답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 사실 케이스 바이 케이스이지 지역에 따른 구분이 되는 것은 아닙니다. 보통 전세사기의 대부분이 시세확인이 어려운 빌라나 다세대 내 갭투자가 문제된 것이기에 빌라등이 많이 몰린 지역이 상대적으로 전세사기 건수가 많은 것으로 나타날뿐 무조건 해당지역자체가 문제화 되는것은 아닙니다. 가장 심각한 인천의 경우도 빌라가 상대적으로 많은 미추홀구등에서 많이 일어날뿐 아파트가 많은 지역에서는 건수자체가 많지 않습니다. 즉, 질문자님도 전세사기를 걱정하신다면 되도록 빌라보다는 아파트 위주로 알아보시는게 유리할수는 있으며, 빌라라도 보증보험 가입이 가능하고, 권리관계상 문제가 없다면 전세사기에 따른 피해는 충분히 회피할수 있기에 해당 지역이라도 잘 선택을 하시면 될듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.얼마전 한 조사에서 AI발전에 따라 사라질 직종에 공인중개사가 상위에 올라간 것을 본적이 있습니다. 물론 개인생각에 차이는 있겠지만, AI의 확대는 사실 개인적으로 사람과사람이 만나는 영업직종보다는 사무, 행정, IT관련 직장의 쇠퇴가 더 먼저올것으로 판단이 됩니다. 물론 기존중개사의 권리분석이나 매물분석은 AI가 대처가능하지만 계약당사자간 의견조율이나 협의과정에서의 커뮤니케이션은 대체를 하기까지 상당한 시간이 소요될것으로 보이기에 이를 잘 수행하는 공인중개사에게는 오히려 경쟁에서 살아남을 좋은 기회가 되지 않을까 생각이 됩니다. 물론 지금처럼 너무나 많은 중개사들 중 대부분이 쇠퇴하는 상황을 감수를 하여야 겠으나, 이는 해당업종뿐아니라 전업종에 걸쳐 나타날수 밖에 없는 현실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 용적률은 쉽게 생각해서 건물을 몇층까지 올릴수 있는지를 결정하는 주요한 부분입니다. 예로 설명드릴꼐요, 현재 단지의 용적률은 200%, 10층입니다. 그런데 개발시 해당지역의 용적률이 300%라면 건물바닥면적, 대지면적이 동일하다는 전제하에 단순계산으로도 15층까지 건축이 가능합니다 , 즉 현재 10층 20세대가 있다면 개발후 15층 총 30세대가 거주할수 있고 이중 기존소유자 20세대를 제외한 나머지 10세대는 일반분양을 통해 분양대금을 받아 공사대금으로 충당이 가능해져 20세대의 분담금이 자연히 줄어들게 됩니다. 반대로 현재 용적률이 300%이고 해당 지역 용적률 한도가 300%라면 더이상 층수를 높일수 없어 추가할수 있는 세대가 없고, 그에 따라 공사비를 채울 분양대금을 확보할수 없습니다. 그러면 기존소유자의 분담금은 낮아질수 없죠 이해하셨을까요?쉽게 개발전 현재 주택의 용적률은 낮은게 좋고, 개발시에는 적용되는 용적률은 높아지는게 사업성이 좋고 개발하는 주체들에게도 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 전용면적에 대한 확정은 용적률과 관련이 없습니다. 용적률은 건물 한동에 대해서 대지면적에 대한 연면적으로 실제 아파트층수를 높이는 행위가 아닌 이상 이미 지어진 건물내부에서 배란다확정은 용적률과는 관계가 없습니다. 참고로 베란다공간은 아파트에서는 서비스공간이기에 확장시 전용면적이 늘어나는 효과가 있을뿐입니다. 그리고 베란다확장은 불법증축이 아니며, 용적률초과도 아닙니다. 