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현재 전세계약 기간이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못했습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 확인서만 작성한 상태에서 집주인이 만약의 상황 ( 경매 , 도주 ) 에 대하여 보증금 방어, 환수가 되는지 궁급합니다.확인서는 집주인이 보증금을 돌려줄 의사와 약속을 표시한 것으로, 임차인의 보증금 청구권을 증명하는 증거가 될 수 있습니다. 그러나 확인서만으로는 임차인의 보증금을 완전히 보호할 수 없습니다. 만약 집주인이 건물을 경매에 넘기거나 도주하는 경우, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 임차인은 보증금을 보호하기 위해 임차권등기를 하는 것이 좋습니다. 임차권등기란 임차인이 임대차계약을 통해 취득한 임차권을 부동산등기부에 등기하는 것으로, 임차권등기를 하면 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 임차권등기를 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임차권등기는 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임차권등기를 하면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 높아집니다.2 집주인과 다음 세입자가 4월 25일까지 들어오지 않는다면 보증금을 돌려준다고 하였으나 (관련해서 확인서도 작성) 현재 다음 세입자가 구해질 것 같지 않은 상황에서 내용증명, 임대차등기신청을 해도 상관이 없는지 궁금합니다.내용증명은 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구하거나 약속을 이행하라고 촉구하는 내용을 우체국을 통해 발송하는 것으로, 임차인의 청구권을 확정하고 증거를 확보하는 방법입니다. 내용증명을 하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 약속을 어기는 경우, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다. 내용증명을 하려면 내용증명서를 작성하여 우체국에 제출하면 됩니다. 내용증명서에는 임차인의 성명과 주소, 집주인의 성명과 주소, 임대차계약의 내용과 기간, 보증금의 금액과 반환일, 약속의 내용과 이행기한, 소송을 제기할 의사 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 내용증명을 하면 임차인은 보증금을 돌려받기 위한 절차를 촉진할 수 있습니다.임대차등기신청은 위에서 설명한 바와 같이 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 절차입니다. 임대차등기신청을 하려면 임차권등기명령 신청서와 임대차계약서, 확인서 등을 준비하여 법원에 제출하면 됩니다. 임대차등기신청은 임대차계약 만료 전에도 할 수 있으며, 임대차등기신청을 하면 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.따라서 임차인은 내용증명과 임대차등기신청을 해도 상관이 없으며, 오히려 보증금을 돌려받기 위해 유리한 조치가 될 수 있습니다.3 제가 확인서 작성 도중에 제 보증금에 대한 방어를 위해 임대차등기신청에 대한 언급을 하였는데 집주인이 “임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다” 라고 답변을 하였습니다. 이 언급에 대해서 문제가 없는지 궁금합니다.집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 잘못된 정보입니다. 임대차등기신청은 임차인이 보증금을 보호하기 위해 하는 것으로, 집주인이 건물을 경매에 넘기는 것과는 무관합니다. 집주인이 건물을 경매에 넘기는 경우는 집주인이 다른 채권자에게 채무를 갚지 못하거나 파산하는 경우에 발생할 수 있습니다. 임차권등기를 한 임차인은 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있기 때문에, 집주인이 건물을 경매에 넘기더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 따라서 집주인이 임대차등기신청을 할 경우에는 건물을 경매에 넘길 수 밖에 없다고 한 것은 임차인을 협박하거나 혼란스럽게 하려는 의도가 있을 수 있습니다. 이 언급에 대해서는 문제가 있으며, 임차인은 임대차등기신청을 하는 것이 자신의 권리를 보호하는 데 도움이 될 수 있습니다.

경제 / 부동산

24.01.16

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