다세대주택 공동담보 경매 후 배분방식

Question

소유주가 한명인 다세대주택이고 전체호수가 공동담보입니다은행 근저당이 1순위입니다경매 시 다세대라서 저의 호수낙찰금에서 세대별로 배분된 근저당을 빼고 남는게 저의 돈이라는 말이있고다세대지만 공동담보라서 근저당과 최우선변제금을 빼고 남은 금액을 다가구처럼 대항력을 갖춘? 순위 별로 들고간다는 말이 있어서 (1순위부터 보증금 전액을 들고가고 후순위일수록 못받는 방식)실제 방식이 궁금합니다그리고 혹시 첫번째 방식대로 진행된다면 월세사는 세대는 보증금이 작아서 낙찰금이 남을텐데 그 남은 돈은 어떻게 되는건지 궁금합니다(남은 돈은 선순위한테 가는지)

유현심 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,다세대주택 공동담보 경매에서는, 1순위 근저당을 먼저 갚고 나서 남은 금액을 후순위 채권자에게 배분하며, 최우선변제금은 우선 지급됩니다,월세 세대의 경우, 최우선변제금이 먼저 지급된 후, 남은 금액은 선순위 근저당과 후순위 채권자에게 배분되고, 잉여 금액이 없으면 낙찰자에게 돌아갑니다,남은 금액은 선순위나 후순위 채권자에게 갈 수 있으며, 최종적으로 후순위 채권자가 없으면 낙찰자에게 남은 금액이 지급됩니다이와 같은 경매 절차는 복잡할 수 있으니, 경매 전 반드시 전문가의 도움을 받거나 자세한 법률 상담을 받는 것이 좋습니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.다세대주택은 구분등기가 되어 있어 원칙적으로는 개별 매각이 가능하지만 보통 공동담보로 묶인 경우 사건을 하나로 묶어 일괄 매각 하거나 동시에 매각하는 경우가 많습니다.다가구처럼 순위별로 다 가져가지 않습니다. 다세대는 각 호수별로 낙찰금이 따로 책정됩니다.월세 세대의 남는 돈은 보증금을 못 받은 임차인은 돈이 남는 다른 호수의 은행 몫을 대신 행사 할 수 있습니다.즉 다른 호수의 낙찰대금에서 은행이 가져갔어야 할 돈을 못 받은 임차인이 대신 배당을 받을 수 있습니다.

고경훈 · Answer

경매 시 다세대라서 저의 호수낙찰금에서 세대별로 배분된 근저당을 빼고 남는게 저의 돈이라는 말이있고

다세대지만 공동담보라서 근저당과 최우선변제금을 빼고 남은 금액을 다가구처럼 대항력을 갖춘? 순위 별로 들고간다는 말이 있어서

(1순위부터 보증금 전액을 들고가고 후순위일수록 못받는 방식)

실제 방식이 궁금합니다

===> 전체 호실이 낙찰되는 경우 해당 호실별로 근저당을 배정후 선순위 근저당을 말소한 후 배당이 되지만 공동담보인 경우 낙찰순서에 따라 진행되는 만큼 반드시 질문자님께서 생각했던 되로 진행되지 않습니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동담보로 묶인 다세대 경매는 각 호수의 낙찰금을 합산하여 처리하며 내 호수에서 돈이 남더라도 전세 세입자 중 확정일자가 빠른 순서대로 먼저 배당받습니다. 보증금이 적은 월세 세대 등에서 발생한 잉여금은 집주인에게 가는 것이 아니라 보증금을 다 돌려받지 못한 다른 호수의 선순위 채권자들에게 우선적으로 배분됩니다. 즉 개별 등기된 다세대일지라도 공동담보라면 실질적으로는 다가구주택처럼 건물 전체 세입자 사이에서의 내 순위가 보증금 회수 가능성을 결정합니다. 즉 모든 호수의 낙찰 대금은 하나의 배당 재원이 되어 선순위 은행과 빠른 순번 세입자부터 채워지므로 건물 전체의 권리관계를 통합해서 분석해야 합니다. 감사합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동담보의 경우 매각방식을 먼저 확인하셔야 합니다. 법원에서 공동담보가 설정된 여러부동산에 대해서 일괄매각이 진행될 경우 각 호수의 낙찰대금비율에 따라 근저당을 나누어 배당이 되고, 위처럼 공동담보가 선순위라면 먼저 배당이 된뒤에 각 호수별 남은 낙찰대금안에서 해당 호수 권리관계에 따라 순위배당이 진행되게 됩니다. 이때는 다른 호수의 임차인등의 권리관계에 영향을 받지 않습니다. 문제는 일괄매각이 아닌 이시배당(일부부동산 먼저 경매)으로써 진행이 되면 먼저경매된 주택에서 선순위 공동담보채권의 전액에 대해서 순위배당이 되기에  배당을 받지 못한 권리자(세입자 혹은 후순위 채권자)가 있는경우 다른 담보주택에 대해서 물상대위를 통해 배당을 받을수도 있기에 이런 경우에는 다세대라도 권리관계가 복잡해 질수 있습니다. 알기로는 이러한 분쟁으로 인해 법원에서는 이시배당보다는 일괄매각을 통한 동시배당을 진행하는 경우가 더 많습니다. 경매에서 낙찰대금이 모든 절차에 따라 배당하고 남는 경우에는 당연히 해당 건물의 소유자에게 돌려주게 됩니다.

김경환 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다세대주백이 공동담보로 묶여 경매에 넘어가면 돈을 나눠주는 방식이 우리가 흔히 아는 아파트와는 조금 다릅니다.혹시 안분배당이나 흡수배당이란 단어 들어보셨어요?다세대주택은 등기부등본이 호수별로 따로 있는 구분소유 건물입니다따라서 경매가 진행되면 전체 건물이 한꺼번에 매각되더라도법원은 각 호수의 낙찰가액을 개별적으로 계산합니다.공동담보인 은행 근저당은 각 호수의 가치 비율에 맞춰서 금액을 쪼개어 가져갑니다.예를들어 1호와2호의 가격이 같다면 은행 빚10억을 5억씩 각 호수에 배정하는 식입니다.이걸 안분배당이라고 합니다.다음 최우선 변제금을 그 호수에 사는 세입자에게 떼어줍니다.이건 순위와 상관없죠이제 남은 돈을 가지고 그 호수의 세입자와 아까 조깨진 은행 근저당이 날짜 순서대로 싸웁니다.말씀하신 1순위부터 전액 들고 간다는 마러은은행 근저당보다 날짜가 빠른 선순위 임차인이 있을 때 해당되는 이야기 입니다.그리고 월세 세대에 남는돈은 은행이나 다른 채권자에게 갑니다.이걸 흡수 배당이라하는데월세 호수에서 남은 돈을 공동담보로 묶인 은행의 남은 빚을 갚는데 우ㄹ선적으로 쓰이는 것입니다.마지막으로 은행도 다 가져가고 세입자들도 다 받았는데도 돈이 남는다면?그때 집주인에게 돌아갑니다.