안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문에서 말씀하신 조건들이라면 보증금 못받을 확률은 10% 미만입니다.
현장에서의 체감으로는 그보다 적은 1-3% 정도로 보입니다.
공인중개사들이 현장에서 겪는 수많은 사례를 보더라도, 질문자님께서 언급하신 '전세가율 70% 이하, 거래가 활발한 수도권 아파트'라는 조건은 보증금 미반환 리스크를 원천적으로 차단하는 가장 강력한 안전장치입니다.
작정하고 사기치려고 달려드는 경우가 아니면 이정도 조건에서 사고가 일어나는 경우는 드물어요.
사고가 주로 발생하는 경우는 전세가율이 80~100%에 육박하는 신축 빌라, 다세대주택, 오피스텔에 집중되 있습니다.
이를 아파트로만 한정 지으면 공식적인 사고 비율은 1% 미만으로 뚝 떨어지며, 전세가율 70% 이하의 수도권 아파트라면 사기나 깡통전세가 성립할 구조 자체가 안 됩니다.
그럼에도 불구하고 실거래에서 보증금 반환이 며칠에서 몇 주 정도 지연되는 1~3%의 예외적인 상황은 발생할 수 있는데, 이는 집주인의 '현금 유동성' 문제 때문인 경우가 대부분입니다.
전세가율이 70% 이하라면 집주인이 은행에서 '전세보증금 반환대출(퇴거자금대출)'을 받아 세입자에게 내어줄 수 있는 충분한 담보 여력이 있습니다.
하지만 대출 이자를 내기 싫어하는 일부 집주인들이 "다음 세입자가 구해져서 보증금을 받아야만 줄 수 있다"며 버티거나, 새로운 세입자와 이사 날짜가 며칠 엇갈리면서 일시적인 자금 공백이 생기는 것이 주된 원인입니다.
즉, 돈이 없어서 못 주는 것이 아니라 융통하는 과정에서의 마찰이나 이기심 때문에 일정이 지연되는 케이스입니다.
즉, 상대방 생각을 좀 먼저 하면 해결될 일들이 대부분이고, 진짜 전세사기가 발생하는 경우는 지금 조건에서는 드물다는 것이지요. 참고를 바랍니다. 감사합니다.