답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능성이 있습니다다만 지금 다가구주택을 임대사업자 등록한다고 해서 무조건 아파트가 비과세되는 것은 아닙니다특히 다가구주택의 취득일, 임대개시일, 임대주택 등록 유형, 기준시가, 임대기간 및 임대료 요건을 확인해야 합니다국세청도 현재 임대주택을 보유하면서 거주주택을 양도하는 경우의 특례를 별도로 안내하고 있으며, 2025년 개정으로 거주주택 비과세가 생애 1회로 제한되는 부분도 있으므로 과거와 현재 규정을 구분해야 합니다세무사와 상담을 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.순수한 부동산 개발사업 컨설팅·토지확보 용역이라면 일률적인 컨설팅 수수료 상한선이 별도로 정해져 있는 것은 아닙니다다만 계약서의 명칭이 토지매입 컨설팅 또는 지주작업 용역이라고 되어 있어도, 실제 업무가 토지 소유자를 찾아 매수인과 매매계약을 성사시키는 중개행위라면 공인중개사법 적용 문제가 생길 수 있습니다공인중개사법상 토지·상가 등 주택 외 부동산의 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의하도록 되어 있습니다따라서 컨설팅업체가 실제로 공인중개사법상 중개를 하는 구조인지가 핵심입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.많이 불안하실 상황입니다집주인과 연락이 안 되고 실제로 경매가 진행 중이라면, 월세를 그냥 계속 보내기 전에 경매 절차와 월세를 받을 권한이 누구에게 있는지부터 확인하는 것이 안전합니다특히 경매가 진행 중이라는 말을 들었다는 것만으로는 실제 경매가 개시됐는지 확정할 수 없습니다,등기부등본을 확인하세요실제로 경매개시결정 등기가 되었는지사건번호가 무엇인지근저당권·압류 등이 언제 설정됐는지 확인해야 합니다,경매 사건번호를 확인하세요실제 경매가 진행 중이라면 관할 법원 경매사건에서 사건번호와 배당요구종기 등을 확인해야 합니다임차인은 일정한 요건을 갖추었다면 배당요구를 해야 보증금 배당에 참여할 수 있고, 배당요구종기를 놓치면 배당에서 제외될 수 있습니다,전입신고 + 확정일자를 확인하세요

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 가격입니다예를 들어 어떤 아파트가 실제로 10억 원에 매매됐다면 그 거래가격이 실거래가입니다즉, 특정 시점에 매수자와 매도자가 실제 계약한 가격입니다반면 공시지가는 정부가 세금·부담금 등의 행정 목적으로 산정하는 토지의 공시가격입니다여기서 중요한 점은 공시지가 = 아파트 가격이 아니라는 것입니다그런데 왜 실거래가를 그대로 반영하지 않는가장 큰 이유는 모든 부동산이 매일 거래되는 게 아니기 때문입니다예를 들어 서울의 어떤 아파트가 1년에 딱 한 번 거래됐다고 해볼게요그 한 건이 8억 → 12억으로 거래됐다고 해서 정부가 해당 지역의 모든 주택 가격을 갑자기 50% 올려버리면 문제가 생길 수 있습니다그 거래가 특별히 좋은 매물이었다거나, 급매가 아니었다거나, 특정한 사정이 있었을 수도 있으니까요그래서 공시가격은 개별 거래가격 하나를 그대로 가져오는 방식이 아니라 여러 가격자료와 부동산 특성 등을 고려해서 산정합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현실적으로 말씀드리면 앱테크만으로 큰돈을 버는 건 어렵고, 현재 자료들을 보면 일반적인 만보기·출석형은 월 수천~수만원 정도를 기대하는 게 현실적입니다그래도 귀찮음 대비 효율로 고르면 이렇게 추천해요1. 토스 — 제일 먼저 깔기만보기각종 혜택·미션이벤트 리워드금융 관련 미션특히 이미 토스를 쓰고 있다면 추가로 앱을 여러 개 깔 필요가 없다는 게 장점이에요최근 앱테크 자료에서도 초보자용으로 가장 자주 추천되는 편입니다2. 