답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 잡힌 대출금 상환은 모바일 뱅킹으로 입금할 수 있습니다. 다만, 입금할 은행과 계좌번호를 정확히 확인하고, 입금 후 근저당권 말소에 필요한 서류를 받아야 합니다.모바일 뱅킹으로 입금하신 후에는, 교보생명 고객센터(1588-0100)에 전화하셔서 입금 확인 및 근저당권 말소에 필요한 서류를 요청하시면 됩니다. 서류는 이메일이나 우편으로 받으실 수 있습니다. 서류를 받으신 후에는, 매도자와 함께 관할 법원 등기소에 방문하셔서 근저당권 말소 등기를 신청하시면 됩니다.현금이나 수표를 준비해 가실 필요는 없습니다. 모바일 뱅킹으로 입금하시는 것이 편리하고 안전합니다. 단, 입금할 은행과 계좌번호를 정확히 확인하시고, 입금 후 근저당권 말소에 필요한 서류를 받으시는 것을 잊지 마세요.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정이란 임차인이 임대인의 동의를 받아 부동산 등기부에 자신의 전세권을 등록하는 것을 말합니다. 이렇게 하면 임차인은 임대인의 부동산에 대한 우선 변제권을 얻고, 전세권을 양도하거나 전대할 수 있습니다. 그러나 임대인 입장에서는 전세권 설정에 동의하면 다음과 같은 단점이 있습니다.임차인이 전세권을 양도하거나 전대할 경우, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 해지하거나 임차인을 강제 퇴거시킬 수 없습니다. 임차인이 임대인에게 알리지 않고 전세권을 양도하거나 전대할 수도 있습니다.임차인이 전세권을 담보로 대출을 받거나, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 임차인은 소송 없이 임대인의 부동산을 경매에 내놓을 수 있습니다. 임대인은 임차인의 전세권을 해제하기 위해 추가적인 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.임대인은 전세권 설정에 동의하면 임차권 등기명령을 받을 수 없습니다. 임차권 등기명령은 임차인이 임대차 계약을 증명하기 위해 임대인에게 임차권을 등기하도록 명하는 법원의 명령입니다. 임차권 등기명령을 받으면 임대인은 임차인의 동의 없이 부동산을 양도하거나 담보로 제공할 수 없습니다.임대인은 전세권 설정에 동의하면 임차인의 전세기간이 최대 10년까지 연장될 수 있습니다. 임차인은 전세권 설정 후 2년이 지나면 임대차 계약을 2년씩 연장할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 임대인은 임차인의 전세권을 말소하기 위해 임차인의 동의를 받거나, 임차인이 전세권을 포기하도록 유도해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 확인서만 작성한 상태에서 집주인이 만약의 상황 ( 경매 , 도주 ) 에 대하여 보증금 방어, 환수가 되는지 궁급합니다.확인서는 집주인이 보증금을 돌려줄 의사와 약속을 표시한 것으로, 임차인의 보증금 청구권을 증명하는 증거가 될 수 있습니다. 그러나 확인서만으로는 임차인의 보증금을 완전히 보호할 수 없습니다. 만약 집주인이 건물을 경매에 넘기거나 도주하는 경우, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 임차인은 보증금을 보호하기 위해 임차권등기를 하는 것이 좋습니다. 임차권등기란 임차인이 임대차계약을 통해 취득한 임차권을 부동산등기부에 등기하는 것으로, 임차권등기를 하면 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 임차권등기를 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임차권등기는 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임차권등기를 하면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 높아집니다.2 집주인과 다음 세입자가 4월 25일까지 들어오지 않는다면 보증금을 돌려준다고 하였으나 (관련해서 확인서도 작성) 현재 다음 세입자가 구해질 것 같지 않은 상황에서 내용증명, 임대차등기신청을 해도 상관이 없는지 궁금합니다.내용증명은 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구하거나 약속을 이행하라고 촉구하는 내용을 우체국을 통해 발송하는 것으로, 임차인의 청구권을 확정하고 증거를 확보하는 방법입니다. 