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재건축아파트를 완공후매도시양도세는?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1주택 비과세요건은 1세대 1주택이어야 하며, 2년 이상 보유 및 거주 요건 충족 (조정대상지역인 경우)서울 강남은 조정대상지역이므로, 보유 2년 + 거주 2년 충족 필요하고, 12억이하입니다, 일시적 2주택 특례 요건 충족 (다른 아파트를 매입한 경우) 일시적 2주택이 됐으면 두번째 주택을 사고 3년내에 첫번째 주택을 매도하면 비과세 조건이 됩니다새 아파트를 먼저 사고,기존(재건축) 아파트는 완공 후 3년 내에 새로산 아파트를 매도 하면 두 주택 모두 1세대 1주택 요건 충족됩니다세금에 관해서는 매도를 하실때 꼭 전문가와 상담후에 매도하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.27
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재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대지 1,000㎡에 연면적 2,000㎡의 건물을 지으면 용적률은 200%입니다여기서 말하는 연면적은 복층, 로비, 복도 등 건축물의 총 바닥면적을 뜻합니다사업성에 중요한 이유는 용적률이 높을수록 더 많은 세대 공급이 가능해지고 공급 세대가 늘어나면 일반 분양분이 많아져서조합원 분양 외에 일반 분양분에서 나오는 수익이 커지기 때문에 사업성이 좋아지는 구조라 조합원들이 추가분담금을 덜내도 되기 때문입니다그래서 부동산 개발업자, 조합, 투자자 모두 용적률에 민감하게 반응합니다용적률 상향 가능성(예: 도시계획변경, 특별건축구역 지정 등)이 있는 지역은 이미 프리미엄이 붙어 있고,지자체가 용적률을 보수적으로 적용하는 지역은 사업성이 떨어져 투자 매력이 낮아지는 것입니다재개발,재건축에서 용적률은 몇 세대나 지을 수 있느냐는 중요한 지표고,이게 곧 수익률, 분양가, 조합원 분담금, 사업 기간 등에 직접 영향을 줍니다투자자 입장에서는 용적률뿐 아니라 그 지역의 용적률 완화 여지, 도시계획 방향, 지자체 정책까지도 같이 보셔야 합니다
경제 / 부동산
25.04.27
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부동산 실거래를 띄울때, 어떠한 규정이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신고 의무자는 부동산 거래 계약의 당사자(매도인·매수인) 또는 공인중개사가 거래계약 체결일로부터 30일 이내에 국토부산하 부동산원에 거래신고해야 합니다신고내용은 부동산의 주소, 면적, 종류거래금액 (계약서상 실제 거래금액 기준)거래 계약일자,계약 당사자 정보중개 여부 및 중개업소 정보거래 계약서에 명시된 실질적인 금액이 기준입니다다운계약서(실거래가보다 낮게 신고)나 업계약서(높게 신고)는 불법이며 처벌 대상입니다국토교통부가 운영하는 실거래가 공개 시스템(https://rt.molit.go.kr/)에서 확인 가능합니다신고된 정보는 일정 기간 후 일반에 공개됩니다일반적으로 공개되는 정보: 거래일, 가격, 면적, 건물 층수, 건축년도 등허위 신고 시: 최고 500만 원 이하 과태료미신고 또는 지연 신고: 최고 500만 원 이하 과태료반복적·고의적 허위 신고 시 형사처벌도 가능합니다이런 규정들이 있어서 있는그대로 신고해야 합니다
경제 / 부동산
25.04.27
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지방에 사람들이 점점 줄어드는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.행정안정부는 인구감소지역을 지정하여 특별한 지원을 제공하고 있다고 합니다2021년에는 전국 89개 시,군,구를 인구감소지역으로 지정하고 향후 5년간 매년 1조원 규모의 지방소멸 대응기금과 국고보조금을 지원한다고 발표했습니다세컨드홈제도와 고향사랑기부제를 통해 지방에 대한 관심과 투자를 유도하고 있고 이를 통해 지방의 세수확보와 유동인구 증가를 목표로 하고 있다고 합니다정부에서는 여러가지 대책을 세우고 있는거 있는데 실효성이 있기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.27
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밀키트 시장이 커지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.밀키트 시장이 코로나 이후에도 계속 성장하는 이유는 몇 가지 주요한 소비자 트렌드와 생활 방식의 변화 때문입니다간편함과 시간절약,외식대체재로서의 역할,품질향상과 다양성,개인화된 소비성향,온라인 구매증가로 밀키트 시장이 확대되는거 같습니다하지만 말씀하신 대로 환경 문제, 특히 과도한 포장재와 플라스틱 사용은 밀키트 시장의 단점으로 지적되고 있습니다. 그럼에도 시장이 성장하는 이유는 편의성과 소비자 니즈 충족이 그만큼 강력한 가치로 작용하고 있기 때문이라고 합니다
경제 / 부동산
25.04.27
