답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.핵심 업무지구 접근성을 기준으로 놓으면 질문하신 생각이 상당히 타당합니다다만 여기서 중요한 것은 강남4구가 도시계획상 공식적인 분류가 아니라 부동산 시장에서 만들어진 표현이라는 점입니다왜 동작구가 있는데 강동구를 강남4구라고 할까?역사적으로 강남3구는 강남·서초·송파를 뜻했고, 강동구가 여기에 붙은 것은 2016년 정부의 부동산 대책에서 강남·서초·송파와 함께 강동구가 규제 대상에 묶이면서 강남4구라는 표현이 널리 퍼진 영향이 큽니다이후 대규모 재건축과 고덕·둔촌 등의 개발도 이 이미지를 강화했습니다그러니까 강남과 얼마나 가까운가만으로 만들어진 분류가 아닙니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.말씀하신 현상은 그 건물만의 특수한 문제가 아니라 전국적으로 나타나는 현상입니다특히 지방의 신개발지·신도심에 대형 상가가 한꺼번에 공급된 경우 공실 문제가 훨씬 심각해지는 사례가 있습니다최근 공식 통계를 보면 상황이 꽤 분명합니다전국적으로 상가 공실이 상당히 높습니다한국부동산원의 2025년 4분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 전국 평균 공실률이중대형 상가: 13.8%소규모 상가: 8.1%집합상가: 10.4%였습니다즉 전국적으로도 상가 10곳 중 1곳 안팎이 비어 있는 수준입니다더 중요한 것은 지방으로 갈수록 평균보다 높아지는 지역이 많다는 것입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.올해가 지나기 전에 무조건 급하게 사야 한다라고 판단할 상황은 아닙니다반대로 곧 큰 폭으로 떨어질 테니 무조건 기다려야 한다고 단정할 근거도 현재로서는 부족합니다현재 시장은 가격 상승세는 이어지고 있지만 상승폭이 둔화되고 있고, 금리와 대출 부담은 커진 상태입니다따라서 앞으로는 지역·가격대·단지별 차별화가 상당히 커질 가능성을 염두에 두는 것이 중요합니다올해 안에 무조건 사야 한다는 판단보다는 실거주 기간, 대출 규모, 구체적인 아파트 가격, 주변 공급을 함께 보고 결정하는 것이 좋습니다특히 현금이 충분하고 대출을 적게 받는 실거주자와 대출을 많이 받아야 하는 경우라면 판단을 잘해서 구입하셔야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.JYP가 755억원을 주고 산 땅 자체에 문제가 생긴 게 아닙니다JYP가 산 땅은 그대로인데, 그 앞에 있던 공원으로 알고 있던 땅의 용도가 바뀌면서 문제가 생긴 것입니다그래서 JYP 입장에서는우리는 공원이 있는 것을 전제로 755억원을 주고 땅을 사고, 그에 맞춰 사옥을 설계하고 건축허가까지 받았는데, 바로 앞에 18~19층 건물을 지을 수 있는 땅으로 바뀌면 우리가 계획했던 사옥을 짓는 의미가 크게 달라진다 라는 상황인 셈입니다토지를 살 때 내가 산 필지만 보는 게 아니라 바로 옆·앞 필지의 용도지역과 지구단위계획, 향후 개발 가능성까지 봐야 하는 이유를 아주 극단적으로 보여준 상황입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공공시설의 유휴시간을 다른 용도로 활용할 때는 공간 활용도를 높이는 것보다 기존 이용자의 권리를 침해하지 않으면서 공공성을 확대하는 것을 우선 원칙으로 두는 것이 적절합니다남는 시간을 아무 용도로나 빌려주는 것이 아니라, 기존 이용자의 권리를 침해하지 않는 범위에서 공공시설의 시간적 유휴자원을 지역사회에 다시 배분하는 것입니다이렇게 접근하면 시설 활용률과 공공성을 함께 높일 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.갭투자는 적은 자기자본으로 집값 상승분을 크게 가져갈 수 있다는 점 때문에 큰돈을 벌 수 있는 구조는 맞습니다다만 반대로 말하면 집값이 조금만 반대로 움직여도 자기자본 수익률이 크게 마이너스가 될 수 있는 레버리지 투자입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.직장이 강남·삼성·수서 쪽이라면 동탄역 접근성이 좋은 집은 서울 출퇴근에서 상당한 장점이 있습니다특히 동탄역 주변은 롯데백화점 동탄점 같은 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어서, 신혼부부가 살기에는 생활권이 상당히 편한 편입니다GTX를 이용하려면 집에서 동탄역까지의 버스/도보/차량 이동시간까지 계산해야 합니다남편의 오산 출퇴근까지 생각하면 → 수원 영통·망포가 상당히 괜찮습니다수원에서도 특히 볼 곳은 영통·망포입니다망포 쪽은 오산과 가까운 편이고, 수원 생활 인프라를 누리면서도 오산 출퇴근 부담을 크게 늘리지 않을 수 있다는 게 장점입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 직접 합의해서 전세보증금을 올리고 계약을 갱신하는 것 자체는 가능합니다공인중개사를 반드시 거쳐야 전세계약이 성립하는 것은 아닙니다다만 보증금이 증액되는 경우에는 계약서와 확정일자, 임대차신고를 꼼꼼히 처리하는 것이 중요합니다,기존 계약서를 그대로 두고 증액 합의서만 작성해도 되나요?법적으로 반드시 새 전세계약서 전체를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다하지만 보증금이 상당히 큰 아파트 전세라면 새 갱신계약서를 작성하는 쪽을 권합니다 나중에 은행, 전세보증기관, 임대차분쟁 등에서 계약관계를 설명하기가 훨씬 수월하기 때문입니다특히 중요한 것은 증액된 보증금에 대한 확정일자입니다확정일자 관련 법령상 임대차의 보증금과 임대차기간 등이 관리 대상이고, 확정일자는 임대차계약증서에 부여됩니다새로 계약서를 쓰게 된다면 기존보증금의 확정일자효력은 예전 계약서에 있고 올린부분은 다시받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다만약에 부동산에서 계약서를 작성하게 된다면 10~20만원으로 조율을 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적인 주택 월세라면 3개월째 연체 중인 경우 상당히 위험한 상태입니다현재 주택임대차보호법상 임차인이 2기(두 달치) 차임액에 해당하도록 연체한 경우, 계약 갱신 요구가 제한될 수 있습니다다만 3개월 밀렸으니 당장 집주인이 마음대로 내보낼 수 있다는 뜻은 아닙니다계약 해지와 실제 퇴거는 별개의 절차가 있고, 집주인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼는 식으로 처리할 수 있는 것도 아닙니다지금 상황에서는 집주인이 답이 없다고 가만히 계시는 것보다, 연체 사실과 상환계획을 문자/카톡 등 기록이 남는 방식으로 다시 보내는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.어머님이 전세 계약자이고, 아들이 어머님과 함께 실제 거주하는 경우라면,집주인에게 먼저 허락을 받아야만 아들이 전입신고할 수 있는 것은 아닙니다다만 나중에 집주인과 불필요한 분쟁을 피하려면, 전입신고하기 전에 집주인에게아들이 같이 거주하게 되어 전입신고하려고 합니다라고 미리 알려두는 것은 권합니다