내용증명을 하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 약속을 어기는 경우, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다. 내용증명을 하려면 내용증명서를 작성하여 우체국에 제출하면 됩니다. 내용증명서에는 임차인의 성명과 주소, 집주인의 성명과 주소, 임대차계약의 내용과 기간, 보증금의 금액과 반환일, 약속의 내용과 이행기한, 소송을 제기할 의사 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 내용증명을 하면 임차인은 보증금을 돌려받기 위한 절차를 촉진할 수 있습니다.임대차등기신청은 위에서 설명한 바와 같이 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 절차입니다. 임대차등기신청을 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임대차등기신청은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임대차등기신청을 하면 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.따라서 임차인은 내용증명과 임대차등기신청을 해도 상관이 없으며, 오히려 보증금을 돌려받기 위해 유리한 조치가 될 수 있습니다.3 제가 확인서 작성 도중에 제 보증금에 대한 방어를 위해 임대차등기신청에 대한 언급을 하였는데 집주인이 “임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다” 라고 답변을 하였습니다. 이 언급에 대해서 문제가 없는지 궁금합니다.집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 잘못된 정보입니다. 임대차등기신청은 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 것으로, 집주인이 건물을 경매에 넘기는 것과는 무관합니다. 집주인이 건물을 경매에 넘기는 경우는 집주인이 다른 채권자에게 채무를 갚지 못하거나 파산하는 경우에 발생할 수 있습니다. 임차권등기를 한 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있기 때문에, 집주인이 건물을 경매에 넘기더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 임차인을 협박하거나 혼란스럽게 하려는 의도가 있을 수 있습니다. 이 언급에 대해서는 문제가 있으며, 임차인은 임대차등기신청을 하는 것이 자신의 권리를 보호하는 데 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약서를 작성할 때 인감도장이 꼭 필요한 것은 아닙니다. 계약 당사자간 매매계약 체결에 의사의 합치가 있다면 계약서에 계약당사자의 사인을 기재하거나 일반도장을 날인하는 것도 가능합니다. 인감도장은 계약의 효력을 증명하는 수단일 뿐이며, 인감등록을 하지 않은 도장으로도 계약이 성립될 수 있습니다.하지만 인감도장은 본인의 도장이라는 사실을 입증하기 위해 인감증명서와 함께 제출하는 경우가 많습니다. 특히 잔금을 지급할 때는 매도인의 인감도장과 인감증명서가 필수적으로 필요합니다. 인감증명서는 반드시 부동산 매도용 인감증명서로 발급받아야 하며, 매수인의 인적사항이 필요하므로 매매계약서를 지참하여 매수인의 주민등록번호, 현재 주소지 등을 함께 기록해 발급 받아야 합니다.따라서 인감등록을 하지 않은 도장으로 계약서를 작성했다고 해서 계약이 무효가 되는 것은 아니지만, 잔금전까지 인감등록을 완료하고 인감증명서를 발급받는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 나중에 계약의 효력에 대해 불필요한 다툼을 방지할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세지킴보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다. 전세지킴보증을 가입하려면 임대차계약, 임차인, 임대인, 임차주택 등에 대한 일정한 조건을 충족해야 합니다. 집값이 떨어지는 원인은 여러 가지가 있습니다. 