답변 내역

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.결론부터 말씀드리면, 이번 건은 공인중개사 개인의 경험에서 비롯된 말만 믿고 진행하기보다 대출 실행 은행이 요구한 문구대로 위임장을 보완받는 것이 대출에 있어서는 가장 안전한 방법입니다. 법적으로도 임대인이 위와 같이 위임장을 작성하여 교부를 한 것이라고 하여도 실제 차임 지급 , 추후 위임관련 임대인이 문제를 삼을 경우가 발생할 우려를 방지하기 위해서라도 차임 지급 역시 대리인에게 지급하는 것이라면 초기 계약 체결 당시 위임장 이외에 추가로 계약서에 추가 기재 등으로 대응하시는 것이 가장 적절해보입니다. 단순히 임대차 계약에 관한 모든 권리·의무를 위임한다는 문구만으로는 대리인이 임대인 대신 자기 계좌로 계약금·잔금을 수령할 권한까지 당연히 포함된다고 단정하기 어렵기 때문입니다. 은행이 “대리인의 계좌로 자금을 받는다”는 취지의 명시를 요구했다면, 이는 대출 심사와 자금집행 단계의 내부 통제 기준일 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.지금 별도로 청구하시는 지연손해금의 이율은, 특별한 약정이 없다면 원칙적으로 연 5%를 기준으로 계산하고, 통상은 지체 시작일 다음날부터 새 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12% 형식으로 청구하셔야 합니다. 민법 제379조는 법정이율을 연 5%로 정하고 있고, 법원도 금전채무 판결에서 통상 판결 선고일까지는 민법상 연 5%, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%를 적용하고 있습니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.질문처럼 법무사가 혼자 등기접수를 하더라도, 통상 필요한 것은 신분증 사본이고, 원본 신분증 자체를 전달해 맡길 필요까지는 없습니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.결론부터 말씀드려 보면, 빌트인 오븐 겸용 전자레인지는 통상 임대차 목적물에 부합된 부속설비로 보아야 하고, 임차인이 일상적·통상적으로 사용하는 과정에서 발생한 자연적 고장이라면 원칙적으로 임대인이 수선의무를 부담한다고 보는 것이 맞습니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 규정하고 있습니다. 대법원도 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익하는 데 지장이 생기는 정도의 파손·장해라면 임대인이 수선의무를 진다고 보고 있습니다. 전구, 건전지, 소모성 필터처럼 통상 교체가 예정된 물건과 달리, 빌트인 전자레인지는 주방 설비의 일부로 제공된 고정형 가전에 가깝다는 점을 근거로 수리비 상환을 협의해보시기 바랍니다. 임차인이 우선 수리비를 지출했다면, 그 비용이 임차물 보존을 위한 필요비에 해당하는 범위에서 임대인에게 상환을 청구할 여지도 있습니다. 민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.공동주택의 소유자는 임차인 등 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금을 반환해야 하고, 관리주체는 사용자의 요구가 있으면 납부확인서를 지체 없이 발급해야 하므로, 관리사무소 정산서나 납부확인서를 가지고 지급명령을 고려해 볼 수 있습니다. 인지대, 송달료 등 통상의 소송비용은 패소자 부담이 원칙이어서, 전부 승소하면 상대방에게 상환을 구할 수 있습니다. 그러나 변호사비는 실제로 지출한 전액이 아니라, 민사소송법 제109조와 대법원규칙이 정한 한도 내 금액만 소송비용으로 산입되므로, 소액사건에서는 실제 선임료 전액을 회수하지 못하는 경우가 대부분으로 변호사 선임의 실익이 매우 적습니다. 즉 쉽게 말씀 드리면 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생하게 됩니다. 그런 점을 고려하여 법적 절차 진행여부를 신중하게 검토해보실 것을 권합니다. 민사소송법 제109조와 대법원규칙이 정한 한도 내 금액만 소송비용으로 산입되므로, 소액사건에서는 실제 선임료 전액을 회수하지 못하는 경우가 대부분입니다참고가 되길 바랍니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.지금 가장 우선 하여 고려하셔야 할 부분은 보증금에 대한 경매 절차에 집중하시는 것이 필요해보입니다. 이미 경매가 개시되었다면 법원이 정한 배당요구 종기 내에 반드시 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.형사고소는 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 계약을 체결했거나, 선순위 권리관계·채무초과 상태를 적극적으로 숨기는 등 기망행위가 입증되는 경우에야 사기죄가 문제될 수 있고, 단순히 경매로 넘어가 보증금을 못 돌려주고 연락이 안 된다는 사정만으로 바로 사기죄가 인정되는 것은 아니므로 관련 사실관계, 증거 등을 확인하여 위 경매 절차 참가 이외에 형사 고소를 고려해 볼 수 있겠습니다. 대법원도 임대차에서는 임대인의 재산상태를 단순히 알리지 않았다는 것만으로 곧바로 사기죄의 기망이라고 볼 수 없다고 보고 있습니다등기부, 확정일자, 전입일자, 점유 여부를 기준으로 내 순위를 먼저 확인하고, 경매사건번호를 확인하여 배당요구 종기와 매각기일에 참여 등을 우선적으로 대응하시는 것이 필요해보입니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.네, 채권 추심 절차 잘 진행하신 것으로 전반적인 후속 조치에 대해서도 잘 알고 계시며 그대로 진행하시면 될 것으로 보입니다. 다만, 실무적인 효율성 등을 고려하여 다음과 같은 순서로 각 절차의 진행을 고려해보시기 바랍니다. 우선 부동산 등기와 선순위권리·체납 여부를 확인한 뒤 강제경매를 신청하고, 동시에 재산조회와 채무불이행자명부 등재를 병행하고, 소송비용액 확정은 본안판결의 확정 또는 집행력 발생 시점에 맞춰 별도로 진행하시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 부동산강제경매는 부동산 소재지 지방법원에 신청하고, 배당은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 법정 우선순위에 따라 이루어집니다.

