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- 세입자 갱신권 청구 관련하여 문의 드립니다.안녕하세요. 장주석 변호사입니다.주택임대차보호법이 2020년 개정 이후에 새로 개정된 바는 없습니다. 임대차계약 종료 2개월 전까지 집주인이 바뀌더라도 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각호의 사유가 있으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 아래 법규정을 참고해보시기 바랍니다. 관련법령주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액[본조신설 2020. 7. 31.]법률 / 부동산·임대차25.03.1300
- 명예훼손죄에대한 기준이 궁금합니다안녕하세요. 장주석 변호사입니다.명예훼손죄는 공연히 사실을 적시해서 사람의 명예를 훼손할 경우에 성립하는 범죄로서 명예훼손죄 성립에 있어 가장 중요한 요소는 공연성입니다. 공연성이란 불특정(불특정이면 다수인, 소수인을 불문합니다) 또는 다수인(다수인이면 특정, 불특정을 불문합니다)이 인식할 수 있는 상태를 의미하고, 해당 내용을 들은 자가 불특정 또는 다수인에게 전파할 가능성(전파가능성)이 인정되면 공연성이 충족됩니다. 또한 명예훼손죄가 성립하려면 사람의 사회적 가치 내지 평가를 저하시키는데 충분한 사실을 지적,표시해야합니다. 문제는 우리나라 형법은 거짓이 아닌 진실된 사실을 적시한 경우에도 명예훼손죄로 처벌하고 있는 점입니다. 만약 '비방할 목적'으로 신문, 잡지 또는 라디오 기타 출판물을 통해 명예를 훼손한 경우에는 출판물 등에 의한 명예훼손죄가 성립하고, '비방할 목적'으로 인터넷 게시판 등을 통해 명예를 훼손한 경우에는 정보통신망법상 명예훼손죄가 성립하게 됩니다.다만 비방할 목적이 없었고, 진실된 사실로서 오로지 공익을 위해 명예를 훼손한 경우에는 형법 제310조에 따라 위법성이 조각되어 처벌되지 않습니다. 대법원 판례는 "형법 제310조에서 규정하고 있는 ‘오로지 공공의 이익에 관한 때'라고 함은, 적시된 사실이 객관적으로 볼 때 공공의 이익에 관한 것으로서 행위자도 주관적으로 공공의 이익을 위하여 그 사실을 적시한 것을 가리킨다. 공공의 이익에 관한 것에는 국가·사회 기타 일반 다수인의 이익에 관한 것뿐만 아니라 특정한 사회집단이나 그 구성원 전체의 관심과 이익에 관한 것도 포함된다. 적시된 사실이 공공의 이익에 관한 것인지 여부는 당해 적시사실의 내용과 성질, 당해 사실의 공표가 이루어진 상대방의 범위, 표현의 방법 등 그 표현 자체에 관한 제반 사정을 감안함과 동시에 그 표현에 의하여 훼손되거나 훼손될 수 있는 명예의 침해 정도 등을 비교하여 판단해야 한다."라는 입장입니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004도3912 판결 등 참조).누군가가 특정인의 명예를 훼손할 만한 내용의 글을 올리면 명예훼손죄가 성립할 수 있는데 형사고소와는 별개로 피해자는 민사소송(불법행위를 이유로 한 손해배상청구소송)을 제기할 수도 있습니다. 관련법령형법제307조(명예훼손) ①공연히 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 2년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>②공연히 허위의 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 5년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>제309조(출판물 등에 의한 명예훼손) ①사람을 비방할 목적으로 신문, 잡지 또는 라디오 기타 출판물에 의하여 제307조제1항의 죄를 범한 자는 3년 이하의 징역이나 금고 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>②제1항의 방법으로 제307조제2항의 죄를 범한 자는 7년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 1995. 12. 29.>제310조(위법성의 조각) 제307조제1항의 행위가 진실한 사실로서 오로지 공공의 이익에 관한 때에는 처벌하지 아니한다.정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률제70조(벌칙) ① 사람을 비방할 목적으로 정보통신망을 통하여 공공연하게 사실을 드러내어 다른 사람의 명예를 훼손한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2014. 5. 28.>② 사람을 비방할 목적으로 정보통신망을 통하여 공공연하게 거짓의 사실을 드러내어 다른 사람의 명예를 훼손한 자는 7년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.③ 제1항과 제2항의 죄는 피해자가 구체적으로 밝힌 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.[전문개정 2008. 6. 13.]법률 / 명예훼손·모욕25.03.1300