일반적으로 금리인상, 집값 고점에 대한 부담감, 주택공급 증가, 경제침체 등이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근에는 코로나19의 장기화와 정부의 부동산 규제 정책도 집값 하락에 기여하고 있다고 분석되고 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대지권 미등기란 아파트 등 집합건물의 경우 전유부분 소유자가 아파트 단지 전체 면적 중 일정 면적에 대한 대지 사용권을 가지는데, 이것을 대지권이라고 합니다. 대지권은 건물과 토지의 등기를 하나로 묶어서 통합 등기부에 표시하고, 기존의 토지 등기부를 말소하는 것이 원칙입니다. 그런데, 예외적인 경우에 토지 등기부를 말소하지 않고 놔두는 경우가 있는데, 이것을 토지별도등기라고 합니다. 토지별도등기가 있는 경우에는 통합 등기부의 대지권 표시란에 '별도 등기 있음’이라고 표시됩니다.토지별도등기가 있는 경우에는 대출갈아타기를 하기 어려울 수 있습니다. 왜냐하면, 토지별도등기에는 토지의 근저당권이나 다른 권리가 존재할 수 있기 때문입니다. 이런 경우에는 토지별도등기에 있는 권리를 정리하거나, 토지 등기부를 말소하고 통합 등기부에 대지권을 등기해야 합니다.대지권 미등기의 원인과 사유에 따라서 처리 방법이 달라집니다. 가장 많은 경우는 대지권 등기 작업 중에 경매에 나온 경우입니다. 이런 경우에는 경매에서 낙찰받은 후에 대지권 등기를 완료하면 됩니다. 그러나, 대지권 자체가 없거나, 소유자가 고의로 대지권 등기를 하지 않은 경우에는 문제가 복잡해질 수 있습니다. 이런 경우에는 법률 상담이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.대지권 등기를 신청하면 완료되는 시간은 사건의 복잡도나 등기소의 업무량에 따라 다릅니다. 일반적으로는 2주에서 1개월 정도 걸릴 수 있습니다. 대지권 등기가 완료되면 대출갈아타기를 할 수 있습니다. 그러나, 대출갈아타기를 하려면 대출 조건이나 신용도 등을 고려해야 하므로, 대출 전문가나 은행에 상담하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양공고 취소는 사업 시행자와 수분양자의 합의에 따라 가능합니다. 일반적으로 사업 시행자는 수분양자에게 계약금 전액과 위약금을 지불하면서 분양 계약을 취소할 수 있습니다.아파트 분양공고 취소가 이루어지면, 입주자 모집 승인도 취소됩니다. 이 경우 이미 청약통장을 사용한 수분양자의 통장 사용 내역도 사라집니다.아파트 분양공고 취소의 원인은 주로 미분양 문제나 입주 지연 문제입니다. 최근에는 부동산 시장이 침체되면서 미분양 물량이 증가하고 있으며, 이에 따라 분양 가격이 하락하거나 시공에 하자가 발생하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1금융권 대출 승인이 가능한지는 신용등급, LTV, DTI, DSR 등의 심사기준에 따라 달라집니다. 일반적으로 신용등급이 높고, LTV와 DTI가 낮을수록 승인 가능성이 높습니다. KCB 775 /NICE 891의 신용등급은 평균적인 수준이며, 부채 1금융 신용대출 1300은 DTI에 영향을 줄 수 있습니다. 장기 연체 이력이 있으나 면책 파산신청이 없고 다 갚았다면 신용등급에 큰 영향을 주지 않을 수 있습니다. 따라서 1금융권 대출 승인이 가능할 가능성은 있으나, 확실한 답변을 드리기는 어렵습니다.아파트 계약하고 생애최초 대출시 받을 수 있는 금액은 주택가격, LTV, 소득, 대출종류 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 LTV는 최대 70%까지 가능하며, 소득에 따라 DTI와 DSR을 적용하여 대출한도를 결정합니다. 생애최초 주택구입자는 특별한 혜택이 있습니다. 예를 들어, 보금자리론은 시세 15억원 초과 여부와 상관없이 주택구입자금대출 신청이 가능하며, 최대 4억 2천만원까지 대출할 수 있습니다. 또한, 안심전환대출은 대출금리가 저렴하고, 최대 2.5억원까지 대출할 수 있습니다.대략적인 예상 금리는 대출종류, 신용등급, 대출기간 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 고정금리가 변동금리보다 높으며, 신용등급이 높을수록 금리가 낮습니다. 예를 들어, 보금자리론의 금리는 4.15%~4.45%이며, 안심전환대출의 금리는 3.70%~4.00%입니다. 또한, 카카오뱅크 주택담보대출의 금리는 최저 4.23%부터 시작하며, 케이뱅크 아파트담보대출의 금리는 최저 4.19%부터 시작합니다.