답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신탁은 부동산 소유자가 자산관리, 분양, 금융 목적으로 신탁회사(예: 하나, 코람코, 한국자산신탁 등)에 부동산을 맡긴 것입니다.이 경우 실제 등기상 소유자는 집주인 아닌 신탁회사이고, 임대차계약도 신탁사의 동의 없이 체결하면 무효가 될 수 있습니다집(신탁등기)은 이런 경우 비추천합니다계약서에 신탁사 동의서, 위임장 등이 첨부되지 않거나 확인이 어렵다면 절대 계약하면 안됩니다보증보험 미가입 불가, 퇴거 시 보증금 돌려받기 어려울 수 있습니다실제 관리인이 누구인지 애매하면 분쟁 위험이 있습니다일반등기는 전세계약의 법적 안정성, 전세보증금 반환 가능성, 보증보험 가입 가능 여부 모두에서 우위입니다계약절차 간편 (신탁 등기 집은 까다로움)신탁은 개인 명의 주택보다 위험 요소가 높아, 전문 지식이 없으면 피하는 것이 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서를 작성할때는 등기부등본,건축물대장,본인확인을 필히 해야 합니다등기부등본에 갑구,을구에 별다른 사항이 있는지 확인을해야 하고 건축물대장에는 위법건축물이 있는지, 본인확인를 해야 하는데 부동산에서 같이 이런부분을 확인하게 됩니다또 서로가 원하는 부분이 있을때는 서로 협의해서 특약사항에 기재를 하게 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대구 수성구는 현재 조정대상지역 및 투기과열지구에서 해제되어 있어, 투기·조정 규제가 적용되지 않습니다 .이에 따른 신축 아파트 매입 후 재매매(되팔기)의 제한 기간(예: 청약 재당첨 제한, 전매제한 등)은 없습니다투자 목적이라면, 양도소득세 비과세 요건(2년 보유·거주 등)도 고려하셔야 합니다실거주 목적이나 갭투자 목적이라면, 소유권 이전 등기 이후 언제든 매매 가능하므로 유리한 시점에 거래할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,누가 세대주가 될지 결정하는 것은 자유이나, 대출, 청약, 세제 혜택 등에 따라 유불리가 있을 수 있습니다,주택구입 시 대출을 받을 사람(주로 소득이 높은 쪽)을 세대주로 설정하는 것이 유리합니다.청약을 고려 중이라면 청약을 넣을 사람을 세대주로 지정하는 게 유리합니다,일반 은행 대출(일반 주담대, 갭투용 담보대출 등)은 대출자의 명의와 담보제공자가 일치하면 됩니다세대주와 반드시 일치할 필요는 없습니다단, 정책대출은 대체로 세대주(또는 세대주 예정자)이어야 신청 자격이 되는 경우가 많습니다,월세보증금대출(전월세보증금대출)은 신용대출 또는 임대차보증금 담보대출로 분류됩니다매수하려는 주택에 대한 담보대출과는 별도이며, 그 주택에 근저당이 잡히는 건 아닙니다그러나 총 부채 원리금 상환비율(DSR) 계산 시에는 영향을 줍니다갭투자용 주택에 대한 주담대 한도에는 직접 영향이 없고 전체 DSR 한도 내에서 대출 가능 금액은 줄어들 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대한민국 기준, 신생아 특례대출(구입자금)은 기본적으로 무주택자 또는 1주택자(대환 대출 형태)에게 적용됩니다1주택 보유 상태에서 더 넓은 집으로 이사하시려면 기존 집을 먼저 완전 매도해서 무주택이 된 후,신생아 특례대출로 신규로 매수 해야 합니다또는 동시 매매 방식으로 일시적 2주택 발생 후, 새 집 담보대출을 받고, 매도 완료되면 신생아 특례대출로 대환하는 방식으로 해도 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 전월세 중개수수료는 거래 형태(전세 vs 월세), 금액, 지역에 따라 다르게 적용되고 대한민국 기준으로 국토교통부에서 정한 중개보수 요율표를 바탕으로 계산하며, 