지방 도청소재지 신개발지인데요 상가건물이 공실로

Question

지방에 도청소재지의 신개발지 도심 한가운데 있는 연면적 수만평이 되는 큰 건물입니다.

건축한지 10년쯤 된것 같은데 이 건물에 입주해 있는 상가들 중 50% 이상이 공실로 비어 있습니다. 보이는 곳마다 임대 중이라고 써 있는데 임대나 분양받은 개별 상가들 어떻게 운영을 할까요? 심지어 관리빙산 내세요 광고를 보면 관리비도 못 내는 상황인 것 같은데. 이런 현상이 여기 뿐만 일까요? 전국적으로 그런 현상인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

이커머스 급성장으로 대형 오프라인 상가의 필요성이 낮아졌고 경기 침체로 자영업 폐업이 늘면서 대형 집합상가의 공실화가 심화되고 있습니다. 일부 수분양자들은 개별 임대를 포기하고 대형 병원이나 헬스장, 공공기관을 유치하기 위해 상가를 통으로 묶거나 용도를 변경해서 생존을 도모합니다. 오랜 공실로 관리비와 대출 이자를 견디지 못한 임대인들의 상가가 무더기로 경매에 나오면서 상가 가치 하락과 공매와 경매 유찰이 전국적으로 반복되고 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

구분상가 소유자들은 월세대신 대출 이자와 관리비를 생돈으로 메우며 관리비 면제 조건으로 임차인을 구하거나 경매로 넘어가고 있습니다. 이는 해당 지역만의 문제가 아니라 상가 과잉 공급과 온라인 쇼핑 침투로 인해서 전국의 신도시와 혁신도시가 공통으로 겪는 현상인데 분양가가 반토막 이하로 경매 낙찰된 후에야 단가가 맞아 병원이나 학원등으로 채워지며 정상화되는 구조를 보이고 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 많은 외곽의 신도시 사업의 경우 수요 분석의 실패로 인한 것과 경기 악화로 경제가 침체가 됨에 따라 예전 장미빛으로 예상했던 많은 건물들이 특히 상가등이 힘을 못쓰고 있다 볼 수 있습니다. 대부분 투자 실패나 경매로 넘어가는 경우도 많고 대출이자만 납부를 하는 경우도 허다하다 볼 수 있습니다. 경기가 좋지 못해 임차인인을 구하기가 어렵고 또한 사업이나 영업을 하는 사람들도 쉽사리 사업을 하기 어려운 환경에 과잉공급이 겹치면서 발생이 된 참사라 볼 수 있습니다.

그나마 서울 및 수도권의 경우는 덜 할 수 있으나 지방의 경우 심각하다 볼 수 있고 지자체 및 정부등에서 매입을 해서 활용을 하는 방안이 나와야 되지 않을까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

그 지역만의 문제가 아니라 현재 전국적인 현상이라 말씀드립니다.

세종시, 혁신도시, 경북도청신도시, 내포신도시 등 계획적으로 조성된 지방 신도시와 도청소재지들은 공실률이 통상 20~40% 이상을 기록하며 심각한 타격을 입고 있습니다.

중심상가 건물임에도 2층 이상은 물론 1층까지 절반 이상이 비어 있는 경우가 허다합니다.

지나치게 부풀려진 공급과, 배달 온라인 중심의 소비 패턴 변화로 인구 유입의 한계 때문에 이러한 문제가 나타나고 있다고 생각합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

말씀하신 현상은 그 건물만의 특수한 문제가 아니라 전국적으로 나타나는 현상입니다

특히 지방의 신개발지·신도심에 대형 상가가 한꺼번에 공급된 경우 공실 문제가 훨씬 심각해지는 사례가 있습니다

최근 공식 통계를 보면 상황이 꽤 분명합니다

전국적으로 상가 공실이 상당히 높습니다

한국부동산원의 2025년 4분기 상업용부동산 임대동향조사를 보면 전국 평균 공실률이

중대형 상가: 13.8%

소규모 상가: 8.1%

집합상가: 10.4%

였습니다

즉 전국적으로도 상가 10곳 중 1곳 안팎이 비어 있는 수준입니다

더 중요한 것은 지방으로 갈수록 평균보다 높아지는 지역이 많다는 것입니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

말씀하신 현상은 그 건물만의 문제가 아닐 가능성이 크며 지방의 신도시와 신개발지에 공급된 대형 집합상가에서 공실이 장기화되고 임대료뿐 아니라 관리비 납부까지 어려워지는 사례가 전국적으로 나타나고 있는 상황입니다