답변 내역

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.1) 핵심 요약 임차인이 점유+전입(주민등록) 등으로 대항력을 갖춘 상태에서 소유권이 넘어가면, 매수인이 ‘임대인 지위(보증금 반환채무 포함)’를 승계할 수 있어 잔금일 ‘명도(열쇠 인도)·보증금(대출상환)·잔금·등기’의 동시이행 설계가 핵심입니다.2) 관련 법규범- (경매 관련) 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는 예외가 있습니다.- (대항요건/우선변제 요건 기재) 임차권등기명령 신청서 작성에서도 대항력(점유+주민등록), 우선변제권(점유+주민등록+확정일자) 요건을 전제로 합니다.3) 잔금일 ‘권장 진행 순서(전형)’ - (사전) 임차인 대출은행(또는 보증금반환채권 양수인)을 정확히 특정하고, “상환계좌·상환확인/말소서류 발급 조건”을 확정합니다(임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우 단순히 임차인에게 주면 분쟁 소지).- (당일) 주담대 실행(근저당 설정 전제) + 잔금 지급을 하면서, 동시에 보증금은 임차인 대출은행으로 직접 상환 → 상환 확인 후 임차인 즉시 퇴거·열쇠 인도(명도확인) → 소유권이전등기 접수 순으로 ‘같은 자리에서’ 처리합니다.- (사후) 매수인 전입신고·실거주 요건 등은 대출 약정에 따라 별도 확인(은행별 상이).4) 주의사항(거래 성사 체크포인트) - “임차인이 안 나가면 누가 보증금 책임?”: 대항력 있는 임차인이 남으면 매수인이 보증금 반환 리스크를 떠안을 수 있으니, 명도(점유이전) 완료 전 잔금/등기 진행은 매우 위험합니다.- 임차인이 못 나가면 임차권등기 등으로 권리관계가 더 복잡해질 수 있어, ‘상환-명도-잔금-등기’ 동시성을 계약/특약으로 강하게 묶어 두는 게 안전합니다.

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.1) 핵심 요약 재산조회신청서의 신청취지는 “법원이 (특정한) 기관·단체에 대해 채무자 명의 재산을 조회해 달라”는 요청입니다. 양식에 인쇄된 문구(“위 기관(단체)의 장에게 … 조회를 실시한다”)는 그대로 두어도 되지만, 최소한 ① 조회대상 기관·단체를 ‘특정’하고, ② 조회할 재산의 종류를 특정해 두어야 합니다(체크/기재). 2) 관련 법규범(핵심만) - 채권자는 조회할 기관·단체를 특정해야 함. 민사집행규칙_36 - 신청서 기재사항: 조회할 공공기관·금융기관 또는 단체, 조회할 재산의 종류(필수). - 재산조회는 규칙 별표에 정한 기관·단체/재산 종류 범위 내에서만 실시. 3) 검토 및 적용(작성 예시) - (양식 문구 유지 + 기관/재산을 “특정”하는 방식) “위 기관(단체)의 장에게 채무자 ○○(인적사항) 명의의 [선택한 재산종류]에 대하여 재산조회를 실시하여 주시기 바랍니다.” - 중요한 점: 신청취지에 “위 기관(단체)”라고만 두고 기관을 전혀 특정하지 않으면 요건을 못 갖출 수 있으니, 최소한 조회기관란(체크/기재)과 재산종류란은 반드시 채우세요. 4) 추가 확인 필요사항 어느 기관(예: 부동산/금융/자동차/보험 등)까지 조회할지, 그리고 과거 재산(2년 범위) 조회도 요청할지 여부가 정해져야 문구를 확정할 수 있습니다.

