수도권 구축아파트 전세도 전세사기위험이 있나요?

Question

안녕하세요 이사를 위해서 월세 전세를 알아보고있습니다

2년전에 전세사기로 한참 떠들석해서 부모님말씀대로 전세를 포기하고 월세 아파트로 왔습니다
이제 월세 기간이 다 차서 다시 이사를 가야하는 상황인데 월세가 너무 올랐더라고요
차라리 대출받고 전세가는게 나아서 전세도 알아보는중에 마음에 드는 매물을 찾았습니다
그리고 전세사기관련해서 검색해보니 수도권 아파트같은경우에는 필요한 서류만 잘 받으면 걱정 안해도 될정도라고 하던데 어떤가요?
수도권 구축 삼성아파트고 최근5년동안 매년 10회이상 꾸준히 거래되는 아파트단지입니다
(전세가율은 66프로정도됩니다)
제가 며칠동안 검색해보기로는 전세사기 무서워서 손해를 보면서 월세갈 정도는 아니라고 생각되더라고요
근데 아무래도 자금을 부모님에게 지원받다보니 부모님을 설득시켜야되는데
저도 아직 정확히 판단이 안나고 괜히 잘 모르면서 전세들어갔다가 사기당하거나 돈 못받아서 골치아파질까봐 걱정입니다
어떻게 생각하시는지 질문드립니다

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

수도권 구축 아파트도 전세사기 위험에서 완전히 자유롭지는 않지만 필수 안전장치만 철저히 지키면 위험을 극도로 낮출 수 있습니다.

다만 전세사기는 운이 아니라 체크리스트를 건너뛴 사람들에게 더 자주 발생하므로 부모님을 설득하기 위해 계약 전, 당일, 입주 후 3단계 안전장치를 꼼꼼히 준비하셔야 합니다.

보증보험을 들면 위험이 사라지니 보증보험을 필히 드시는 것도 좋은 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전세보증금을 잘 돌려 받기 위해서는 우선 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 없는 물건이 좋고 무엇보다 전세 수요가 많은 물건이 좋고 또한 계약 후 확정일자 + 잔금 후 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 전입 신고 후 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 가입을 하시면 안전하게 전세보증금 반환이 가능할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

동일한 주택이 거의 없고 거래 사례도 거의 없어서 가격을 잘 알 수 없는 빌라에 비해 아파트는 동일한 주택이 많고 거래건수도 많다보니 상대적으로 전세사기가 적은 편입니다. 하지만 그래도 신축이든 구축이든 전세사기 사례가 없는 것은 아니므로 계약전에 서류를 잘 검토하시고 공인중개사를 통해 거래하시며 전세보증보험에 가입하는 등 전세사기를 피하기 위한 조치를 하셔야 합니다. 구체적으로 전세사기를 피하기 위한 서류로서, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

수도권 구축 아파트라 하더라도 등기부등본상 선순위 근저당이나 임대인의 세금 체납 등이 존재할 경우 전세보증금을 회수하지 못할 법적인 리스크가 완전히 배제되지는 않습니다. 언급하신 단지는 최근 5년동안 꾸준한 거래량과 65% 수준의 전세가율을 보여서 통상적인 깡통전세 위험선인 70%미만에 해당하므로 구조적 위험성은 낮습니다. 안전한 거래를 위해서 계약 전 등기부등본을 통한 권리관계를 확인하시고 건축물대장 점검과 더불어서 HUG의 전세보증금반환보증 가입을 필수적으로 병행하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

구축 아파트라고 해서 전세사기 위험성이 0%는 아닙니다. 전세사기에는 보증금 미반환사고를 포함하고 있기에 2년 혹은 4년뒤 만기시 임대인 사정에 따른 이유나 다른 세입자가 구해지지 않아 반환을 하지 못하는 경우도 발생될수 있기 때문입니다. 그러므로 가장 안전한 방법은 보증보험에 가입을 하고 전입신고와 확정일자를 갖추는게 가장 중요합니다. 일반적으로 아파트의 경우 비교매물이 있기 때문에 시세가 다소 정확한 편이라서 깡통전세등의 위험은 낮은게 맞지만, 역전세등의 위험성은 부동산 시장 변화에 따라 나타날수 있는 부분입니다. 결극 전세사기를 완벽히 피하는 방법보다는 전세보증금을 보호할수 있는 안전장치를 두시는게 더 필요합니다.

아래내용은 이에 대한 추가 설명입니다.

https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세 보증보험에 가입이 됩니다

먼저 그런집인지 확인을 하시고 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험에 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다

확인을 잘해서 계약하시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

수도권 구축 아파트라 하더라도 전세사기나 깡통전세 위험이 전혀 없는 것은 아니니다. 전세가율 66%와 확정일자, 전입신고 등의 안전장치를 갖추더라도 보증금 반환 보증보험 가입과 선순위 권리 분석을 철저하게 해야 합니다. 질문하신 아파트는 최근 5년간 매년 10회 이상 꾸준히 거래되어 시세 파악이 투명하고 환금성이 높다는 장점이 있어서 빌라나 오피스텔에 비해서는 구조적으로 전세사기 위험성이 현저히 낮습니다. 부모님 설득을 위해서 계약전 허그 전세보증금반환보증 가입을 확약하고 철저한 권리분석 결과를 공유하시면서 설득하시기 바랍니다.