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잔금일 전에 국민주택채권 미리 구입해도 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예정용 채권이라는 것은 등기일 기준으로 적용될 채권 금액을 기준으로 미리 발행하는 것을 말합니다.잔금일이 정해져 있고, 그 일자 기준의 공시가격이 확정적이라면, 해당 기준으로 채권을 미리 구입해도 문제 없습니다.실제 등기소에서도 잔금일 기준 금액에 맞춘 채권만 인정하므로, 이 부분만 맞으면 등기 시 문제되지 않는다고 합니다주의할 점은 공시가격 인상 전에 채권을 구입하면, 낮은 기준금액으로 채권을 살 수 있다고 생각할 수 있지만, 등기일이 공시가격 인상 후라면, 인상된 가격 기준으로 채권을 다시 구입해야 할 수 있습니다.즉, 미리 채권을 사더라도, 잔금일(등기일) 기준 채권금액보다 적다면 차액만큼 추가 구입해야 한다고 합니다법무사 사무실이나 등기관에게 확인해서, “예정용 채권으로 미리 구입한 것이 등기 시 인정되는지”를 사전에 확인해보는 것이 가장 안전하다고 합니다국민주택채권은 환매가 가능하지만, 일정 손실이 발생할 수 있으므로 정확히 계산 후에 구입하는 것이 좋다고 합니다
경제 / 부동산
25.04.21
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시골 농지를 어떻게 활용하면 좋을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대 소득이 있으면 일정 요건을 충족할 경우 농지은행에 등록해 소득세 감면 혜택을 받을 수도 있고 임차인이 실제 농사를 짓고 있고, 계약이 서면으로 체결되어 있다면 문제 없이 유지 가능합니다향후 양도를 고려한다면 8년 이상 자경(직접 농사)하면 양도세 감면 혜택이 큽니다.(예: 최대 1억 원 양도세 감면 + 추가 감면 가능)자경이 어렵다면 농지은행에 위탁경영하거나 공익직불제에 참여하는 방식도 검토해 보시고 농지를 작은 주말농장이나 농막 설치용 공간으로 활용 가능합니다(농지전용 허가 없이 가능, 단 일정 기준 필요)이걸 체험 농장이나 소규모 농업 기반 사업(예: 치유농업, 반려식물 등)으로 키울 수도 있습니다일부 비농업인들은 농지에 태양광 설치를 고려하는데, 이는 농지 전용 허가가 필요하고, 현재 정부 규제가 강화된 상황이라 신중히 검토해야 합니다양도세가 걱정되신다면장기보유특별공제(10년 이상 보유 시 최대 30% 공제)상속 시 평가금액과 실거래 차익 간 차이를 고려한 절세 타이밍 조절하고 필요시 세무사 상담을 통해 절세를 고려해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.21
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주택청약 1순위 요건?(1주택 보유 가능여부)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,청약 통장 가입후 6개월이상 경과하고 6회이상 납입한 경우 1순위 자격을 충족합니다,전용면적 85m2이하의 경우 울산은 기타 광역시에 해당하므로 250만원 이상 예치해야 합니다,청약 신청자는 청약하고자 하는 주택이 위치한 지역또는 인근 지역에 거주해야 합니다,1주택을 보유한 세대주도 청약 1순위 자격을 가질수 있습니다단 세대주여야 하며 과거 5 년이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다
경제 / 부동산
25.04.21
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임대수탁사업 구비서류 제출하라고합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.농지 임대수탁사업은 농어촌공사가 농지를 대신 임대하거나 임차해서 관리하는 제도입니다.즉, 농지를 소유한 사람이 직접 임대를 하지 않고, 농어촌공사가 중간에 개입해서 관리해 주는것입니다이 제도를 통해 임대인은 안정적으로 농지를 빌려줄 수 있고 임차인은 합법적으로 농지를 사용할 수 있으며 농어촌공사는 농지의 효율적인 이용을 도울 수 있다고 합니다농어촌공사가 임대수탁계약을 체결하고, 임대차 관계를 공식화하기 위해 필요한 서류입니다임대인(논을 가진 사람) 과 임차인(논을 실제로 경작하는 사람)이 둘이 함께 농어촌공사를 방문해서, 공식 임대차 계약서를 작성하고 제출하라는 것입니다이걸 "산업계 제출"이라고 표현했을 수 있는데, 실은 공사에 제출한다는 의미일 겁니다.정부 정책상, 농지를 비공식적으로 빌려주는 것은 문제가 될 수 있고 공식적으로 임대수탁계약을 맺으면 임차인은 농지원부, 직불금 신청, 각종 농업 정책 혜택을 받을 수 있고 임대인도 불법 임대 문제가 생기지 않으며, 일부 세제 혜택을 받을 수 있다고 합니다보통제출할 서류는 임대수탁신청서,임대차계약서 ,농지 소유 증명 서류 (등기부 등본 등),임차인 신분증 사본기타: 농지원부, 경작 증명 등 이라고 합니다
경제 / 부동산
25.04.21
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전입불가 오피스텔 외국인 거소지 변경 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 불가능한 거주자가 오피스텔에 거주중인 F4 체류자격을 가진 외국인 세입자가 거소지를 해당 오피스텔로 변경하는 것은 가능하며 임대인에게 법적영향은 없다고 합니다그러나 보증금보호를 위해서는 확정일자나 전세권설정등의 추가조치가 필요하며 임대인과 협의를 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.21
