하는 법적 혹은 판단의 정확한 기준은 없습니다. 보는 사람마다 판단의 여지가 달라질수 있는 부분으로 보통은 현 자산을 모두 부동산에 투입하는 것 외 본인 매월 소득에서 생활수준이 낮아지는 정도의 부담을 감수하고 원리금을 상환하는 경우을 영끌로 보는 의견도 있고, 주택매입가격의 80%이상을 주담대와 신용대출등 타 대출까지 모두 끌어다 구매한 경우를 말하는 경우도 있습니다, 넓은 의미로는 주택구매시 대출을 이용하고 대출한도까지 풀대출로 받아 구매한 경우를 포함하기도 합니다. 결과적으로 본인스스로 주택을 구매하고 유지하면서 소득의 대부분을 대출원리금으로 지급하여 생활이 어렵다 느끼는 정도라면 영끌에 해당이 된다고 보는게 맞을듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상 혼인신고 전 배우자가 주택을 소유한 상태로 합가해 추가주택을 취득한 경우에는 국토교통부에서 확인 받은 날로부터 3년이내 처분을 하여야 한다고는 나와 았습니다. 다만 정확한 확인은 HF등을 통해 문의가 필요할수 있습니다.2. 기본적으로 기간내 1주택을 처분하면 1주택이 되기 때문에 하나의 주택에 대한 대출은 유지가 가능할수 있을 것으로 판단이 되며, 주담대 대환대출을 하는 경우라면 원칙상 기존대출을 상환하는 것이기에 위 영향을 받지 않을것으로 보이긴 합니다. 다만 둘다 대환을 하지 않는 경우 2주택으로써 두 대출상품 모두 지속유지는 어려울수 있어 보이기에 결과적으로 둘다 대환을 하여 상환하시고 2주택을 유지하거나 1주택을 처분하고 다른 대출하나를 유지하는 방법만 있을것으로 보입니다. 3. 해당부분은 이후에 정책운영이 어떻게 변경될지 모르기에 예측하기는 어려운 부분이 있고, 혼인신고를 하지 않는다고 해도 결과적으로 본인과 배우자가 1세대 2주택이기에 무주택 OR 1주택이 아닌 이상 위 대출특례등은 이용하기 어려울수 있습니다. 즉, 혼인신고 전후로 1주택을 처분하고 1주택인 상태에서 신생아 특례등을 요건에 따라 이용하시는게 정상적인 과정으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 이유를 여러가지가 있겠으나, 우선적으로 5월 종료예정된 양도소득세 중과 유예에 따라 매물이 증가하고 수요자들은 가격하락이 더 떨어질거라는 관망심리가 적용되면서 이전보다 상승세가 줄어든것으로 보이고, 실제 4~5월 중단일자가 가까울수록 서울 상급지에서의 주택가격은 소폭상승세에서 하락전환될 가능성이 있습니다. 사실 현재기준의 매매가격 지수는 실제 계약일자가 한달이전일 경우가 많기에 실제젹인 양도소득세 중과유예중단에 따른 가격반영분이 온전하게 적용되지는 않았을 것으로 예상되기 때문입니다. 결국에는 3,4,5월중 급매들이 더 나올 가능성이 높고 해당 매물에 계약이체결되면 실제 서울 상급지에 대한 매매가격지수는 크게 떨어지게 나타날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 판단은 어렵겠으나, 보통 전용면적 6평이라면 공용관리비는 10만원이내로 나오는 게 평균적입니다. 즉, 질문에서 단순 전용관리비를 제외한 공용관리비만 13만원이라면 상대적으로 높은 수준으로 판단이 됩니다. 현재 관리비에 대해서는 월 10만원을 초과하는 경우 임차인의 항목공개요청에 건물관리인 또는 임대인이 관리비항목등을 오픈토록 되어있기에 정확한 항목 공개를 요청하시어 어떤 항목에서 평균보다 더 발생하는지 비교를 해보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익률은 단순하게 브랜드커피냐 개인브랜드 커피냐로 구분하여 판단할수 없습니다, 이유는 개인별 원가나 유입고객수, 그리고 인건비와 같은 비용에 차이가 있기 떄문인데, 주로 브랜드커피의 경우 판매가격이 정해져 있고 마케팅 & 본사지출비용등이 있기에 사실상 수익성이 높지 않은게 일반입니다. 단, 개인브랜드에 비해서는 안정적인 운영과 유입고객확보등에서는 유리할수 있습니다. 프랜차이즈 중에서 가성비가 어떤게 좋은지는 정확한 판단이 어려우나 현재 가장 유행하는 브랜드 커피의 경우 가입을 원하는 점주들이 많기 때문에 들어가는 비용이 더 높을수 있고 입지면에서도 좋은 입지는 이미 가맹점이 위치할수 있어 가성비는 떨어질수 있는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고를 하는 것은 대항력 확보를 위한 목적이고 이를 통해 보증금에 대한 보호를 강화하는 효과가 있습니다. 다만 전잆신고는 아무나 해서 대항력이 생기는 것은 아니며, 계약자가 직접 전입신고를 하여야 대항력이 생기기 때문에 질문의 경우처럼 계약당사자가 어머니 명의라며 어머니가 전입신고를 먼저 하여야 대항력이 발생할수 있습니다. 그리고 월세지원도 마찬가지로 본인 명의의 임대차일때 가능한 부분이기에 현재 어머니 명의로 임대차계약을 하였다면 본인이 월세지원은 불가할것으로 예상되며, 전입신고역시 대항력확보가 어려울수 있어 꼭 해야한다고는 하기 어렵습니다. 물론 주민등록법상 실제거주지에 대해서는 전입후 14일내 전입신고의무가 있기에 하는게 맞겠으나, 현실적으로 그게 의미는 없을 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도시 발생하는 세금은 매도자 입장에서는 양도소득세 입니다. 그런데 양도소득세는 일단 취득가액과 매도가액의 차이 즉, 양도차익이 알아야 산출이 가능하기 때문에 질문처럼 매도가격만 적어둘 경우 산출이 불가합니다. 그리고 양도소득세의 경우 1가구 1주택 2년이상 보유(규제지역 2년 실거주)시 비과세되기에 이러한 부분까지 확인이 필요합니다. 즉, 매도시에는 양도소득세의 세금이 주어질수 있으며, 경비로는 중개보수가 대표적인 경비로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전에 하게 됩니다. 다만 해당 기간에 서로간 아무런 의사통보 없이 지나갈 경우 묵시적갱신이 성립되고 그에 따라 동일조건 연장이 되기 때문에 추가 거주를 원하는 임차인입장에서는 임대인 연락이 먼저 오기전까지 아무런 의사통보를 하지 않고 기다리는게 유리할수 있습니다. 단, 만기퇴거를 원하는 경우 위 기간내 임대인에게 재계약 거절의사와 만기퇴거통보를 하셔야 합니다. 질문의 경우라면 연장을 원하고 있고 그에 따라 임대인이 먼저 연락을 하기전까지 기다리시는게 좋을듯 보입니다.