답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.모아타운은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법을 근거로 도시 및 주거환경정비법상의 정비구역 일몰제가 법적으로 강제되지는 않습니다. 법적 일몰제는 없지만 주민들의 사업 추진 의지가 부족하거나 갈등이 심각할 경우나 사업 실현 가능성이 현저하게 낮다고 판단될 경우 서울시나 자치구의 결정으로 후보지에 해제될 수 있습니다. 사업이 무기한 지연되는 위험을 방지하기 위해서 각 자치구에서 관리계획 수립 상황과 주민 동의율을 실시간으로 점검하므로 궁금하신 지역의 관할 구청 도시계획과를 통해서 진행 현황을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 및 수도권 핵심지는 공급 부족 우려와 신축 선호가 맞물려서 가격 상승세가 뚜렷하지만 지방은 미분양 누적과 거래 위축으로 침체 국면이 지속되는 지역 간 극명한 격차를 보이고 있습니다. 수요자들이 불확실한 시장 상황에서 자산 가치 보존을 위해서 서울 강남, 강북 주요 재건축 단지나 역세권 대단지로 쏠리는 경향이 강해지며 시장의 가치 분화가 극단적으로 진행중입니다. 금리 안정 기대감과 공급 절벽 우려로 매수 심리가 회복되고 있으나 높은 대출 부담과 세제 개편 등에 대한 경계감으로 실수요 위주의 선별적인 거래만 이어지는 관망 속 상승 국명입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소득의 30%를 넘지 않는 수준에서 원리금 상환이 가능한지 먼저 계산해 보시고 5억원 매수시 발생하는 취득세와 초기 비용까지 고려하면 현재 자산으로는 무리한 대출이 우려됩니다. 신혼부부 전용 딛미돌 대출을 최우선으로 활용하시되 부족분은 30~40년 장기 만기 주담대를 통해 월 고정비를 낮추는 전략이 필요하며 보증금 회수 사점과 자금을 철저하게 매칭하시기 바랍니다. 무리한 매수로 하우스푸어가 되기보다 주식 등 비상금을 포함한 전제 자산을 재정비해서 1~2년 정도 여력을 더 확보하거나 신혼부부 특별공급 등 청약 전략을 병행하는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.갑구의 소유자와 계약자가 일치하는지 확인하고 을구의 근저당권 금액과 내보증금을 합쳐서 공시지가의 126% 이내인지 철저하게 계산해야 합니다. 다가구주택은 선순위 보증금을 반드시 확인하고 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람을 요구해서 세금으로 인한 보증금 배당 순위 밀림을 방지하셔야 합니다. 계약 특약에는 보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환을 명시하고 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 확보해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.글쓰기 중심의 블로그 수익화나 정보 정리 기반의 전자책 제작 중 본인 성향에 맞는 분야를 하나 골라서 4주간 집중적으로 연습하면서 결과물을 만드세요. 챗지피티와 같은 도구를 활용할 때 단순 결과물 도출에 그치지 말고 본인의 경험과 지식을 결합해서 타인이 가치를 느끼는 콘텐츠로 가공하는 연습을 해야 합니다. 처음부터 자동화에 집착하기보다 블로그 포스팅이나 재능 마켓 판매 등 실제 프로세스를 직접 운영하면서 수익구조를 이해하고 포트폴리오를 쌓아가는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인은 보증금을 낮추는 대신 월세를 받을 때 이를 은해에 예치했을 떄의 이자보다 높은 수익이 나도록 전월세 전환율을 적용해서 월세를 정합니다. 가장 보편적으로는 국토교통부 실거래가나 부동산 플랫폼을 통해서 인근 유사 주택의 평균 임대료 시세를 확인하고 해당 지역의 수익율을 고려해서 결정합니다. 주택임대차보호법에 따라서 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 기준금리 2%를 던한 5.5%를 넘을 수 없으므로 계약 시 이 비율을 초과하지 않는지도 반드시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.종암동은 내부순환로 접근성이 뛰어나 자차 이동이 편리하고 대단지 아파트와 안정적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 가장 균형 잡힌 지역입니다. 하월곡동과 월곡동은 6호선 역세권을 중심으로 대형 마트와 쇼핑몰 등 편의시설이 집중되어 있으며 대단지 아파트와 녹지가 어우러져 생활 편의성이 매우 우수합니다. 장위동은 대규모 재개발을 통해 신축 대단지가 형성되어 주거 환경이 현대적이고 깔끔하며 향후 동북선 개통으로 교통 개선이 기대되는 미래 가치가 높은 지역입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.원자재 가격과 인건비가 급등하면서 공사비가 큰 폭으로 올라 일반분양 수입으로 사업비를 충당하기 어려운 지방이나 비인기 지역은 사업추진이 사실상 불가능합니다. 사업비 조다을 위한 PF 대출 문턱이 높아지고 금융 비용이 증가함에 따라 자금 여력이 탄탄하고 분양가가 높은 서울 핵심지와 그렇지 못한 외곽 지역 간의 격차는 앞으로 더욱 극명해질 것입니다. 과거와 같은 막연한 기대감으로 전급하기보다 조합원 분담금 폭탄 가능성을 꼼꼼하게 계산하고 실질적인 사업 진행 속도와 일반분양 수익성을 냉장하게 분석하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세대당 1,2대는 한대의 차량 보유율을 고려할때 결코 여유로운 수준이 아니며 특히 퇴근 시간대에는 이중 주차 발생도 염두해 두어야 합니다. 지하철역이 가깝다고 해서 차량 보유 대수가 줄어드는 것은 아니며 오히려 소득 수준이 높은 가구가 많아 다차량 보유 비율이 높거나 외부 차량 유입이 잦아 주차난이 심할 수 있습니다. 단순 수치보다는 아파트의 평형 구성과 관리규약을 확인하시고 야간 시간대에 직접 방문해서 실제 주차 상태나 이중 주차 여부를 확인하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자의 고의나 과실로 인한 낙서나 파손은 원상복구 대상이며 교체 비용 중 훼손 부위의 잔존가치를 고려해 보증금에서 공제할 수 있습니다. 장기수선충당금은 임대인이 부담할 공둥주택 관리비 항목으로 임차인의 훼손에 따른 원상복구 비용과 상계처리할 수 없는 별개의 권리입니다. 분쟁 예방을 위해서 입주 당시 사진과 현 상태를 비교해서 세입자와 객관적인 복구 비용을 협의하고 합의된 금액을 보증금에서 정산하는 것이 가장 바람직합니다. 감사합니다.