전세보증금 증액 시 계약서를 다시 작성해야 하나요?

Question

현재 임대 중인 아파트의 전세 계약을 연장하면서 보증금을 인상하려고 합니다. 이 경우 기존 계약서를 그대로 두고 보증금 증액에 대한 내용만 별도로 작성해도 되는지, 아니면 새로운 전세계약서를 다시 작성해야 하는지 궁금합니다.

또한 공인중개사를 통하지 않고 임대인과 임차인이 직접 계약할 경우에도 법적으로 문제가 없는지 알고 싶습니다. 만약 계약서 작성만 공인중개사에게 대필로 맡긴다면 일반적인 비용은 어느 정도인지, 중개보수와는 어떤 차이가 있는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존 계약서를 버리거나 새로 전체 계약서를 쓰기보다는 기존 계약서의 효력을 유지한 채 증액된 부분에 대한 서류를 추가하는 것이 안전합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전세보증금 증액시 기존계약서는 보관하고 증액금액과 연장 기간을 명시한 증액 변경계약서를 작성후 추가 확정일자를 받아야 합니다. 집주인과의 직거래는 법적으로 완전한 효력을 가지며 아무런 문제가 없으니 걱정 안하셔도 되고 공인중개사 대필 수수료는 5~10만원선으로 중개보수보다 훨씬 저렴하지만 그 대신에 권리분석 책임이 제외되고 사고 발생시 중개사의 보상 책임은 제한된다는 점이 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인과 임차인이 직접 합의해서 전세보증금을 올리고 계약을 갱신하는 것 자체는 가능합니다

공인중개사를 반드시 거쳐야 전세계약이 성립하는 것은 아닙니다

다만 보증금이 증액되는 경우에는 계약서와 확정일자, 임대차신고를 꼼꼼히 처리하는 것이 중요합니다

,기존 계약서를 그대로 두고 증액 합의서만 작성해도 되나요?

법적으로 반드시 새 전세계약서 전체를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다

하지만 보증금이 상당히 큰 아파트 전세라면 새 갱신계약서를 작성하는 쪽을 권합니다

나중에 은행, 전세보증기관, 임대차분쟁 등에서 계약관계를 설명하기가 훨씬 수월하기 때문입니다

특히 중요한 것은 증액된 보증금에 대한 확정일자입니다

확정일자 관련 법령상 임대차의 보증금과 임대차기간 등이 관리 대상이고, 확정일자는 임대차계약증서에 부여됩니다

새로 계약서를 쓰게 된다면 기존보증금의 확정일자효력은 예전 계약서에 있고 올린부분은 다시받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다

만약에 부동산에서 계약서를 작성하게 된다면 10~20만원으로 조율을 해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

전세보증금을 올려 재계약하는 경우 반드시 기존 계약서를 폐기하고 완전히 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약은 그대로 두고 증액한다라는 내용의 변경 합의서 등을 별도로 작성하는 방법도 가능 합니다. 실제로 확정일자는 계약서의 제목보다 임대인, 임차인, 주택, 보증금, 기간 등이 명확하게 적혀 있는지가 중요합니다. 그리고 공인중개사에게 단순히 계약서 작성만 부탁하는 경우에는 일반적인 중개보수와 달리 정해진 금액이 있는것은 아닙니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

가장 일반적인 방법은 새로운 갱신 계약서를 작성하는 것이고 증액에 대한 내용만 명확하게 적어서 하시는 방법 모두 가능하며 서로 합의하에 진행하시면 됩니다 임대인과 임차인이 직접 계약하고 서류작성하셔도 문제는 없으며 대필로 맡기시는 경우 부동산에 따라 금액에 대한 중개수수료 전부를 요구하는 것도 있고 건당 10-20만원 요구하는 곳이 있어 일괄적이지는 않습니다