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분양가상한제는 무슨장점이있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제는 말그대로 분양가를 얼마 이상으로 초과하지 못하도록 하는 것입니다. 보통 공공택지에서 건축되는 아파트에 대해서 적용되는 경우가 많고 이러한 공공택지의 경우 택지비 자체가 낮게 책정가능하기에 실제 산정된 분양가와 주변시세와의 갭차이가 꽤 많이 나는 경우가 많습니다, 그래서 얼마전까지 나오던 로또청약이 바로 이러한 분양가상한제 적용주택에서 주로 발생하게 됩니다. 쉽게 어느지역의 평균 시세가 10억인데 분양가상한제를 적용한 신규아파트 분양가가 7억에 나와있다면 해당 분양에 당첨될 경우 바로 3억의 시세차익을 얻을수 있습니다. 이유는 아파트가 신축된 이후에는 주변시세대로 시가가 변하기 떄문에 분양가는 7억이나 입주시나 거래시에는 주변시세 10억으로 거래가 되는 게 일반적이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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6.27이후 갭투자 전세퇴거자금대출 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구매일자가 10월 18일이라면 6.27일 규제적용에 따라 전세퇴거자자금 한도는 1억으로 제한될것으로 보입니다. 사실 6월 27일 이전에 전세계약 및 등기이전이 완료되었다면 1억한도 규제를 적용받지 않지만 질문에서는 등기일이 10월 18일 이후로 될것으로 보이기에 현 상황에서는 위 규제에 적용을 피할수 없어 보입니다. 다만 내년 2월까지 현 대출규제가 변화될수 있는 여지도 있기 때문에 일단은 조금더 상황을 지켜보셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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월세방 묵시적계약 연장 기간에 관한 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 묵시적갱신이 성립되었다면 주택의 경우 2년을 기간으로 보게 됩니다. 즉, 내년까지는 계약기간중이기에 실거주를 이유로 퇴거를 시킬수 없고 그래도 혹시나 현 상황을 임차인이게 전달하고 양해를 구해 합의한다면 계약서를 다시 작성하여 합의갱신으로 한다면 가능할수는 있습니다. 물론 임차인이 이러한 사항에 아무조건없이 동의할 가능성은 낮아 보입니다. 그리고 아래 부분 반려동물의 대한 문제는 계약시 특약이 반려동물금지특약이 있다면 계약해지 사유에 해당될수 있고, 임대인이 계약특약에 대한 위반으로써 계약해지를 요구할수 있습니다. 아무래도 실거주를 해야 한다면 이점을 근거로 계약해지의 요구를 하시는게 더 가능성은 있어보입니다. 단, 기간의 차이가 있는 만큼 이러한 계약위반사항과 내년퇴거를 조건으로 합의를 이끌어 내시는것도 방법이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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전세대출 상환일과 주택담보대출 차이가있을때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출에 관한 부분은 상품별, 은행별 차이가 있기에 정확한 사항은 해당은행을 통해 확인하시기 바라며, 일반적인 사항으로 답변드리면 우선 배우자명의 전세대출이 있는 경우 본인 주택담보대출에 영향을 미칠수도 미치지 않을수도 있는데, 일반적으로 소득합산방식으로 신청을 하셨다면 배우자의 전세대출이 dsr 산정시 부채로 잡힐수 있기에 한도산정시 영향을 줄수 있습니다. 즉, 전세대출 상환조건부라면 일반적으로 영향을 주지 않지만 위처럼 기간차이가 나서 상환조건부가 되지 않을 경우 한도산정시 영향을 주게 됩니다. 이와 다르게 만약 본인 소득 단독으로 기준으로 신청을 하였다면 배우자의 전세대출은 한도산정시 영향을 주지 않습니다. 그리고 전세대출 상환조건부의 경우 은행별, 상품별 일정기간 유예를 해주는 경우도 있는 것으로 알고 있기에 해당부분도 사전에 확인을 해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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부동산 정보를 공유받을수 있는 곳을 알수 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 넓은 영역이기에 질문자님이 어떠한 부분의 정보를 원하시는지에 따라서 이용할수 있는 사이트나 앱 그리고 정보의 종류도 달라지게 됩니다. 다만 부동산은 정보의 비대칭성이 있고 이러한 특성으로 인해 부의 쏠림이 발생하는 그만큼 정보가 중요한 시장입니다. 이러한 정보를 획득하는 방법은 결국 본인스스로 필요한 정보를 다양한 경로를 통해 수집하고 확보하시는 노력이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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임대사업자 보증금 인상에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자의 경우 한번 임대료를 인상하면 1년간 인상이 불가하고 계약기간중 중도해지를 하게 된다면 동일조건으로 세입자를 받아야 합니다. 다만 일반적으로 정상적인 계약 만료에 따라 새로운 임차인을 받을때에는 기존조건에서 5%인상된 조건으로 새로운 세입자를 받을수 있으며, 이후에는 1년간 5%인상으로 제한이 되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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4호선 지하철 노선도 옆에 별내별가람역 408 숫자가 있는데 무슨의미에요?