전세와 월세는 계산 방식이 약간 다릅니다중개수수료 = 거래금액 × 요율 (상한선 내 협의 가능)거래금액 = 전세보증금전세보증금 구간 요율 상한 (공인중개사와 협의 가능)5천만 원 미만 0.5% 이하5천만 ~ 2억 원 미만 0.4% 이하2억 원 이상 0.3% 이하 또는 지역별 조례 적용월세는 단순히 월 금액만 고려하지 않고 환산보증금(월세 포함)으로 계산합니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 이 공식은 월세를 보증금으로 환산한 형태입니다. (100배 기준은 국토부 권장 기준)만약 보증금 1,000만 원 / 월세 100만 원→ 환산보증금 = 1,000 + (100 × 100) = 1억 1,000만 원→ 요율 구간: 1억~3억 → 요율 상한 0.4%→ 수수료 최대 = 1억 1천 × 0.004 = 44만 원입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,가능합니다.현행 주민등록법상 동일 주소지에 둘 이상의 세대가 전입신고를 하는 것이 가능합니다이 경우 중복 전입으로 처리되며, 행정상 불이익은 없습니다.단, 기존 전입자가 주소지에서 실제로 거주 중임을 주장할 경우 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다이럴 경우, 실제 거주 여부 등을 두고 다툼이 발생할 수도 있지만, 대체로 세입자는 임대차 계약서와 실제 거주 사실을 근거로 전입신고가 가능합니다,등본상 주소 이전이 되어 있어야 합니다(전입신고가 되어 있어야 함)임대차계약서 + 확정일자 부여 여부등본 제출 시 전입자 이름이 겹친다고 해서 대출 자체에 자동으로 문제가 생기지는 않습니다다만, 은행 측에서 추가 소명 요청을 할 수는 있고 이 경우, 실제 거주 증빙(임대차계약서, 관리비 납부 내역 등)을 제출하면 대부분 해결됩니다,잔금치르면 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다거기다 확정일자를 갖춰야 우선변제권이 생기므로 이둘은 필히 동시에 갖춰야 합니다,상황을 정리한 간단한 소명서와 함께 임대차계약서, 확정일자 서류, 입주 사진 등을 첨부하면 더 확실합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택 가격이 급등할 경우, 실수요자(무주택자 등)가 집을 구입하기 어려워지므로 가격 안정을 유도하려는 목적입니다 고분양가 책정을 통한 시세 차익 기대 수요를 억제합니다예를 들어, 서울 강남·서초·마포 등은 민간택지라도 분양가 상한제가 적용되는 경우가 있습니다어떻게 가격이 정해지는지는택지비 + 건축비 + 가산비용 등을 합산하여, 정부 기준에 따라 결정되고지자체 내 분양가심사위원회에서 검토 및 승인을 하게 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해양수산부의 부산 이전은 부산 부동산 가격에 어느 정도 긍정적인 영향을 줄 수 있지만 영향은 제한적이며, 전 지역이 아닌 특정 지역(이전 대상지 중심)에 집중될 가능성이 큽니다투자 관점에서 보면, 이전 위치가 확정되고 그 주변의 공급 계획, 인프라 개선, 교통 확장 등이 병행될 경우에 상승 여력이 생길 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.장기 초저금리 정책은 도쿄 등 주요 도시의 부동산 가격 급등과 외국인 투자 활성화를 촉진하고 있고 최근 BOJ의 금리 인상은 대출비용과 수익률 구조에 변화를 주지만, 시장 전반의 급격한 위축 없이 안정적 조정 단계로 진입하는 모습이라고 합니다향후에는 도시 중심자산을 중심으로 수요 견조, 구조적 자산(물류·멀티패밀리) 선호 지속, 엔화 및 금리 변동에 따른 외국인 자금 흐름 모니터링이 중요할 것으로 본다고 합니다