월세 계약때 체크해야 할것들이 더 있는지 봐주세요

Question

현재 제가 계약 고려중인 집이 있는데

A(현재 주인이자)이 살고 있고 다음달에 다른 주인 B(새주인)에게 집을 매도 한다고 하네요.

부동산에서는

7/16일에 소유권이전되므로 현재는 기존 주인분과 계약서를 쓰셔도 되고 새로운 분과 쓰셔도 됩니다. 기존 주인분과 계약서를 쓰시고 입주시 새로운 주인분으로 다시 쓰시면됩니다

라고 하는데 계약할때 등기부등본 확인해서 주인 명의랑 근저당 확인하고

계약서에 특약으로

새 주인의 무조건적 임대차 승계 및 잔금일 익일까지 근저당 설정 금지' 관련 특약

이런것도 넣나요??? 이건 중개사한테 이야기하면 집주인한테 의견 전하고 동의하고 계약서에 넣나요???

가계약때는 계약서를 쓰나요??

만약 현재 주인과 계약하든 새주인과 또 하든 등기부등본은 필수인가요??

사기당할 부분이 있어보이시는지

Answer 1

등기부등본은 계약 전·가계약 시점·본계약 시점 모두 확인하세요. 특약은 중개사에게 요청해 집주인 동의 후 계약서에 반영 가능합니다. 가계약은 간단히 하더라도, 본계약 때는 반드시 특약을 넣고 최신 등기부등본을 확인해야 사기를 예방할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

소유권이전부월세 계약으로 보이는데 이런 경우라면 거의 선순위 근저당은 잔금일에 발생될 가능성이 높습니다. 전세라면 그렇지 않겠으나 월세라면 사실상 위처럼 진행될 것으로 보여 전입신고전까지 다른 물권설정금지 특약은 현실적으로 넣기 어려워 보입니다. 그리고 임차권 승계구조가 아니라고 보시는 게 맞는게 당장의 계약자체는 현재 명의자인 사람과 하는게 맞아서 그렇게 진행하나, 실제 본인이 잔금을 부담하고 전입신고을 하게 되고 대항력은 그 익일에 발생되기 때문에 바뀐 임대인 시점이 되므로 임차권이 승계되는 구조라고는 보기 어렵습니다. 계약상 실제 b에게는 임차권한이 없어 안전상 현 소유자인 a와 하는 것이라고 이해를 하시면 됩니다. 통상적으로 진행될수 있는 부분이기에 이자체로 사기위험성이라 판단할수는 없으나, 일반적인 경우보다는 임대인 변경등의 이슈가 같이 발생되기에 각 권리관계등과 진행절차에 대해서는 본인이 이해할수 있도록 중개사를 통해 자세히 물어보시고 체크하는게 필요할듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매매가 진행되는 물건은 나중에 분쟁을 피하기 위해서 가급적 잔금일 이후 등기부상 소유자가 될 매수인 B와 직접 정식 계약을 맺는 것이 가장 확실하고 안전합니다. 계약서에 잔금일 익일까지 근저당권 등 권리 제한 등기 설정 금지와 매낸에 따른 임대인 지위 승계 조항을 반드시 명시하고 이를 중개사에게 강력하게 요구하시기 바랍니다. 가계약 단계부터 목적물과 금액, 필수 특약을 서면이나 문자로 기록해 두어야 하며 잔금 당일 반드시 등기부등본을 다시 확인해서 보증금이 후순위로 밀리지 않도록 대항력을 잘 확보하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

새 집주인이 임대차 계약 승계는 특약으로 기재하지 않아도 됩니다.

새 집주인은 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄하여 승계하기 때문에 굳이 특약으로 작성하지 않아도 괜찮습니다.

사기 당할 염려는 등기부등본을 보고 선순위 채권자가 있는지 확인하시면 되고 보통 요즘은 보증보험을 들어 보증금을 지킬 수 있게 예방을 하는 편입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 특약사항은 임대인과 협의 하에 합의가 된 내용을 기재를 하게 됩니다.

월세의 경우 소액임차인 및 최우선변제가 가능하므로 임대인의 근저당권 설정에 대해서 임대인이 동의를 해 주지 않을 수도 있다고 사료됩니다. 선순위 근저당권이 있어도 월세의 경우 확정일자 + 전입신고가 되어져 있을 경우 최우선변제가 가능함으로 임대인 입장에서 필요 시 대출을 받을 수도 있으므로 임대인과 반드시 확인 후에 특약을 넣으시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문 내용만으로는 사기 냄새가 강하게 나는 상황은 아닙니다

다만 가장 신경 써야 할 부분은

,A가 계약받고 집을 B에게 넘기는 과정

,소유권 이전 직전 추가 근저당 설정

,새 집주인(B)이 임대차 승계를 부인하는 상황

이런부분 입니다

그래서 계약서에 임대차 승계 특약과 추가 담보권 설정 금지 특약을 넣고, 잔금 직전 등기부를 다시 확인하면 상당 부분 위험을 줄일 수 있습니다

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

계약서 작성시 매수인 B가 임대차 계약을 승계한다는 조건과 잔금 다음날까지 새로운 근저당 설정을 금지하는 특약을 반드시 명시하시고 중개사를 통해서 매도인과 매수인의 동의를 받아야 합니다. 가계약 단계에서도 등기부등본 확인은 필수이며 매매가 진행중인 상황이므로 잔금일에 소유권 이전과 동시에 전입신고 및 확정일자를 즉시 진행해서 대항력을 확보하시기 바랍니다. 잔금 당일 소유권이 이전된 직후 등기부등본을 다시 발급받아서 새로 설정된 근저당이 없는지 반드시 눈으로 확이하시고 이러한 과정이 보장되지 않는다면 계약을 다시 고려해야할 만큼 위험한 상황이라는 점도 유념하시기 바랍니다. 감사합니다.