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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공공기여 (기부채납) 도로, 공원, 광장, 공공청사 등 일정 면적을 무상으로 제공하면 용적률 인센티브 제공,통상 기부채납 면적이 커질수록 용적률도 더 많이 줍니다,임대주택·공공주택 공급일정 비율을 공공임대주택, 신혼부부 주택, 장기전세주택으로 확보해주면 인센티브 가능합니다대표적으로 서울의 “공공재건축”이 이 조건에 해당하고 대신 수익성은 좀 떨어져서 잘 안 하려는 경우도 많습니다,도시·건축혁신방안 참여서울시 등 일부 지자체는 혁신설계(예: 콤팩트시티, 통경축 확보)를 적용하면 용적률 10% 이상 추가.디자인, 보행동선, 경관, 녹지 등을 통합적으로 고려한 설계 필요, 소규모 정비사업의 경우가로주택정비사업 등은 일반 재건축보다 기준 용적률이 낮지만, 공공참여형(공공시행자 참여)으로 하면 최대 120~130% 인센티브 가능., 국토부 시범사업 참여예전에는 2·4대책,8·4대책등에서 선도사업지구로 지정되면 파격적인 인센티브 제공했습니다용적률이 올라가면 전체 세대 수 증가로 일반분양분이 늘어나서 조합이 일반분양으로 벌어들이는 수익이 늘어서 그만큼 조합원 분담금이 줄거나, 분양면적이 늘어 납니다조합원당 분담금이 약 2,000~4,000만 원 감소 또는전용면적이 증가합니다단, 기부채납 규모가 너무 크면 오히려 역효과가 날수 있다고 합니다가령 초등학교 부지를 기부하거나 공원 면적이 지나치게 넓으면 조합 부담이 커져서 용적률 인센티브가 오히려 마이너스 되기도 한답니다서울 기준으로는 요즘엔 공공기여와혁신설계 조합이 제일 많이 쓰이는데완전 공공재건축은 부담이 커서 민간 조합들은 잘 안 하려고 합니다
경제 / 부동산
25.04.27
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집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2년 거주하고 첫번째 연장을 할때 임차인이 계약 갱신 청구권을 썼을때 5%까지만 올릴수 있습니다그렇지 않을때는 협의로 더올리든지,내리든지 하면 됩니다
경제 / 부동산
25.04.27
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재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실거주자 ,임대사업자 ,투자자,이 세 부류만 해도 입장이 다 다릅니다실거주자는 빨리 진행하자는 입장이고임대사업자는 세입자 나갈 때까지 시간을 좀 달라는 입장,투자자는 분담금 줄일 방법 이 없나 이러니 한목소리 내기가 힘들고어차피 조합 설립은 될 테니, 나는 나중에 동의해도 된다는 심리가 존재합니다특히 마지막 동의자들은 프리미엄이나 특혜를 기대하면서 협상하려는 경우도 많습니다거기다 비대위(비상대책위원회), 알박기 투자자, 일부 브로커들이 조합 설립을 의도적으로 지연시키는 경우도 있어서법적 요건(75%)은 단순하지만, 현실에서는 정치적 협상과 설득의 연속전이라고 보시면 됩니다 동의율은 결국 신뢰 ,정보 공개 ,인센티브 조합으로 올라가는 구조고, 그걸 누가 잘 운영하느냐에 따라 속도가 갈리는거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.27
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관리처분계획 인가가 늦어지면 조합원 분담금이 정말 크게 늘어날 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재개발·재건축에서 관리처분계획 인가는 사실상 사업의 속도를 결정짓는 핵심 포인트입니다이게 지연되면 조합원 분담금이 늘어나는 구조는 꽤 현실적인 문제입니다관리처분계획 인가가 늦어져서 발생하는 비용은 이자 부담이 커집니다사업 진행이 지연되면 그만큼 이자를 더 오랫동안 납부해야 합니다.특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 이자가 눈덩이처럼 불어나고 시공사와의 계약 시점보다 공사 착공이 늦어지면, 원자재비나 인건비가 올라간 만큼 추가 계약금을 요구받을 수 있습니다표준건축비도 주기적으로 조정되기 때문에, 인가가 지연되면 기존 예상보다 훨씬 더 높은 건축비 기준이 적용됩니다실제 사례로 본 조합원 분담금 증가서울 강남 모 재건축 단지: 관리처분계획 인가가 1년 반 늦어지면서, 조합원 1인당 분담금이 약 1억 5천만 원 이상 증가했고경기 모 재개발 구역: 인가 지연 + 공사비 상승으로 총 사업비가 300억 이상 추가 발생, 조합원당 3,000~5,000만 원 증가한 사례가 있었다고 합니다
경제 / 부동산
25.04.27
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결혼할때 꼭 집을 사야 하느 걸까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집을 사면 좋겠지만 자금 사정에 따라 해야합니다서울같은 경우에는 땅면적이 좁아서 시간이 갈수록 집값이 오르다보니 집을 사려고 하는 편입니다보통 결혼할시기는 부모님이 도와주지 않는이상 전세나 월세로 준비를 하는편입니다전세역시 전세대출을 이용하는 경우가 많아서 시작부터 부담이 있을수 있습니다결혼을 앞두고 두분이 상의를 잘해서 자금계획에 맞게 준비를 하시는 것이 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.26
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