- 입주 이전 임대차계약서 재작성 시 기존 계약서 처리 문의안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 주택 임대차 계약을 신고해야 하는 경우는 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차계약입니다. 그리고 임대차계약 해제 신고를 하는 경우는 이미 신고를 한 임대차계약을 해제하는 경우에 하는 것으로 만약 현재까지 임대차계약을 신고하지 않았다면 해제 신고를 할 필요는 없습니다. 기존에 작성한 계약을 이미 신고하신 상태라면 변경된 내용에 따라 재작성된 아래와 같은 주택 임대차 변경 계약서를 제출하시면 될 것 같습니다.법률 / 부동산·임대차25.03.1300
- 강제집행에 관한 내용.그리고. 절차안녕하세요. 장주석 변호사입니다.강제집행은 채무자 명의의 재산에 대해서만 가능합니다. 따라서 주민등록이 형과 함께 되어 있다 하더라도 해당 주소지에 살고 있지 않고, 채무자 명의의 재산도 없다면 강제집행이 안될테니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.법률 / 민사25.03.125.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 주주총회 공증 꼭 관할 공증사무소에서 진행해야 하나요?안녕하세요. 장주석 변호사입니다.타지역 공증사무소에서 인증을 받을 수도 있습니다. 다만 공증인법에서는 원칙적으로 공증인이 속한 지방검찰청의 관할 구역에서만 직무를 수행할 수 있어서 타 관할 구역에서 직무를 집행하기 위해서는 해당 공증사무소에서 미리 법무부 또는 관할 검찰청에 '공증인의 직무집행구역 관할 외 허가신청'을 해서 허가를 받아야 합니다. 관련법령공증인법제16조(직무집행구역) 공증인의 직무집행구역은 그 소속 지방검찰청의 관할 구역에 따른다. 다만, 서울특별시는 하나의 직무집행구역으로 한다.[전문개정 2009. 2. 6.]제66조의2(법인의사록의 인증) ①법인 등기를 할 때 그 신청서류에 첨부되는 법인 총회 등의 의사록은 공증인의 인증을 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009. 5. 28., 2017. 12. 12.>1. 자본금 총액이 10억원 미만인 회사를 「상법」 제295조제1항에 따라 발기설립하는 경우2. 대통령령으로 정하는 공법인 또는 비영리법인인 경우3. 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 의결한 경우② 제1항 본문에 따른 인증은 공증인이 법인 총회 등의 결의의 절차 및 내용이 진실에 부합한다는 사실을 확인하고, 촉탁인이나 그 대리인으로 하여금 공증인 앞에서 의사록의 서명 또는 기명날인을 확인하게 한 후 그 사실을 적는 방법으로 한다. <개정 2017. 12. 12.>③ 제2항에 따른 사실의 확인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다. <개정 2017. 12. 12.>1. 공증인이 해당 법인의 의결장소에 참석하여 결의의 절차 및 내용을 검사한 후 그 검사 결과와 의사록의 내용이 부합하는지를 대조하는 방법2. 공증인이 해당 의결을 한 자 중 그 의결에 필요한 정족수 이상의 자 또는 그 대리인으로부터 진술을 듣고 그 진술과 의사록의 내용이 부합하는지를 대조하는 방법④ 공증인이 해당 법인의 의결장소에 참석하여 결의의 절차 및 내용을 검사할 때에는 법무부장관 또는 소속 지방검찰청검사장의 허가를 받은 경우 제16조를 적용하지 아니한다. <신설 2017. 12. 12.>⑤ 제1항에 따른 의사록을 인증하는 경우에는 제57조제3항, 제58조부터 제61조까지, 제63조제1항ㆍ제3항, 제64조, 제65조제1항ㆍ제3항 및 제66조를 준용한다. <개정 2009. 2. 6., 2017. 12. 12.>[본조신설 1985. 9. 14.][제목개정 2009. 2. 6.]법률 / 기업·회사25.03.1200