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.1. ​바로 재산조회신청 가능한지(요건)​재산명시가 ​채무자에게 송달되지 않아 각하된 경우라도​, (법원이 ​주소보정명령​을 했는데) 채권자가 ​민사소송법 제194조 제1항 사유(주소·거소 등을 알 수 없음 등)​ 때문에 보정을 ​이행할 수 없었다고 인정되면​ 재산조회신청이 가능합니다. 다만, 주소보정명령을 ​이행하지 않아 각하된 경우​라면(단순 불응) 위 요건 인정이 어려울 수 있습니다. 2. ​얼마나 걸리나(기간)​재산조회는 법원이 전산망 보유기관(공공기관·금융기관·단체 등)에 ​조회명령을 보내고, 법원이 정한 ‘회답기한’ 내 회보를 받는 구조​입니다. 실무상 ​법원행정처(부동산 등) 조회는 회답기한을 약 3주 내외​로 정하는 예가 있다고 합니다. 그 외 금융기관 등은 법원이 정하는 회답기한에 따라 달라 ​통상 수주(몇 주) 단위​로 보시는 게 안전합니다. 3. ​‘신용조회’도 가능한지​민사집행법상 재산조회는 애초에 ​재산 및 신용 전산망​을 관리하는 기관·단체에 대해 법원이 조회하는 제도입니다. 따라서 통상 말하는 “신용조회”도 ​재산조회신청에서 조회대상기관(예: 협회 등) 지정​ 방식으로 진행되는 형태가 많습니다.4. 추가 확인 필요사항​각하결정문에 ​각하 사유가 ‘주소보정 불능(194조 사유)’로 인정된 것인지, 단순 ‘보정불이행’인지​를 먼저 확인하면 신청 가능성과 속도를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.1. ​임대차상 의무·손해배상(민사)​임대인은 계약 존속 중 사용·수익 가능한 상태를 유지할 의무가 있습니다(민법 제623조). 전기 차단으로 거주가 사실상 불가능했다면 ​채무불이행에 따른 손해배상​(민법 제390조) 및 위자료(정신적 손해는 별도 주장) 대상이 될 수 있고, 중대한 경우 ​계약 해지​ 주장도 검토됩니다.2. 전기 차단(형사)​임대인이 임차인의 점유·사용을 막기 위해 단전한 경우 ​업무방해(형법 제314조)​가 인정된 사례가 있습니다(임대인의 단전으로 임차인 회사 업무방해 유죄). 주거용이라도 시험준비 등 “업무” 해당성은 사안별 판단입니다.3. ​무단 출입·물건 이동(형사)​임차인이 점유하는 방실에 임대인이 동의 없이 출입하면 ​주거침입(형법 제319조)​ 소지가 큽니다. 임대인이 전기·수도 차단 및 반복 출입으로 주거침입이 인정된 판례도 있습니다. 물건을 은닉·손괴했다면 ​재물손괴(제366조)​ 또는 ​권리행사방해(제323조)​도 검토됩니다(단 “이동”만으로 성립은 다툼).4. ​협박/강요​취업 불이익 암시, 퇴실 강요 방식이 해악 고지로 평가되면 ​협박(형법 제283조)​ 등 성립 여지가 있습니다(문구·정황 필요).5. ​개인정보 제공(임대인이 번호를 협회장에 전달)​정보주체 동의 없이 제3자 제공·목적 외 제공은 원칙적으로 금지(개인정보보호법 제18조)되고, 업무상 알게 된 개인정보를 권한 없이 제공·누설하는 행위도 금지됩니다(제59조). 위반 시 벌칙 규정(제71조)이 있어 ​고소 및 손해배상 청구​를 검토할 수 있습니다(임대인이 “개인정보처리자/처리하였던 자”인지 사실관계로 판단).6. ​사기죄​사기는 “계약 체결 당시” 안전·용도 등 중요한 사실을 속이거나 고지의무를 위반해 계약금/차임 등을 받았는지가 핵심입니다(고지의무 위반도 기망 가능). 단순한 사후 갈등·보복(단전 등)은 보통 사기보다는 주거침입/업무방해/손배로 접근합니다.​권장 증거​: 계약서, 단전 기간·복구 요청 문자/통화녹취, 경찰 출동기록, 무단출입 CCTV/출입기록, 물건 이동 사진, 협회장 문자, 개인정보 제공 경위, 시험 피해·치료 기록.

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.통장 명의(월세를 받는 계좌의 예금주)가 ​집(등기) 명의자와 반드시 같아야 하는 것은 아닙니다.​ 다만, 나중에 분쟁이 생기면 “임차인이 월세를 제대로 변제했는지”에서 ​입증/효력 문제가 생길 수는​ 있습니다.원칙적으로 월세(차임)는 ​임대인(채권자) 또는 수령권한 있는 사람​에게 지급해야 안전합니다. 권한 없는 사람에게 준 경우, 원칙적으로는 “미납”을 주장당할 위험이 있고, 예외적으로 ​임대인이 이익을 받은 한도​에서만 효력이 인정될 수 있습니다.법원도 “제3자 수령을 임대인이 사후에 추인(묵인)하는 등 임대인의 이익으로 볼 사정”이 있으면 유효로 보기도 합니다. 반대로, 권한관계가 불명확하면 분쟁 소지가 큽니다.예방책: 계약서 특약으로 ​“매월 차임은 ○○(예금주/계좌)로 지급하며, 이는 임대인이 지정한 수령계좌임”​을 명시하고, 임대인(집주인)의 ​서면/문자 지정​을 보관하세요. 임차인도 이체내역을 보관하면 됩니다.