서비스면적은 쉽게 전용면적에 포함되지 않고 제공되는 면적이고, 전용면적은 현관문 안쪽 소유자가 단독으로 사용하는 공간을 의미, 연면적은 각층별 바닥면적의 합을 의미합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 몇평정도 기준으로 하시는지에 따라 달라질듯 보이는데, 보통 전용84제곱을 기준으로 하면 서울내에서는 하급지 정도에서는 선택이 가능할듯 보이고, 전용59제곱이라면 중급지 정도의 아파트도 가능할수 있어 보입니다. 서울아파트 평균가격이 전용84제곱기준 14억을 돌파한 상태라서 선택에 제한이 있을수는 있겠지만, 강남권과 강북권 중 한강인접지역을 제외하면 해당 가격대면 진입가능한 단지는 충분히 있을것으로 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 묵시적갱신도 재계약과 다르지는 않습니다, 그리고 계약서를 작성한다고 해서 묵시적갱신의 효과가 사라지는 것 또한 아니기에 계약서상 조건변경없이 기간연장에 대한 내용만 기재하여 서명 및 날인만 받으시면 됩니다. 2. 부부사이에 대출명의자라 위처럼 다르게 할 경우 보통은 배우자동의서를 요구하는 경우가 있긴 한데, 이렇게 한다고 해서 직접적으로 대출이 회수되거나 한다는 경우는 보지 못한듯 보입니다. 다만 금융기관별 추가 요구사항이 있을수 있기에 이는 직접확인이 필요합니다. 다만 묵시적갱신이라면 해지요청을 하시면 3개월후 자동종료가 되기 때문에 두 대출을 모두 유지할 이유는 크지 않아보이므로 특별히 걱정하실 부분은 아니라 판단됩니다. 미반환발생시에도 보증보험을 통한 보증금 회수기간까지는 주담대 요건에 대한 연장이 가능할수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제는 본래의 취지와 다르게 질문과 같은 역효과로 점차 폐지논란이 다시 커지고 있는 상태입니다. 분양가상한제의 경우 실거주및 전매제한이 이미 있는 상태임에도 높은 시세차익 확보라는 차원에서 투기수요가 몰리는 점이 문제화되었고 그에 따라 실수요자 보호라는 목적달성이 더 어려워진다는 논란이 지속적으로 제기되고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 지방선거는 초유의 투표지부족사태가 났기 때문에 사실상 잘 마무리되었다고 보기는 어렵습니다. 민주주의 가장 핵심인 투표권이 제한된 상황이고, 이를 제대로 준비하지 못한 선관위는 책임을 피하기 어려워보입니다. 특히나 계엄이후로 극우들의 부정선거 논란이 계속되는 상황에서 이런 일까지 터지게 되면 더 의심과 불신이 확산될수밖에 없고 애써 논란의 씨앗을 키운 꼴이기 떄문입니다, 솔직히 서울시장이 오세훈이 되서 국민의힘이 저정도로 잠잠하지, 만약 민주당에서 서울시장이 당선되었다면 길고 긴 지겨운 정치적 다툼과 법적소송이 나타날 가능성이 높았던 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 관리비와 월세가 얼마로 구분되는지 알수가 없어 정확한 판단을 할수 없습니다. 설령 판단이 되더라도 월세기준으로 23일치를 계산한 금액이 위 금액보단 낮더라도 부족함 금액만큼 관리비에 따른 부분이라고 한다면 사실상 할말이 없습니다. 관리비정산내역등을 요구할수는 있겠으나, 실제 고시원 특성상 제대로 제공되기 어렵기에 위 금액자체를 부정하기는 사실 쉽지 않아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 시험응시자격에는 나이, 학력, 전공제한등은 없습니다. 누구나 응시가능한 시험입니다, 물론 응시불가한 자격요건도 있긴 한데 이는 아래에서 설명드리고 질문에서 말하는 업무경력등도 따지지 않습니다. 단, 응시자격 아래사유는 응시가 어렵습니다. 시험부정행위 처분일로부터 5년이 경과하지 않은 경우이미 자격을 취득한 사람공인중개사 자격취소된 후 3년이 지나지 않은 경우