- 개인회생 중인데요........안녕하세요. 장주석 변호사입니다. 과거에는 이러한 경우 개인회생사건을 취하하고, 다시 개인파산신청을 하였으나, 절차적 번거로움 등으로 인해 서울회생법원에서는 2020. 11. 24. '개인파산절차로의 실무 운용상 전환'(서울회생법원 실무준칙 제407호)을 제정해서 시행하고 있습니다. 다만 그 절차로는 채무자가 직접 개인파산전환신청을 하는 것이 아니고 회생위원이 개인회생사건을 조사한 결과, (1) 채무자의 수입이 국민기초생활 보장법 제6조의 규정에 따라 공표된 개인회생절차개시신청 당시의 기준 중위소득에 100분의 60을 곱한 금액에 미치지 못하는 것으로 보이는 사건 또는 (2) 채무자가 수입을 장래에 계속적, 반복적으로 얻을 가능성이 있다고 보기 어려운 사건일 경우 회생위원은 절차전환에 대한 보고서를 작성해서 판사에게 제출하고, 판사는 절차 전환에 대한 보고서를 작성한 사건에 대하여 당해 사건에서 채무자의 수입이 국민기초생활 보장법 제6조의 규정에 따라 공표된 개인회생절차개시신청 당시의 기준 중위소득에 100분의 60을 곱한 금액에 미치지 못하는 때 또는 채무자가 수입을 장래에 계속적, 반복적으로 얻을 가능성이 있다고 보이는 경우 또는 개인회생절차에서는 면책될 수 있으나 개인파산절차에서는 면책될 수 없는 채무를 많이 부담하고 있는 것으로 보이는 경우에 해당하는지 여부를 종합적으로 고려하여 개인회생절차개시결정 전까지 절차 전환에 관한 보정명령을 하게 됩니다. 그 후 채무자는 절차 전환에 응하여 개인파산신청을 하고 파산선고가 이루어지면 개인회생절차개시신청을 취하하는 방식으로 절차 전환이 이루어지게 됩니다. 물론 위와 같은 절차가 오히려 시간이 많이 걸린다고 생각된다면 개인회생사건을 취하하고 바로 개인파산신청을 하는게 시간적으로는 더 빠를 수 있습니다.법률 / 회생·파산25.03.1200
- 전세계약서 작성시 일정연기에 따른 손해배상 특약사항 문구 알려주세요안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 임대인의 주택인도의무와 임차인의 잔금지급의무는 동시이행관계입니다. 따라서 위와 같은 손해배상을 요구하려면 잔금기일에 맞춰 잔금을 지급하는 걸 전제로 해야할 것입니다. 특약사항으로는 '임차인이 잔금을 지급하였음에도 임대인이 주택을 인도하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 잔금일부터 인도일까지 전세금의 연 ~ %의 이율로 계산한 이자를 손해배상금으로 지급한다.' 정도의 문구를 추가해보면 어떨까 합니다.법률 / 부동산·임대차25.03.1200
- 구매대행 업체의 자금반환 거부 오히려 고소를 당했습니다안녕하세요. 장주석 변호사입니다.일단 위 사안은 구매대행계약의 구체적인 내용에 따라 형사범죄 성립여부가 결정될 것으로 보이는데 해당 업체가 처음부터 대금을 받고도 물건을 구매대행해줄 의사가 없었다면 사기죄가 성립할 것이나, 그게 아니라면 이는 민사채무에 불과한 것으로 보아야할 것 같습니다. 그리고 횡령죄가 성립하려면 해당 업체가 물건을 받고도 이를 고객에게 전달하지 않거나 또는 돈을 받고도 이를 구매대행을 위해 지출하지 않고 개인적으로 소비해야 하는데 사안은 구체적으로 어떠한 사실관계였는지 모르겠네요. 형사고소를 해서 해당 업체가 무혐의처분이나 무죄판결을 받았다 하더라도 민사채무가 부인되는 것은 아니므로(민사소송에서는 승소하셨으니까요) 고객이 형사고소를 했다는 사정만으로 명예훼손죄나 업무방해죄가 성립하지는 않을 것입니다. 따라서 형사고소를 당한 사건은 크게 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다법률 / 형사25.03.1100
- 경찰이 단순 신분증 조회 하면 범죄 전과 다 나오나요안녕하세요. 장주석 변호사입니다.신분증 조회만으로 범죄 전과 기록을 알 수는 없고, 경찰 내부 전산망에서 범죄경력자료를 조회해야 알 수 있습니다. 다만 현행범으로 지명수배된 사실 등은 현장에서 신분증 조회만으로 확인가능한 것으로 알고 있습니다.법률 / 형사25.03.1100
- 재건축 아파트 보존등기가 안될수도 있나요?안녕하세요. 장주석 변호사입니다.재건축사업에서 보존등기는 건축주인 재건축조합 명의로 경료된 후 각 조합원 및 일반분양자의 명의로 소유권이전등기가 경료되는데 보존등기 자체가 되지 않았다는 것은 재건축사업 완료 단계에서 어떠한 분쟁(시공사와의 분쟁 등) 등으로 인해 사업이 완료되지 않았을 가능성이 높습니다(흔한 사례는 아닐 것입니다). 이는 조합에서 일반분양자에게 등기를 이전해주지 않는 문제와는 다릅니다(일반분양자가 매매대금을 완납했음에도 조합이 소유권이전등기를 해주지 않는다면 소유권이전등기청구소송을 제기해서 등기를 이전받을 수 있습니다).법률 / 부동산·임대차25.03.1100