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.임차권등기(주택임대차보호법 제3조의3)가 ​등기까지 완료​되면, 그 이후에는 ​이사/전입신고를 옮겨도​(점유·주민등록 요건을 상실해도) 이미 취득한 ​대항력·우선변제권을 잃지 않습니다​(같은 법 제3조의3 제5항). 그래서 “취소될까 봐 이사를 못 함”은 보통 걱정하지 않으셔도 됩니다(등기 완료가 전제).다만 “3년”은 ​자동취소가 아니라​, 임차권등기명령 절차에 준용되는 민사집행법 규정 때문에(주택임대차보호법 제3조의3 제3항) ​등기 후 3년간 본안(보증금 반환 청구 등) 절차를 제기하지 않으면​ 임대인/이해관계인이 ​취소신청을 할 수 있는​ 사유가 됩니다(민사집행법 제288조 제1항 제3호).질문처럼 ​지급명령을 이미 받아 진행/확정​해 두셨다면, 통상 별도의 “보증금반환소송”을 추가로 꼭 할 필요는 없습니다. 다만 지급명령이 ​확정(이의 없음)​ 되었는지 여부는 꼭 확인하세요(확정된 지급명령이 집행권원).

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.이혼 전이라도 ​혼인 중 형성된 주택은 재산분할 대상​입니다(민법 제839조의2). 따라서 아내 명의 집이 팔리면, 원칙적으로 ​“집 자체” 대신 “매매대금(현금/예금)”​이 재산분할에 포함됩니다.다만 매매대금은 숨기기 쉬워서, 법원은 실무상 ​혼인파탄(별거 등) 시점의 보유금​을 기준으로 보고, 처분한 사람이 ​사용처를 입증하지 못하면 그 돈이 아직 남아있는 것으로 추정​해 재산분할에 산입하기도 합니다.집이 제3자에게 이미 이전되면(선의 매수인) 되돌리기 어렵지만, 그 경우에도 ​대금(또는 대금으로 산 재산)을 분할대상으로​ 주장하는 방식이 가능합니다.지금 할 일: 집이 팔리기 전 ​처분금지가처분/가압류 등 보전처분​을 검토하세요. 재산분할 사건을 본안으로 가처분이 가능하므로, 실제로 부동산 ​처분금지가처분 등기​로 매도를 막는 사례도 있습니다. (보통 이혼/재산분할 절차 착수와 함께 진행합니다)

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.1. ​어머니 명의 아파트도 재산분할 대상이 될 가능성이 큽니다.​ 재산분할은 “쌍방의 협력으로 이룩한 재산”을 기준으로 하며(민법 839조의2, 843조민법), ​명의와 무관​하게 봅니다. 다만 ​특유재산이라도​ 상대방이 유지·증식에 기여하면 분할대상이 될 수 있습니다. “지키는 방법”은 보통 ​아파트를 어머니가 갖고, 아버지 몫은 현금/다른 재산으로 정산​하는 방식입니다(기여·자금출처 입증이 핵심).2. ​전업주부 기여는 크게 인정​됩니다(가사·내조도 기여). 반면 ​유책(폭력·외도 등)은 재산분할의 직접 기준이 아닌 경우가 많고​(원칙적으로 기여도 중심), 대신 ​위자료에서 반영​됩니다.3. 아버지의 처분·대출을 막으려면, 소송/조정 제기와 함께 ​사전처분(처분금지 등)​을 신청할 수 있고(가사소송법 62조), ​처분금지가처분/가압류​로 보전 가능합니다. 이미 빼돌리면 ​사해행위 취소​도 검토.4. 최종 확보액은 ​두 주택/예금/채무를 합산한 ‘순재산’​과 기여도에 따라 정해지며(민법 839조의2) 실무상 50% 전후가 많습니다.5. ​증거수집​: 등기부·분양/매매계약·대출/상환내역·계좌이체(매입자금/생활비)·주택연금/담보대출 서류, 폭력(112기록·진단서·사진·녹취·목격자 진술), 외도/혼외자 관련 자료, 생활비 미지급(가계통장/문자).

안녕하세요. 전종득 변호사입니다.일반적으로 ​임차인이 통상적으로 사용하다가 생긴 마모·노후(통상손모)​는 임차인 배상/원상복구 범위에 포함되지 않습니다. 법원도 “자연적 마모·감가상각을 ​초과​하는 특별한 사정(고의·과실/방치 등)이 있을 때만 임차인 책임”이라고 봅니다. 반대로 임대인은 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무(수선의무)가 있습니다.질문처럼 ​큰 충격 없이 사용 중 내려앉음​, 내부에 ​기존 나사 재시공 흔적/나사 휘어짐​이 보인다면 “원래 하자·노후” 가능성이 커서, 원칙적으로는 ​임대인(집주인)이 수리/교체 부담​할 여지가 큽니다. 다만 집주인이 “임차인 과실로 파손”을 주장하면, 보증금 공제/청구를 위해 ​통상손모를 넘는 훼손과 임차인 귀책​을 입증해야 합니다.권장: ① 사진/영상으로 상태 보존 ② 즉시 집주인에게 하자 통지 ③ “전액 교체비” 요구 시 ​내용연수(감가)​ 반영 견적 요구 후 협의.