답변 내역

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.구체적인 사정을 좀 더 확인해보아야 하겠지만, 공인중개사는 중개가 완성되기 전 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 성실·정확하게 확인·설명할 의무가 있고, 고의·과실로 이를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하면 손해배상책임을 진다는 점에서(공인중개사법 제25조, 제30조) 계약서상 중개대상물 확인·설명란에 “위반건축물 여부: 적법”, “위반내용: 없음”이라고 기재되어 있는데, 실제로는 다가구가 불법으로 쪼개진 구조였다면, 중개사가 이를 알았거나 통상적인 확인으로 알 수 있었음에도 잘못 기재한 경우에는 확인·설명 의무 위반이 문제삼아 손해배상 청구를 고려해 볼 여지는 있어 보입니다. 공인중개사는 중개가 완성되기 전 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 성실·정확하게 확인·설명할 의무가 있고, 고의·과실로 이를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 하면 손해배상책임을 집니다다만 건축물대장상으로도 한 가구로 되어 있었고 구청 신고도 아직 안 된 상태라면, 중개사가 외형·현황만으로 위반 상태를 충분히 인식할 수 있었는지, 또는 추가 확인의무가 있었는지를 추가로 확인하여 입증이 가능한지를 확인해 볼 필요가 있겠습니다. 그러므로 임대인만이 아니라 개업공인중개사를 상대로 손해배상청구를 검토할 수 있고, 중개사가 가입한 보증보험·공제를 통한 회수도 고려해보시기 바랍니다. 중개사가 현장 구조를 보고도 이상 징후를 알 수 있었는지, **불법 구조가 전세보증금 미회수 위험과 연결되는 사정(선순위 임차인 수, 실제 호실 분할, 임대차 현황 등)**을 제대로 확인·설명하지 않았는지를 입증할 수 있는지 여부 중요빠른 피해회복을 기원합니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.현재 단계에서는 법원보다 먼저 배당된 지방검찰청을 기준으로 사건 진행을 확인하시는 것이 맞고, 형사사법포털(KICS)에서 사건진행상황을 조회해보시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 피해회복은 형사절차만으로 자동으로 되는 것이 아니므로, 검찰에서 형사조정이 회부되면 합의를 통한 변제를 시도할 수 있고, 공판으로 넘어가 유죄판결 가능성이 높아지면 배상명령 신청 대상이 될 수 있습니다.다만 배상명령은 형사공판 계속 중인 사건에서 직접 피해에 관해 신청하는 제도이므로, 아직 검찰 단계인 지금은 우선 피해액과 증빙을 완성해 두고 공판 회부 여부를 지켜보는 것이 실무상 중요합니다.변호사 선임은 반드시 필요한 것은 아니지만, 피해액이 약 1,000만 원 수준이라 변호사비용을 고려하면 실익이 적을 수 있어 실익을 고려하여 선임 여부를 신중히 고려해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.지금은 휴대폰 초기화보다 통신사에서 “명의도용·유심재발급·번호이동·신규개통 차단”을 먼저 거는 게 더 안전합니다. 한국의 명의도용방지서비스(엠세이퍼)는 본인 명의 회선 개통현황 조회와 이동전화 가입제한을 제공하므로, 오늘 통신사 매장에 신분증 들고 가서 바로 신청하시고, 가능하면 PASS 앱이나 엠세이퍼에서도 가입사실현황조회 및 가입제한 서비스를 신청하시는 것이 필요해보입니다. 상대에게 이름·생년월일·전화번호·계좌번호·인증번호·통신사 정보를 준 경우에는, 단순 계정 비밀번호 변경만으로 끝내지 말고 통신사 본인확인 차단, 금융사기 예방 조치, 추가 개통 여부 확인이 우선입니다. 금융감독원은 민원·신고 창구를 운영하고 있고, KISA 118은 개인정보 침해·명의도용우려·피싱 대응 상담을 24시간 제공하므로, 오늘 바로 118에 전화해서 상황을 설명하고 필요한 차단 조치를 확인 후 하시는 것이 필요해보입니다. 참조가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.사안의 경우 업무방해죄는 판례상 사안에 따라 계속범으로 단일죄로 취급될 수 있어, 동일한 범의 아래 출입차단 상태를 계속 유지한 것이라면 추가로 고소를 하는 별개의 두개의 범죄가 성립하기 보다는 기존 고소사건에 계속범행 사실을 ‘추가 진술서·고소보충서’ 형태로 제출하여 범행기간을 연장 정리하는 것이 더 적절해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.사용자는 원칙적으로 배치전환·직무변경 권한이 있지만, 그 전환이 정당한지는 업무상 필요성, 근로자에게 생기는 불이익의 정도, 그리고 협의 등 절차의 상당성을 종합해 판단하므로, 근로계약서에 “타 직종 및 직무를 부여할 수 있다”는 문구가 있다는 이유만으로 아무 직무나 계속 시킬 수 있는 것은 아닙니다. 특히 물리치료사는 법상 본래 업무가 신체의 교정 및 재활을 위한 물리요법적 치료이고, 시행령도 기능훈련·재활훈련, 기계·기구치료, 도수치료, 검사, 마사지, 교육 등으로 업무범위를 정하고 있습니다. 따라서 전화·예약·수납·서류 같은 데스크 업무를 잠시 보조하는 수준은 별론으로 하더라도, 데스크 공백을 두 달 이상 물리치료사에게 사실상 전가하여 상시 업무처럼 시키는 것은 근로계약상 직무, 전문자격 업무의 성격, 채용 경위에 비추어 다툴 여지가 있어 보입니다. 