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오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 주택법상 업무용 시설로 분류됩니다따라서, 건축물대장상 업무시설로 등록된 오피스텔은 전입신고 여부와 무관하게 주택으로 간주되지 않습니다.즉, 생애 첫 주택 대출(디딤돌, 보금자리 등)을 받을 수 있는 자격에는 영향을 주지 않습니다변호사님의 답변이 이 부분에 정확히 부합합니다 세법 기준 (양도소득세/종부세 등 주택 수 판단)세법에서는 실질적 주거용으로 사용하는지를 기준으로 판단합니다.세입자가 전입신고를 하거나, 화장실·취사시설 등 주거 기능이 완비된 경우, 오피스텔을 주택으로 간주할 수 있습니다.이 경우, 오피스텔은 양도세 계산 시 주택 수에 포함, 종합부동산세 과세 대상 주택으로 포함될 수 있습니다공인중개사님의 말은 세법 기준으로 맞는 이야기입니다생애 첫 주택 대출 자격에는 영향이 없습니다(주택법 기준)하지만, 오피스텔을 전입 가능한 상태로 임대하면, 추후 세법상 주택으로 간주되어 1세대 2주택, 양도세 중과, 종부세 불이익을 받을 수 있으니 그런부분을 염두에 두고 계약을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.08
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전세특약설정할려고하는데 집값시세대비 어케특약걸면좋읆가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본 계약의 전세보증금 157,000,000원 전액에 대하여 계약일 기준 전세금 반환보증보험에 가입이 완료되어 있으며, 계약 종료 시까지 유지함을 조건으로 한다만일 가입이 불가하거나 유지되지 않을 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 전세보증금을 반환하여야 한다보험이 실제로 100% 가입되어 있는지 증명서 확인 후 계약하시기 바랍니다필수 확인서류: 보증보험 증권, 임대사업자 등록증, 등기부등본잘확인해서 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.08
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지금 금리인하 분위기에 부동산 투자를 하는게 적기일지?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금이 부동산 매수에 나서기엔 다소 애매하지만, 실거주,투자 목적의 매수는 고려할 만한 시점입니다특히 서울 외곽·신도시 소형 아파트 중 교통·인프라 호재가 있는 곳은 중장기적으로 유망할 수 있습니다다만 철저히 물건별 분석과 자금 계획 수립이 선행되어야 하며, 무리한 투자보단 시장 흐름에 따라서 준비를 해두는 것이 좋겠습니다
경제 / 부동산
25.05.08
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분양 받을경우 자금조달계획서 작성관련 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자금조달계획서는 계획을 제출하는 서류이므로, 이후 사정이 바뀌는 것은 원칙적으로 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다하지만 다음과 같은 경우는 문제가 될 수 있습니다실제 조달방식이 계획서와 전혀 다르고, 자금 출처가 불분명하거나 탈세, 편법증여 의심이 되는 경우차입처를 숨긴 경우: 누나에게 돈을 빌린 것을 나중에 소명하지 못한다면 편법증여로 의심받을 수 있습니다계획서에 없는 자금을 이용한 경우, 관련 증빙이 부족하면 과태료 부과나 조사 대상이 될 수 있습니다 따라서 누나에게 빌린 3억 원은 차용증, 송금내역, 이자 지급 내역 등을 명확히 증빙하셔야 문제가 되지 않습니다실제로는 전세가 나가지 않아 일시적으로 차입해 납부했더라도 전세 계약서, 입금 내역 등으로 추후 전세가 이루어졌음을 소명하면 대부분 문제가 없습니다전세가 안 나가 차입했더라도 계획했던 조달 방식이 실현되었는지 여부가 중요한 포인트입니다
경제 / 부동산
25.05.08
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대구 부동산 상황은 얼마나 안좋은가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대구의 부동산 시장은 현재 심각한 침체 상황에 직면해 있습니다 2025년 기준으로, 대구는 전국에서 가장 큰 미분양 물량을 보유한 지역 중 하나로, 공급 과잉과 수요 부족이 맞물려 부동산 시장이 사실상 멈춤 상태에 있습니다대구의 미분양 아파트는 2025년 12월 기준으로 약 8,807가구에 달하며, 이는 전국에서 두 번째로 높은 수치이고 특히, 준공 후 미분양된 악성 미분양도 7,000가구를 넘어섰다고 합니다 대구의 아파트 매매가격은 2021년 11월부터 74주 연속으로 하락세를 보였으며, 약 1년 6개월 동안 18.53% 하락했고 특히 수성구와 같은 고급 주거지에서도 가격 하락이 두드러지고 있다고 합니다
경제 / 부동산
25.05.08
