답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 1억원을 줄일 때 법정 전월세전환율 4.5%를 적용하면 최대 월세는 37만 5000원이므로 50만원은 과도합니다. 전화율 계산법은 줄어득 보증금 1억원에서 기준금리 +2%를 곱한뒤 12개월로 나누어서 한도액을 구하게 됩니다. 특히 재계약 갱신권 사용 상황이라면 집주인의 일방적인 월세 전환 요구를 거부하고 기존 전세 형태를 유지할 권리가 있습니다. 전세를 월세로 전환하는 것은 계약의 형태가 완전히 바뀌는 것이므로 오직 세입자가 동의했을때만 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신권 청구를 사용해서 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있는 권리를 쓰면 집주인이 얼마를 요구하든 최대 5% 까지만 올려주면 됩니다. 5%는 무조건 올려줘야 하는 의무가 아니라 상한선이므로 주변 시세가 낮다면 동결을 요구하거나 임대차분쟁조정위원회를 통해서 중재받을 수 있습니다. 계약갱신청구권은 집주인이 실거주하지 않는 한 거부할 수 없으므로 늦어도 만기 1개월 전까지는 집주인에게 문자로 갱신청구권 사용 의사를 명확하게 밝히시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집을 볼때는 물을 틀어놓고 변기를 내려서 수압과 배수 상태를 보고 결로나 곰팡이가 숨어있기 쉬운 벽지 구석과 베란다 천장을 확인하며 낮과 밤에 각각 방문해서 채광과 소음, 주차를 확인하세요. 부동산 복비는 거래금액에서 법정요율을 곱해서 계산되며 월세의 경우 보증금 + 월세 X 100 공식을 통해서 환산된 금액을 기준으로 요율이 적용되는데 포털 사이트 [부동산 계산기] 사이트를 통해서 계산해 보시기 바랍니다. 또한 법정 복비는 낼 수 있는 최대 상한선일 뿐이므로 계약서를 쓰기 전 중개사와 미리 요율을 협의해 두는 것이 중개보수를 아끼는 가장 좋은 타이밍 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대장과 실제 현황이 다르면 법적 매매는 가능하지만 소유권 이저능기가 거절되거나 목적물 불일치로 인해서 주택담보대출이 전면 반려될 위험이 큽니다. 차이 원인이 불법 증축이나 무단 용도변경일 경우 위반건축물로 지정되어 매년 막대한 이행강제금이 부과될 수 있고 향후 재매도가 극도로 어려워집니다. 따라서 계약 전 매도인에게 대장 정정을 반드시 요구하시고 계약서에 공부상 불일치로 인해서 대출 불가나 불법 위반 사항 적발 시 계약금 전액을 반환하고 계약을 무효로 한다는 특약을 필수로 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다 .

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수자가 부족한 불황기에는 동네 부동산 한두곳에만 맡기지 마시고 인근 지역과 온라인 마케팅이 활발한 부동산 최소 5곳 이상 매물을 넓혀서 내놓아야 합니다. 네이버 부동산 최저가 기준보다 조금 더 가격을 낮춰 단지 내 가격 경쟁력을 확보하거나 중개사에게 법적 최대 복비를 제안해서 내 매물을 최우선으로 추천하게 만드셔야 합니다. 마지막으로 집의 첫인상을 위해서 최대한 비워서 넓어 보이게 하시고 환기와 조명을 맑히며 최근 거래가 활발한 당근마켓 부동산 채널을 통해서도 직접 집을 홍보하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발 구역 내 월세 세입자도 요건을 갖추면 4개월치 주거이전비, 이사비, 공공임대주택 입주 자격을 보상받을 수 있습니다. 하지만 분양권을 저렴하게 받는 혜택은 없으며 단순 2년 거주가 아닌 정비계획 주민 공람공고일 이전부터 해당 집에 전입해서 살아야 보상이 나옵니다. 보상 대상자인지 확인하려면 조합 사무실에 주민 공람공고일을 문의한 뒤 본인의 전입일과 비교해 보고 추후 이주 공고 시 신청하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수유역 주변은 유흥가와 복잡한 상권이 밀집해 있어서 자녀 교육 및 야간 보행 환경측면에서 안정성과 쾌적성이 다소 떨어집니다. 골목이 좁고 차량 통행이 많아서 등하교 시 위험 요소가 있으며 출퇴근길 4호선 지하철과 도봉로 교통 정체도 심한편입니다. 강북구 내에서 거주지를 찾으신다면 아이 키우기 안전한 대단지인 미아뉴타운이나 대형 공원이 있어 주말 나들이에 좋은 북서울꿈의 숲 인근을 추천드립니다 .감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 낙찰로 융자가 없어졌더라도 전세사기 이력 건물은 HUG 보증보험 가입이 거절될 확률이 높으며 새로운 주인이 제2의 갭투자자일 위험도 있습니다. 세입자들의 관리비 미납과 관리 부실 후기는 향후 단수, 단전이나 건물 슬럼화로 이어져 계약 만료시 보증금을 돌려받기 극도로 어려워질 수 있습니다. 결론적으로 부동산 말만 믿지 말고 직접 은행과 HUG에 가입 여부를 확인해야 하며 보증보험 불가 시 계약은 무효로 하고 전액 환불 특약을 넣으시고 이를 거부한다면 절대 계약하지 말고 다른 안전한 집과 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고는 거주지 등록일뿐 주택 소유가 아니므로 다세대에서 다가구 월세로 이사해도 명의상 주택수는 0개인 무주택 자격이 그대로 유지됩니다. 다가구주택 전입신고 시 계약서에 기재된 정확한 호수를 명시하고 단독 세대주로 신청하면 세대주 자격도 안전하게 이어집니다. 대출 심사시에는 전산망상의 실제 주택 소유 여부만 확인하므로 몇달 뒤 생애최초 보금자리론 및 주담대 신청 시 아무 문제 없이 최고 우대 조건을 적용받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노후 전선 합선이나 보일러 오작동 등 건물 자체 결함으로 불이 나면 모든 배상 책임은 집주인에게 있으므로 비거주 주택이라도 화재보험은 필수 안전장치입니다. 세입자 과실로 불이 나더라도 세입자가 돈이 없거나 화재보험이 없다면 결국 내 자산이 파괴되므로 월 1~2만원대 소멸성 임대인 화재보험으로 내 재산을 직접 지키시기 바랍니다. 화재뿐만 아니라 가장 흔하게 발생하는 아랫집 누수 피해까지 보상해 주는 임대인 배상책임 특약을 함께 가져갈 수 있어 대부분의 투자자가 필수로 가입하시기 바랍니다. 감사합니다.