정리하면, 질문자님은 회사 요구를 무조건적으로 따라야 하는 것은 아니고, 특히 장기간의 상시적 데스크 전환은 적법성이 문제될 수 있습니다. 다만 바로 무단거부로 가기보다, 일시 지원과 상시 전환을 구분해서 서면으로 이의제기하고, 필요하면 고용노동부의 상담을 받아 보실 것을 권합니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.질문자님이 임대인으로서 임차인의 보증금반환채무를 부담하는 ‘제3채무자’라면, 원칙적으로는 가압류의 당사자가 아니라 집행단계의 이해관계인에 불과하여, 채무자처럼 곧바로 “채권자에게 가압류를 풀라”는 본안소송을 제기하는 소를 제기할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 채권가압류가 집행된 금전채권에 대해서는 제3채무자가 공탁하시어 보증금 반환 채무에 대해서 가압류로 인하여 임차인의 채권자에 대한 손해배상 위험과 보증금 반환 연체 위험을 벗어 날 수 있는 점을 참고하시면 좋겠습니다. 민사집행법」상 가압류의 이의·취소나 제소명령은 기본적으로 채무자 중심 절차이고, 법령정보도 제3채무자는 보전소송의 당사자가 아니다라고 설명합니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.월세도 결국 보증금을 지키는 계약이라서, 계약서만 보지 말고 미리 부동산 중개인을 통하여 등기부등본, 임대인 신분·권한, 실제 하자 상태, 특약까지 같이 확인하셔야 하겠습니다. 실무상 계약 전에는 등기부등본으로 소유자·가압류·근저당 확인, 건축물대장으로 불법건축 여부 확인, 집 상태는 사진·영상으로 입주 전 남기기, 관리비 항목과 금액, 수리 책임, 중도해지 위약금, 보증금 반환 시기를 특약에 적는 것이 중요합니다. 월세라도 보증금이 있으면 전입신고와 확정일자를 받아 두는 편이 안전합니다.퇴실청소 부분은, 통상적으로 사용해서 생긴 오염이나 자연스러운 마모라면 원칙적으로 청소비·도배비를 세입자에게 당연히 물릴 수는 없습니다. 다만 고의·과실로 심하게 훼손했거나, 계약서에 퇴실청소비를 얼마로, 어떤 경우에 공제하는지 구체적 특약이 있으면 부담이 있을 수 있어 이부분도 사전에 미리 확인하시는 것이 필요해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.개인회생은 현재의 계속적·반복적 수입 가능성이 중요하므로, 일용직이라도 실제로 수입이 발생하면 오히려 불리하다고만 볼 것은 아니지만, 이미 연체 중인 특정 채권자에게 선별적으로 갚기 시작하면 자금흐름 설명이 복잡해질 수 있어 법률사무소와 상의 없이 임의 변제부터 하는 것은 각별한 주의가 필요합니다. 소득이 이직 등으로 증가하면 통상 월 변제금이 올라갈 가능성이 높고, 법상 개인회생 변제기간은 원칙적으로 3년 이내이며 특별한 사정이 있을 때만 예외적으로 늘어날 수 있습니다. 급여가 오르면 변제금 증액 가능성은 높지만 변제기간 단축은 자동이 아니라, 이미 질문자님 채무가 약 1,800만 원 규모라면, 청산가치 보장과 가용소득 기준을 충족하는 범위에서 총 변제액이 상대적으로 작아 조기완납 가능성 자체는 있을 수 있으나, 이는 법원이 변경안을 인가해야 하므로 개별 사건의 재산, 부양가족, 생계비, 채권자목록에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.사설 소음측정 결과도 민사소송이나 조정절차에서 증거로 제출 자체는 가능하지만, 법원이 곧바로 그대로 채택해 주는 것은 아니고 공적 측정과 동일한 법정증명력이 있는 자료로 보기는 어려울 수 있고, 상대방 역시 이에 대한 증거능력을 다툴 여지가 큽니다. 층간소음의 공식 기준은 직접충격소음의 경우 주간 1분 Leq 39dB·야간 34dB, 최고소음도는 주간 57dB·야간 52dB, 공기전달소음은 주간 5분 Leq 45dB·야간 40dB이고, 최고소음도는 1시간에 3회 이상 초과해야 기준 초과로 봅니다.위자료 청구의 승소 가능성을 높이려면 데시벨 수치만으로는 부족한 경우가 많으므로, 소음일지(날짜·시간·유형·지속시간), 휴대폰 녹음파일, 관리사무소 민원 접수내역, 문자·내용증명, 경찰 신고기록, 가족이나 방문자의 진술서, 수면장애·불안 관련 진료기록과 처방전을 함께 제출하는것이 필요해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.결론부터 말씀드리면, 임대인의 동의 없이 국세·지방세를 보는 것은 원칙적으로 ‘계약 후부터 임대차 개시일 전까지’만 가능하고, 계약 전에는 동의 없는 열람은 어렵습니다; 주택임대차보호법은 계약 전에는 임대인의 동의를 받아 미납국세·미납지방세 열람에 갈음할 수 있도록 하고, 국세청·행안부 안내도 보증금 1천만원 초과 임대차에서 계약 체결 후 개시일 전까지 임대인 동의 없이 열람 가능하다고 설명하고 있습니다. 당해세와 관련해서는 예전처럼 무조건 세금이 앞서는 것이 아니라, 2023년 개정 후에는 주택 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 대해서는 임차보증금이 우선할 수 있는 예외가 생겼고, 국세기본법상 주택에 관해서 특별히 문제 되는 국세는 상속세·증여세·종합부동산세이며, 법은 그중에서도 확정일자보다 법정기일이 늦은 부분은 임차보증금으로 대체 변제될 수 있다고 정하고 있습니다.참고가 되길 바랍니다.