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건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건물등기는 없지만 건축물대장이 있는 상태라면, 법적으로는 건물로 인정되기 때문에 철거는 가능합니다사망한 부친 명의이므로, 현재는 상속이전이 되지 않은 상태이고 철거 전 반드시 상속 등기 또는 상속자 확인이 필요합니다상속인(자녀 등)이 상속 포기하지 않은 경우,가족관계증명서, 제적등본 등으로 상속관계를 증명할 수 있으면 상속인 명의로 철거 신청 가능합니다,철거 절차상속인 명의로 철거 신청 준비건축물대장부친의 사망신고 관련 서류 (제적등본 등)상속인임을 증명할 가족관계증명서토지 등기부등본(건축물이 있는 토지의 소유자 확인),철거 신고 (해체신고)관할 시·군청 건축과에 건축물 해체 신고서 제출면적이 작으면 경미한 해체공사로 신고만 하면 됨 (허가 불필요)관할 구청·읍사무소 통해 등록된 철거업체를 찾아서 업체에 건축물대장 등 보여주고 철거 견적 요청하면 됩니다,철거 후 멸실신고철거 완료되면 건축물대장 말소를 위한 멸실신고 필요합니다, 철거 비용건물 크기와 구조에 따라 다름 (대략적인 비용 기준):단층 슬레이트 또는 목조주택: 300만~700만 원슬레이트 지붕 등 폐기물 처리비용 별도 발생합니다, 보조금 가능성 확인 (중요)농어촌 빈집 정비사업에 해당하면 철거비 일부 지원 가능해당 지자체의 ‘농촌 빈집정비 보조사업’ 여부 확인읍·면사무소나 시군청 건축과에 문의하여 신청 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.08
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한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.F-5 영주권자이시라면, 한국 내 부동산 갭투자 및 임대 사업이 법적으로 가능하며, 실무적인 면에서도 큰 차이 없습니다다만, 부동산 가격, 전세금 반환 리스크, 정책 변화에 따른 규제 강화 가능성 등에 유의하시기 바랍니다전문가(세무사, 공인중개사, 변호사)와 상담하여 투자 구조를 구체적으로 상담받아보시고 투자하는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
25.05.08
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청약 전입일에 관해 궁금합니다ㅠㅠ 도와주세요ㅜㅜ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 시 제출서류 중 주민등록초본에 주소변동 사항 전체가 나오도록 발급받으시면 됩니다 그래야 시에서 계속 거주한 것이 입증됩니다가점제, 우선공급 등을 준비 중이라면 해당 지자체 청약센터나 LH, SH 고객센터에 사전 확인도 추천드립니다
경제 / 부동산
25.05.08
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세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라, 세입자는 계약기간이 남아 있다면 신규 소유자에게 계약이 자동 승계됩니다새 집주인은 기존 임대차 계약의 조건(보증금, 월세, 계약기간 등)을 그대로 이어받아야 합니다세입자가 전세권 등기를 했거나 확정일자를 갖고 있다면, 우선순위가 생깁니다이런 경우, 매수인은 보증금을 반환할 책임이 생길 수 있어 주의해야 합니다매수자에게는 세입자의 계약 기간, 보증금, 거주 상태 등을 정확히 설명해야 하고고지를 안 하면 나중에 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다기존 임대차 계약은 유효하게 유지되며 새로 작성할 필요는 없습니다하지만 매수인과 세입자 간에 보증금 반환 시점, 계약 갱신 여부 등에 대해 추가 합의하고, 이를 문서로 남기는 것이 좋습니다계약을 하게되면 임대차계약서 사본을 첨부 받게 됩니다필요하다면, 세입자와 매수인 간 간단한 인수 확인서 또는 양해각서를 작성하는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다이러한 부분을 주의해서 계약을 하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.05.07
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부부의 경우 아파트 구입시 배우자 한사람으로 구입하는 것이 좋은가요? 아니면 부부 공동명의로 구입하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.시세 12억 이상 아파트 일때는 양도소득세,종합부동산세를 절세하기위해서는 공동명의가 유리합니다공동명의는 부부 공동 재산임을 명확히 할수 있고 또이혼 시 명확한 지분 분할 기준이 있어 분쟁 소지를 줄일수 있습니다사망 시, 단독명의보다 공동명의일 경우 상속 재산 범위가 줄어들어서 상속세가 줄어들 가능성이 있습니다공동명의 단점은 대출한도나 이자율에서 불리할 수 있습니다 공동명의로 대출받으면 소득 합산이 안 될 수 있어 대출한도가 줄어드는 경우도 있고매도나 처분 시 공동 서명이 필요하므로 절차가 다소 번거로울수 있습니다소득이 없는 배우자의 명의 포함 시, 증여세 문제가 발생할수 있고 전세자금, 중도금, 잔금 등을 실제로 나눠 내지 않으면 명의만 올린 배우자에게 증여세가 과세될 수 있습니다공동명의에 장단점이 있으니 잘알아보시고 결정을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.07
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