지하철역 변호의 경우는 세자리수로 구분이되는데 우선 첫번째자리는 노선번호이며, 두번째, 세번째 번호는 각 역의 고유번호를 의미하며 해당 고유번호는 다시 종점에서부터 하향선 방향으로 순선대로 부여가 됩니다. 즉 질문에서 문의하신 두,세번째 번호는 종점에서부터 이어지는 번호로 보시면 되고, 환승역의 경우는 2개 이상의 지하철 노선이 지나감으로 2개이산의 역번호를 갖는 경우도 있습니다.그리고 역 고유번호를 1번이아닌 10번부터 부여하는 이유는 이후 노선확대에 따라 추가될 지하철역의 번호를 부여하기 용이하기 위해서 입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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아파트를 매수할 때에는 무조건 지상층은 피해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무조건은 아닙니다. 저층이든 고층이든 각각의 장단점이 있고 본인 상황에 맞는 층을 선택하시면 됩니다. 다만 최근처럼 조망권이나 일조권이 거주선택에 중요한 요소가 되는 상황에서는 저층보다는 고층에 대한 수요가 높고 가격도 더 높은게 일반적이긴 합니다. 1층의 경우 층간소음 유발이 되지 않기에 아이들이 많은 가정들은 오히려 선호할수는 있고, 엘레베이터를 이용하지 않기에 관리비측면에서도 약간의 이점이 있습니다, 다만 1층 특성성 사생활보호에 대한 부분이 미흡할수 있고 여름철 병충해유입등의 문제가 단점이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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아파트 양도소득세와 취득세 관련하여 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2주택의 경우 양도소득세는 과세대상입니다. 다만 일시적 2주택에 해당이되는 경우 종전주택 매도시 양도비과세를 받을수 있는데, 일반적인 요건은 새로운 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도할때 적용이 되게 됩니다. 보통 신규아파트의 취득시기는 잔금청산일 또는 등기일중 빠른 날을 기준으로 하기 때문에 2023년 4월 29일이 취득시점으로 볼수 있기에 내년 4월 29일까지 종전주택을 매도하시면 비과세 대상이 될것으로 판단이 됩니다. 그리고 종전주택의 경우1세대1주택요건에 충족이 되어야 하는데 2년보유 .12억이하 요건에 해당되어야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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집 매매 시 생애 최초 대출 가능 여부 관련해서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초대출이라도 디딤돌대출의 경우 대출실행후 1개월내 전입신고 의무가 있기에 위 조건에서는 이용하기 어려울수 있으나, 보금자리론이나 일반시중은행에서의 생애최초로 주택담보대출은 실거주의무가 없기에 이용에는 문제가 없을수 있습니다. 다만, 생애최초 취득세 면제등을 받으실 경우 1개월내전입의무가 있으며 이번 규제에 따라서 내일 20일부터는 토지거래허가구역이 지정됨에 따라 위 조건에서는 서울 및 경기도 12개지역에서는 구매자체가 어려울수 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.19
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