캐시워크 — 걷는 사람에게 강추걷는 것만으로 포인트를 모으고, 퀴즈나 미션으로 추가 적립하는 방식입니다. 만보기 앱 중에서는 대표적인 선택지예요출퇴근하거나 하루 7천~1만 보 이상 걷는다 → 강추단, 캐시워크는 현금 자체보다는 기프티콘/상품 교환 쪽으로 쓰는 방식이 중심이라 이 부분은 확인하세요3. 네이버페이 — 쇼핑한다면 필수네이버 쇼핑을 자주 한다면 별도의 노동 없이 쇼핑 적립 + 이벤트 + 리뷰 등으로 포인트를 모을 수 있어서 효율이 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.용산역·신용산역 생활권만 놓고 보면 저는 서울에서도 상당히 살기 좋은 편이라고 봅니다다만 교통이 좋고 편의시설이 많다는 장점만 보고 판단하기보다는, 실제 거주 쾌적성에서는 어느 블록·어느 아파트냐에 따라 차이가 꽤 큰 동네라고 생각합니다특히 말씀하신 것처럼 용산역과 신용산역이 서로 다른 역이지만 사실상 하나의 생활권처럼 기능한다는 점이 큰 장점이긴 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트에서 가장 비싼 비용은 공사비 자체가 아니라, 잘못된 의사결정으로 인해 한 번 발생한 문제가 반복되고 커지는 실패비용이라고 생각합니다공사를 할때는 신중하게 결정해서 진행하셔야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 시장에서 집값이 오르냐 내리냐를 맞히는 것보다 정부가 어떤 시장을 만들려고 하는지를 보는 게 중요하다고 생각합니다정부의 현재 방향은 대략 이렇습니다부동산을 레버리지 투자상품으로 사용하는 것은 어렵게 만들고,실수요자의 주거 목적 거래는 지원하며,장기적으로 수도권 주택 공급을 늘리겠다이 방향이 지속된다면 과거처럼 대출을 최대한 받아서 여러 채 사고 기다리면 된다는 투자전략의 기대수익률은 상당히 낮아질 가능성이 있습니다그렇다고 서울 좋은 입지의 주택 자체가 폭락한다는 의미도 아닙니다오히려 앞으로 부동산 전체가 오른다/내린다 보다 좋은 주택과 그렇지 않은 주택의 차이가 훨씬 커질 가능성을 중요하게 봅니다실제로 최근에도 서울 내부에서 중·하위 가격대 지역의 상승세가 상대적으로 두드러지는 등 같은 서울 안에서도 움직임이 달라지고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 분위기가 상당히 심각한 것은 맞습니다실제로 정부가 7월부터 공급·금융·세제 분야의 국민 의견을 받는 별도 부동산 정책 홈페이지까지 운영하기 시작했습니다단순히 집값만의 문제가 아니라 정책에 대한 국민 불만 자체가 커졌다는 신호로 볼 수 있습니다그런데 저는 정권이 바뀐다고 해서 대한민국 부동산의 근본 문제가 해결되지는 않을 것이라고 봅니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님 상황에서는 바로 증여가 제일 싸다 또는 매매가 제일 싸다고 결정하지 마시고,,최초 아파트 매매계약서,당시 계약금·중도금·잔금 지급내역,형이 낸 돈의 계좌이체 내역,당시 받은 대출 및 형의 상환내역,현재 임대차계약서와 월세 입금내역, 현재 아파트의 정확한 실거래가/시세,현재 공시가격을 가지고 세무사에게 먼저 상담하는 것이 좋습니다특히 이 사안은 형이 실질적으로 돈을 모두 부담했다는 사실이 입증된다면 일반적인 형제간 증여와 다른 검토가 필요합니다그리고 증여로 결론이 난다면 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다말씀하신 금액대라면 단순 증여만 놓고 보면 증여세가 생각보다 적지 않을 수 있습니다반면 10년 전부터 형이 실제 자금을 모두 부담했다는 자료가 있다면 그 부분을 먼저 검토하는 것이 훨씬 중요합니다