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임대차 계약을 집주인 대리해서 공인중개사랑 했는데 위임장이랑 인감증명서 받을려고 하는데 계약서 다시 작성해야되나요?

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.계약서를 이미 작성했다면 추후에 집주인의 위임장(인감증명서 첨부)을 보완해도 괜찮겠지만 이 경우 반드시 집주인과 통화를 하는 등 공인중개사에게 임대차계약 권한을 위임한 사실이 있는지 확인해보시는게 좋을 것 같습니다. 임대차계약서와 위임장의 날짜가 반드시 일치할 필요는 없습니다. 집주인이 임대차계약체결권한을 공인중개사에게 위임한 사실만 확인하시면 됩니다. 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받는다면 종전 확정일자의 효력이 소멸되고 확정일자의 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다(종전 계약내용을 파기하고 계약을 다시 체결한 것으로 해석될 경우). 단순히 위임장의 문제이고 계약 내용에는 특별히 하자가 없다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없을 것 같습니다. 다만 우선변제권은 대항요건 + 확정일자를 기준으로 하는 것이므로 아직 대항요건(이사 + 전입신고)을 갖추기 전이라면 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받더라도 어차피 우선변제권은 대항요건을 갖춘 이후에 취득하기 때문에 큰 실익은 없을 것 같습니다. 관련법령주택임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>제3조의2(보증금의 회수)② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

법률 / 부동산·임대차

25.04.20

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