추천해주실만한 은행은 고객의 상황과 조건에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 금리가 낮고, 한도가 높고, 서비스가 편리한 은행을 선택하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 카카오뱅크와 케이뱅크는 모바일로 대출 신청이 가능하고, 금리가 저렴하며, 생애최초 주택구입자에게 유리한 조건을 제공합니다. 또한, 농협은행은 NH모바일아파트대출2.0이라는 서비스를 제공하며, 휴대폰 하나로 가능한 아파트담보대출입니다.매매계약과 동시에 은행 두곳을 동시에 진행하다가 더 맘에드는 쪽으로 바꿀 수 있는지는 은행의 정책에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 은행은 대출 승인 후 일정 기간 내에 대출 실행을 요구하며, 그 기간이 지나면 대출 승인이 취소될 수 있습니다. 따라서 은행 두곳을 동시에 진행하다가 더 맘에드는 쪽으로 바꾸려면, 대출 승인 기간 내에 결정해야 합니다. 또한, 대출 실행 전에는 근저당권 설정이 되지 않으므로, 다른 은행으로 바꾸는 것이 가능합니다. 하지만 대출 실행 후에는 근저당권 설정이 되므로, 다른 은행으로 바꾸려면 근저당권 해제와 재설정이 필요하며, 이에 따른 수수료가 발생할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.하나금융 연구소는 2024년 주택시장은 회복세가 이어가겠지만 가계부채 부담이 크고 차주별 DSR 규제 가계의 차입 여력이 낮은 상황에서 매수세가 크게 늘기는 어려울 전망이라고 밝혔습니다.CBRE 코리아 데스크는 2024년 금리 인하 가능성을 매우 높게 예상하고 있으며, 금리가 인하된다면 부동산 가격이 하락할 가능성이 있지만, 대통령 선거로 인해 경기 호황 시대를 만들려는 정부의 노력으로 부동산 가격이 계속 상승할 수도 있다고 분석했습니다.김한진 박사님과 오건영님은 2024년 부동산 시장 전망은 1) 주택 규제 완화, 금리 인하, 대출 완화로 속도가 빨라지는 경우와 2) 기존에서 대응 없음으로 속도가 느려지는 경우 사이에 있을 것이며, 정부 정책, 경기 상황, 금융 상황에 따라 속도도 결정될 것이라고 예상했습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만기에 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 불행히도 많이 발생하는 일입니다. 이런 경우에는 세입자는 전세보증금 반환을 구하는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들고, 집주인의 재산 상황에 따라 보증금을 회수하기 어려울 수도 있습니다. 그래서 가능하면 소송을 피하고, 집주인과 협상을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.집주인이 이사 전 인테리어를 요구하는 것은 전세계약에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 세입자의 의무가 아닙니다. 세입자는 계약 기간 동안 집을 보존하고, 계약 만료 시에는 원상복구만 해주면 됩니다. 인테리어를 하면 집을 빨리 팔 수 있다고 해도, 그 비용과 불편은 세입자가 감당할 필요가 없습니다. 집주인이 인테리어를 하고 싶다면, 세입자에게 보증금을 미리 돌려주거나, 인테리어 비용을 보상해주는 등의 조건을 제시해야 합니다.집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 것 같다면, 세입자는 사전에 집주인에게 보증금을 반환하지 않으면 입게 되는 손해를 알려주는 것이 좋습니다. 예를 들어, 새로 계약한 집의 계약금이나 잔금, 이사 비용 등을 집주인에게 알려주고, 이런 손해를 배상하겠다는 내용증명이나 문자를 보내는 것입니다. 이렇게 하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 발생한 손해를 소송을 통해 청구할 수 있습니다.만약 집주인이 계약 만기일에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 전세보증금반환소송을 제기할 수 있습니다. 이때, 소송을 제기하기 전에 임차권 등기명령을 신청하는 것이 좋습니다. 임차권 등기명령은 세입자가 전세계약을 체결했다는 사실을 등기부에 등록하는 것으로, 집주인이 집을 팔거나 담보로 잡히는 것을 방지할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 전세계약이 만료되기 6개월 전부터 신청할 수 있으므로, 미리 준비하는 것이 좋습니다.