답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.초기단계에는 주변 매매가가 동반 상승하게 되는데 개발 계획이나 구역 지정 호재가 발표되면 인근 노후 단지들도 함께 개발될 수 있다는 풍선효과와 기대감이 퍼지며 주변 매매가와 호가를 끌어올립니다. 이주,철거 단계에서는 주변 전세가가 폭등하는데 수천가구의 이주민들이 한꺼번에 인근 동네의 한정된 전월세 매물을 찾으면서 철거를 전후로 인근 지역의 전세가격이 단기적으로 급등하게 됩니다. 입주 이후에는 신축 대단지가 들어서고 대형 상권, 도로, 학원가 등 인프라가 대폭 개선되면서 낙후됐던 동네 전체의 주거 선호도가 올라가면서 인근 구축 아파트들의 자산 가치까지 함꼐 높아집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.투자자들이 미래에 완공될 신축 아파트 가격에서 앞으로 낼 공사비를 뺀 기대 수익을 현재 시점으로 끌어와서 매매가에 미리 포함시키기 때문입니다, 안전진단 통과 조합설립 등 사업 무산 확률이 줄어드는 공인된 단계 발표가 날때마다 미래 이익의 확실성이 높아져서 가격이 계단식으로 먼저 상승합니다. 재건축 호재가 뜨면 집주인들은 새로운 아파트를 받기 위해 매물을 거둬들이고 조급해진 매수자들이 몇 안 남은 비싼 매물을 사들이면서 시세가 선반영되어 굳어집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 아파트 실거래가 앱인 아실이나 호갱노노를 이용하시면 단지별, 동네별 커뮤니티가 활성화되어 있어서 실거주자들의 솔직한 장단점 후기와 실거래가 추이를 한눈에 비교하기가 좋습니다. 사회초년생이라면 SH,LH 청약 센터와 당근마켓을 이용해서 청년 주택 공고를 수시로 확인하고 동네 기반의 당근마켓 부동산 탭을 통해서 중개수수료가 없는 안전한 직거래 매물을 찾는것도 방법입니다. 지방에서 가기가 만약 힘들다면 마음에 드는 매물의 중개사에게 실시간 영상통화로 수압이나 채광, 벽지 상태를 화상통화로 보여달라고 정중하게 요청하시는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자양 1,2동은 성수동 자양4동 개발 호재로 주민들의 추진 의지가 매우 강해서 사업성이 높지만 최근 몇년간 늘어난 신축 빌라로 인해서 노후도 요건과 지분 쪼개기를 철저히 확인해야 합니다. 잠실본동은 입지가 뛰어나지만 월세 수입을 얻는 상가와 통건물 소유주들의 반대가 극심해서 모아타운 지정을 위한 법적 동의율을 화보하기가 구조적으로 매우 어렵습니다. 모아타운은 서울시 지정보다 내부 구역별 조합설립이 훨씬 어렵기 떄문에 두 지역 모두 2030년대 중반 이후를 바라보는 장기적인 관점으로 신중하게 접근하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금해야 법적 보호르 받으며 중개인 개인 계좌 송금은 나중에 돈을 돌려 받지 못할 위험이 큽니다. 대출이 안되면 사비로 계약 유지 조건을 수용하면 대출 거절 시 계약금을 돌려받고 취소할 수 있는 특약이 무력화되어 강제로 비싼 월세를 내야 하므로 절대 동의하지 마세요. 17년 원룸은 파격 혜택이 아니니 거절하시고 차라리 반지층이더라도 대출에 전적으로 협조적이고 입주일까지 기다려주는 안전한 대안 매물을 선택하는 것이 보증금을 지키고 마음도 편합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 낙찰가는 감정가가 아닌 현재 급매물 가격을 기준으로 잡아야 하며 추가 비용을 모두 더한 매입 총액이 시세보다 확실한 낮은선에서 결정해야 합니다. 전 소유자가 미납한 공용관리비와 기존 거주자를 내보내는 명도 비용, 물어줘야 할 선순위 임차인 보증금이 있다면 그 금액만큼 입찰가에서 무조건 빼야 합니다. 최근 서울, 수도권 선호 지역은 낙찰가율이 90~100%를 넘나들면 과열 양상이지만 이에 휩쓸리지 말고 떨어져도 후회 없다 싶은 시세의 85% 안팎으로 소신껏 써내야 경매의 메리트가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약당시 전기에 문제 없다고 한 중개인의 녹취가 있고 특약에 고장 수리 의무를 명시했으니깐 전등 불량과 수평 문제는 매도인에게 비용을 요구할 수 있습니다. 타일 깨짐이 가구 등에 숨겨진 하자였다면 보상 대상이 되지만 에어컨 곰팡이는 단순 소모성으로 분류되어 10년 구축 관례상 매수인이 부담해야 합니다. 잔금 전 집을 보여주겠다고 약속을 어긴 부동산의 과실과 녹취론을 근거로 압박하시고 전등, 타일 수리비를 받아내거나 중개수수료에서 차감하는 협상을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매도인의 집에 다른 압류가 들어오거나 변심할 경우 소유권을 못 가져오며 근저당권을 통해 돈을 돌려받으려 해도경매 처분 등에 최소 1~2년의 극심한 고통이 따릅니다. 등기부에 매수인이 채권자로 얽혀 있는 비정상적인 권리관계의 주택은 은행 심사 시 거절될 확률이 매우 높고 잔금일 대환 절차도 극도로 복잡합니다. 매도인의 사정을 위해서 위험을 감수하지 말고 중도금 비율을 대폭 낮추거나 매도인이 본인 집을 담보로 은행에서 직접 단기 대출을 받아 쓰도록 요구해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수출은 반도체 등 일부대기업만 좋아 고용 유발 효과가 낮고 대다수 국민은 누적된 고물가와 고금리 이자 부담 때문에 소비 여력이 없어 내수가 바닥입니다. 건축경기는 원자재 가격 급등으로 인한 공사비 폭등과 금융권의 PF 대출 규제로 자금줄이 막히면서 중소 건설사 부도 등 심각한 불황을 겪고 있습니다. 내수와 건축이 살아나려면 금리 인하로 이자 부담이 줄고 공사비가 안정되어야 하므로 정책 효과가 실물 경제에 체감되는 시기는 2026년쯤 될것으로 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.화폐 가치 하락으로 집값이 폭락하진 않겠지만 10년 뒤 노후화가 진행되면 아파트만큼의 시세 차익을 기대하기는 매우 어렵습니다. 아파트형 빌라는 주차 공간이 넓고 구조가 좋아 일반 빌라보다 실거주 만족도가 훨씬 높으며 추후 집을 팔 때도 상대적으로 유리합니다. 목적에 따라서 선택인 필요한데 무리한 대출을 낀 재테크 목적이라면 추천하지 않지만 10년 동안 이사 걱정 없이 편하게 지내겠다는 실거주 목적이라면 괜찮은 선택이라고 생각합니다. 감사합니다.