답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리 변동성과 상급지의 가격 조정세가 공존하는 시기이므로 담보인정비율 상한까지 대출을 동반한 영끌 매수는 재무적 위험이 매우 큽니다. 주거 안정을 통한 정주 가치도 중요하지만 가계 소득의 상당 부분이 원리금 상환에 집중될 경우 향후 금리 변화나 자산 가치 하락 시 대응 능력이 급격히 떨어질 수 있습니다. LTV 상한까지 대출을 받는다면 원리금 상환액이 가계 소득의 상당 부분을 차지하게 됩니다. 만약 소득 내 원리금 비중이 40~50%를 넘어간다면 예상치 못한 가계 지출(질병, 경조사 등) 발생 시 대응이 불가능해질 수 있습니다. 따라서 막연한 기대감보다는 본인의 가처분 소득 대비 상환 비중을 냉정하게 따져보고 대출 비중을 낮출 수 있는 자금 계획을 먼저 수립한 뒤 진입하시는 것을 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강남과 서초구가 하급지보다 더 빨리 하락세로 돌아선 이유는 다주택자들이 세금 절감 실익이 가장 큰 상급지 매물을 전략적으로 먼저 처분하기 때문입니다. 양도세 유예가 종료되면 양도차익이 큰 강남권 아파트는 세금 부담이 수억원 단위로 급격히 늘어나므로 다주택자들은 중과세 부활 전 확정 수익을 실현하기 위해 상급지 매물을 우선적으로 시장에 내놓고 있습니다. 또한 고금리와 대출 규제로 매수세가 위축된 상황에서 보유세 부담이 큰 강남권의 긴급 매물이 실거래 하락을 주도하며 지수를 빠르게 끌어내리는 현상이 나타나고 있습니다. 즉 현재 한국부동산원은 최근 실거래지수 하락의 원인으로 고금리 유지와 함께 세제 혜택 종료를 앞둔 다주택자의 급매물 적체를 주요 원인으로 꼽고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 안올리면 가만히 계시면 됩니다 만기 2개월 전까지 서로 연락이 없으면 기존 조건 그대로 2년 자동연장됩니다. 계약서 재작성 할 필요가 없습니다. 법적으로도 보호를 받으며 세입자는 연장 기간 중 언제든 해지 통보가 가능합니다. 만약 전세대출이 있다면 집 계약은 자동으로 연장되어도 은행 대출은 자동으로 연장되지 않습니다. 만기 1개월 전에는 은행에 전화해 대출 연장 절차를 밟아야 합니다. 이때는 기존 계약서로 가능한 경우가 많습니다. 만약 보증금을 다시 올려서 연장한다면 증액된 금액만큼 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야 증액된 부분까지 법적으로 보호가 됩니다. 즉 집주인과는 가만히 있어도 되지만 은행에는 반드시 대출 연장 신청을 하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안전기준은 70% 법칙으로 대출과 전세보증금을 합친 금액이 아파트 시세의 70% 이하일 때 가장 안전합니다. 경매에 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮아지는점을 감안한 수치입니다. 위험 경계선은 합계가 80%를 넘으면 집값 하락 시 보증금을 떼일 위험이 높은 깡통전세가 될 확률이 높습니다. HUG 보증보험은 대출과 보증금의 합계가 시세의 90% 이하일때만 가입을 받아주며 대출 단독으로 시세의 60%를 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다. 즉 보증금이 싼 이유는 그만큼 대출이 많아 리스크가 크기 때문입니다. 합계가 70% 이하을 기준으로 삼으시고 대출이 있다면 반드시 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이후에는 최고 82.5%의 살벌한 세율이 적용되므로 세금 폭탄을 피하려는 급매물이 쏟아지고 있습니다. 그리고 집을 가지고만 있어도 내는 보유세 실효세율을 1% 수준까지 끌어 올리는 정책이 추진 중입니다. 임대 수익보다 세금이 더 많은 마이너스 수익 구간에 진입한 다주택자가 늘고 있습니다. 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소되어 버티는 것이 오히려 손해인 구조가 고착화되었습니다. 강력한 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 갭투자가 원천 차단되면서 새로 집을 사줄 수요자도 줄어들어 가격 하락 압력이 거셉니다. 현재 정부는 자금력이 압도적인 극소수를 제외한 대다수 다주택자는 집을 팔 수 밖에 없는 환경을 조성하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산 거래의 가장 기본이 되는 서류로 갑구를 통해 실제 소유자 성함과 가압류 여부를 확인하고 을구를 통해서 대출 및 전세권 등 채무 상태를 단어 하나하나 꼼꼼하게 분석해야 합니다. 