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송파구 아파트 전매제한 적용 여부??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.송파구의 구축아파트를 7년전에 일반 매매로 구입하셨다면 현재 전매제한이 적용되지 않습니다주로 전매제한은 신규 분양 아파트에 적용되며 이미 소유중인 아파트에는 적용되지 않습니다
경제 / 부동산
25.04.21
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경매중 월세계약이 종료가 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산이 경매에 넘어간 경우, 기존 임차인의 권리는 경매로 인해 영향을 받을 수 있어서 중요한 요소가 됩니다,임차인이 대항력을 가지고 있는지 (전입신고 + 확정일자),임차인이 우선변제권을 가지고 있는지,월세 계약의 잔여 기간,낙찰자가 소유권을 취득했는지 여부민법 제635조 및 주택임대차보호법 제6조에 따라, 기존 조건과 동일한 내용으로 계약이 자동으로 2년 연장됩니다.단, 임차인이 묵시적 갱신을 원하지 않는다고 계약 종료 1개월 전까지 통지했다면 갱신되지 않습니다.낙찰자가 소유권을 취득한 경우 (즉, 매각대금을 완납한 경우)이때부터는 새 소유자가 집주인이 됩니다.낙찰자는 기존 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 임차인은 6개월 내 퇴거해야 합니다.단, 임차인이 대항력을 가진 경우에는 낙찰자에게도 임대차 관계가 승계됩니다.이 경우, 낙찰자도 묵시적 갱신을 원하지 않으면 해지를 통보할 수 있고, 마찬가지로 6개월 내 퇴거해야 합니다,경매 중 월세계약이 만료되는 경우계약이 종료되었지만, 낙찰자가 아직 소유권을 취득하지 않은 경우이 경우, 임대차는 자동으로 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.21
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이사업체분들 음료수는 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,생수는 (500ml~600ml 병)무조건 필수입니다많이 움직이시다 보니 기본 수분 보충이 제일 중요하고 얼음물로 준비하면 더 좋습니다(보냉 가방이나 아이스박스 있으면 최고).,이온음료 (포카리스웨트, 게토레이 등)땀 많이 흘리니까 전해질 보충에 딱 좋고운동 음료는 피로 회복에도 좋아서 인기 많습니다,캔커피 (조지아, 맥스웰, 레쓰비 등)아침이나 점심 즈음엔 달달한 커피도 환영한다고 합니다간편하게 마실 수 있어서 좋고, 대부분 잘 드십니다여러가지를 준비하시고 거기다 에너지바,초코바,미니빵까지 준비하시면 감동 받으실거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.21
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청약 담보 대출 시 주택청약 가능여부?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약통장을 담보로 대출 받았다고 해서 청약 신청 자체가 제한되지는 않는다고 합니다청약 자격(무주택 여부, 가입 기간, 납입 횟수 등)이 충족되면 청약은 가능합니다단, 일부 공공분양, 신혼희망타운, 특별공급 등에서는 금융자산이나 부채상태를 보는 경우가 있어, 해당 대출이 문제 될 수는 있습니다.특히 소득·자산 기준이 있는 공급 유형에 지원한다면 이 부분이 영향을 줄 수가 있다고 합니다청약에 당첨되면, 분양 계약 전에 청약통장을 해지해야 하는 경우가 많습니다.문제는, 대출이 걸려있으면 해당 통장을 해지할 수 없다는 점이 있으니 분양 계약 전까지 해당 대출을 상환하고 통장을 담보해지해야 통장해지가 가능하다고 합니다필요에 따라서 은행에 자세한 상담을 해보시고 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.04.21
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6000만원 빌라 방을 매매하려 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매매계약을 할때는 매수인은 신분증,도장을 가지고 가서 계약을 하시면 됩니다잔금때까지 필요서류와 진행 사항을 부동산에서 날자에 맞게 통보를 해줍니다,취득세는 6,000만 원 이하 주택에 1주택자라면 취득세가 1.1% 적용됩니다(등록면허세 포함)약 66만 원 정도입니다,중개수수료 (부동산 수수료)는 매매가 6천만 원 → 중개보수 상한 0.5%상한 기준으로 계산하면 30만 원 (부가세 별도일 수도 있음), 등기비용 (법무사 수수료 포함)보통 30만~50만 원 선 (등기 신청 대행 시)이정도의 비용을 준비하시고 기타비용을 준비하시면 될거 같습니다
경제 / 부동산
25.04.21
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