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.지금까지 납부한 월세 전액을 모두 돌려받는 것은 원칙적으로 쉽지 않습니다. 이미 거주하면서 사용·수익한 기간의 월세는 그 대가로 보는 것이 일반적이어서, 무단 출입이 있었다는 사정만으로 과거 전 기간 월세 전액 반환까지 곧바로 인정되지는 않을 수 있습니다. 임대인의 “관리권한”은 어디까지나 수선·보존을 요구하거나 협조를 구할 권한이지, 이미 임차인에게 인도되어 임차인이 배타적으로 점유하는 주거에 사전 동의 없이 임의 출입할 포괄적 권한까지 뜻하지는 않아 주거침입을 주장해 볼 여지는 있습니다. 다만, 수사기관은 임대인의 수선, 보전을 위한 행위 였다는 점에서 형사 처벌까지는 진행하지 않을 여지도 상당한 경우로 보입니다. 종합하면, 현재 바로 월세 전액 반환보다는, 계약 해지와 보증금 반환, 그리고 추후 실제 발생한 이사 관련 손해의 배상 등을 고려해보시기 바랍니다. 실제 이사비·중개보수·이중월세·도어락 교체비 같은 손해가 입증되면 민법 제390조 또는 제750조에 기한 배상을 청구

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.가족관계등록부의 출생연월일은 가정법원의 허가를 받아 정정할 수 있고, 다만 기존 등록은 일단 진실로 추정되므로 이를 뒤집을 만큼 객관적이고 작성 시기가 출생에 가까운 자료가 필요합니다. 대법원도 출생연월일은 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제104조에 따른 정정 대상이라고 보면서, 반대로 객관적 자료가 부족하면 초등학교 생활기록부나 형제의 인우보증서만으로는 부족할 수 있다고 보았습니다.질문자님 자료 중에서는 산부인과 출생기록지, 산모수첩·아기수첩이 가장 필요한 증거로서 제시해 볼 수 있겠습니다. 유치원 생일카드, 어머니 블로그, 가족·지인과의 카톡, 선물하기 기록은 모두 보강자료로는 의미가 있지만, 그것만으로 허가를 받는 유형의 증거는 아닙니다.현재 자료만 놓고도 허가를 시도해 볼 만한 구성이며, 핵심은 출생기록지와 수첩류를 중심으로 나머지 증거 등을 보완하는 증거로 허가 신청을 하시는 것을 고려해보시기 바랍니다. 허가 신청에 도움이 되길 바랍니다.