등기부등본과 별개로 건축물대장에서 위반건축물인지 확인해야 하며 만약 등기부와 대장의 면적이나 소유주 정보가 다르다면 대장을 기준으로 정보를 수정하거나 거래에 주의해야 합니다. 집주인의 미납 세금은 보증금 보다 우선 변제될 위험이 크므로 반드시 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구해야 합니다. 마지막으로 서류상의 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인하기 위해 주민등록증 또는 운전면허증을 대조하고 대리인이 올 경우 인감증명서 첨부된 위임장을 철절히 검토해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구축 아파트 매수시 꼭 확인해야할 점은 30년이 넘으면 공용배관 노후로 녹물과 누수 위험이 큽니다. 관리사무소에 배관 교체 여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 복도식은 외부 노출이 심해서 샷시 교체가 필수이며 교체 비용은 약 1천만원~1.5천만원을 예싼에 꼭 넣으셔야 합니다. 세대당 주차 대수가 1대 미만인 경우가 많으니 밤 9시 이후 주차 상태를 확인하시고 인덕션 샤용을 위한 전기 용량도 확인해야 합니다. 그리고 30년 초과 시 노후계획도시 정비 특례법 대상이 되어 향후 재건축이나 리모델링으로 인한 자산 가치 상승을 기대할 수도 있습니다. 즉 빌라보다 보안과 관리가 좋지만 배관과 샷시 상태에 따라서 수백만원에서 수천만원의 추가 비용이 더 들수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 명의가 아드님으로 변경되더라도 주민등록법상 세대주는 자동으로 바뀌지 않으며 소유권 이전 등기와 별개로 주민센터나 정부 24를 통해 세대주 변경 신고를 직접 하셔야 합니다. 가족 간 거래는 국세청이 증여로 간주하기 쉬우므로 반드시 본인의 소득이나 자산으로 대금을 지급했다는 계좌이체 내역 및 자금 출처 소명 자료를 준비해야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 시가와 거래가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 30%이상 차이가 날 경우 그 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있으며 취득세 또한 시가인정액 기준으로 높게 책정될 수 있는점 명심하세요. 행정정차 순서로 먼저 부동산 매매에 따른 소유권 이전등기를 완료한 후 필요에 따라 주민등록상 세대주 변경 절차를 밟는 것이 행정적으로 가장 깔끔합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 사기 및 역전세 리스크가 여전한 현재 시장에서 대출 없이 내 집을 마련하는 것은 고정 지출을 없애고 자산 형성 속도를 높이는 가장 확실한 방법입니다. 아파트와 달리 빌라는 시간이 흐를수록 건물 노후화에 따른 가치 하락이 빠르고 나중에 집을 파고 싶을 때 제떄 팔리지 않는 현금화의 어려움이 발생할 수 있습니다. 하지만 역세권 근처라는 점에서는 플러스로 작용합니다. 4년차 준 신축 빌라는 가격이 고점일 가능성이 높습니다. 1~2억원의 현금을 한곳에 모두 묶어두기보다는 향후 아파트로의 상급지 이동을 고려하여 입지조건을 더욱 냉정하게 따져보아야 합니다. 즉 남들과 비교가 아닌 본인의 평온함을 위한 선택으로서 빌라 매매는 훌륭하지만 추후 자산 가치 방어를 위해 주변 시세 대비 전세가율이 너무 높지 않은지 반드시 확인하신 후 진행하시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세대원 일부 거주로 인정되어 보입니다. 분양가상한제 주택의 실거주의무는 원칙적으로 세대원 전원 거주가 원칙이나 직장 문제로 인해 세대주만 일시 퇴거하고 나머지 가족이 계속 실거주하는 경우에는 의무를 이행한 것으로 간주합니다. 비자발적 퇴사 후 통근이 불가능한 거리로 재취업하는 것은 법적으로 인정되는 정당한 사유이며 주말부부를 유지하며 세대원들이 해당 주택에 실제 거주하고 있다면 위반 가능성은 극히 희박합니다. 사후 관리 및 소명으로는 가족의 전입신고가 유지되고 관리비, 어린이집 기록 등 실제 거주 데이터가 남아있기 때문에 추후 조사 시 지방 재직증명서만으로도 충분히 주말부부 상황을 소명할 수 있습니다. 감사합니다.