답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인터넷 렌트홈을 통해 방문 없이 말소 신청이 가능하며 방문시에는 현재 거주지가 아닌 임대주택 소재지인 강동구청으로 가셔야 합니다. 세입자의 계약 기간이 남았더라도 관리처분인가 이후에는 도시정비법에 따라서 계약해지 및 퇴거 요구가 법적으로 가능하므로 이주 기간 내에 나가도록 협의해야 합니다. 만약 세입자가 퇴거하지 않아 공가 확인이 안될경우 이주비 대출 실행이 거절되거나 지연될 수 있으며 이로 인한 사업 지연 손해배상 책임이 발생할 수 있으니 조속히 명도 협의를 진행하시길 권장합니다. 증빙 서류로 관리처분인가서를 준비하여 렌트홈에서 신속하게 신청하시고 세입자에게는 이주비 대출금으로 보증금을 우선 반환하겠다는 점을 강조해 설득하는 것이 가장 효과적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.첨단 3지구 25평 매물 중에서는 단지 남동측 외곽에 위치해 전면 개방감이 가장 뛰어난 124동 17층을 추천드립니다. 124동 앞을 가로막는 건물이 없어 일조권과 사생활 보호 면에서 월등하며 10년 뒤 매도시에도 단지 중앙에 위치한 115동보다 로열동 고층 프리미엄을 인정받아 환금성이 훨씬 좋습니다. 아이를 키울 계획이라면 햇빛이 잘 들고 소음 간섭이 적은 고층이 정서적으로나 실거주 만족도면에서 유리하며 현재 마피 폭이 조금 작더라도 장기적인 가치 상승분을 고려하면 가장 좋은 동 층을 선점하는 것이 현명합니다. 결국 10년 뒤 시장에서는 단지 외곽의 탁 트인 고층이 가장 먼저 팔리는 매물이 될 것이므로 124동 17층을 최우선순위를 두고 협상하는 방향이 좋아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.40억 아파트 매매 시 공동명의 7:3는 종부세 기본공제를 12억에서 24억으로 늘려 보유세를 크게 낮추며 양도세와 상속세 과표 분산에도 압도적으로 유리합니다. 아내의 5억 증여는 부부합산 6억 비과세 한도 내에 있어 세금 없이 남편의 자금 출처를 증빙할 수 있는 가장 안전하고 현명한 방법입니다. 세금 납부 시 아내가 남편 몫을 대신 내주면 추가 증여로 간주될 위험이 있으므로 증여받은 자금을 남편계좌로 옮겨 각자 명의로 납부하는 것이 깔끔합니다. 결과적으로 이번 전략은 세무좌 방어와 장기적인 세금 절감을 동시에 달성하는 최적의 설계이므로 자금조달계획서 작성 시 증여 증빙만 명확하게 해서 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 수도권 전세난을 해결하려면 실거주 의무 완화를 통해 신축아파트의 전세 물량 잠김 현상을 풀고 임대사업자 혜택 부활 등 민간 다주택자가 매물을 시장에 내놓을 수 있는 유인책을 마련하는 것이 시급합니다. 아파트로만 쏠린 수요를 분산하기 위해 전세사기 여파로 위축된 빌라와 오피스텔 등 비아파트 시장의 신뢰를 회복시키고 정부 차원의 매입 임대 주택 공급을 단기에 집중 투입해야 합니다. 장기적으로는 3기 신도시 등 대규모 주택 공급이 계획대로 진행된다는 확산을 주어 임차인들의 불안 심리를 진정시키고 매수 대기 수요를 관리하는 것이 중요합니다. 결국 민간 매물 유도와 공공의 신속한 대체 공급이 맞물려야만 수급 불균형에 따른 급격한 가격 상승세를 안정적인 방향으로 돌려놓을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미용업은 법적으로 제1종 근린생활시설에서만 가능하며 2종 근린생활시설인 경우 영업 신고를 위해 반드시 1종으로의 용도 변경이 필요하므로 계약 전 구청에 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다. 미용실 특성상 샴푸대 설치를 위한 배수구 위치와 수압과 기기 사용을 감당할 전력량이 충분한지를 현장에서 가장 먼저 체크하시고 계약시에는 인테리어 철거 범위를 확정 짓는 원상복구 특약과 함께 만약 건물 문제로 영업 허가가 나지 않을 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려받는 다는 조항을 반드시 넣어야 안전합니다. 마지막으로 미용업은 시설 투자비가 크므로 향후 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있도록 등기부상 권리관계를 꼼꼼하게 따져서 대항력을 확보하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사 보수는 거래 금액에 따라서 상한 요율이 법적으로 정해져 있으며 실제 지불액은 그안에서 중개인과 협의해서 결정하는 것이 원칙입니다. 중개사의 역할이 단순했거나 서비스가 만족스럽지 않다면 계약서 작성전이나 잔금지급 전에 이를 근거로 보수 인하를 정당하게 요구할 수 있습니다. 법정 한도를 초과해 요구하는 것은 불법이므로 절대 응할 필요가 없으며 포털의 복비 계산기를 통해서 본인의 거래 금액에 맞는 정확한 상한액을 미리 확인해 두시기 바랍니다. 지급시에는 향후 증빙과 소득공제를 위해 현금영수증 발행을 반드시 요구하고 중개사의 법적 챔임 비용이 포함되어 있음을 고려하여 적정 선에서 조율하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약통장은 계약 여부와 상관없이 당첨된 순간 효력이 영구 소멸되므로 기존 통장을 그대로 두면 6개월 뒤에도 청약에 사용할 수 없으며 반드시 해지 후 재가입해야 합니다. 천안은 비규제지역이라 당첨 포기 시 재당첨 제한은 없지만 새로 가입한 통장의 가입기간이 다시 6개월을 넘겨야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 주택 소유로 추첨제를 노리시더라도 통장 자체의 효력이 없으면 접수가 불가능하니 계약 포기를 확정했다면 즉시 재가입하여 기간을 채우는 것이 정답입니다. 즉 기존 통장을 유지해도 된다는 정보는 잘못된 정보이며 업자들의 조언처럼 해지 후 재개설해야만 6개월 뒤 다른 단지에 청약을 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매달 200만원이상의 원리금 상환이 소득의 40%를 넘는다면 삶의 질이 급격히 떨어지고 비상시 대응이 불가능하므로 무리한 영끌 매매보다는 월세 거주를 추천합니다. 전세가 불안하다면 보증금이 낮은 월세나 공공임대주택을 활용해 종잣돈을 더 모으면서 본인이 감당 가능한 수준으로 대출 비중을 낮출 수 있는 시기를 기다리는 것이 훨씬 안전합니다. 무리하게 집을 샀다가 하락기를 맞으면 이자 부담과 자산 가치 하락이라는 이중고에 빠질 수 있으니 부동산 시장은 사고 싶을 때가 아니라 버틸 수 있을 때 진입해야 합니다. 지금은 무리한 빚을 내기보다 현금 흐름을 확보하며 정책 대출 요건을 맞추거나 자산을 불리는데 집중하며 향후 더 유리한 조건으로 내 집 마련을 추천하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부부 합산 연봉이 1억 500만원으로 신혼부부 합산 소득 기준을 초과하므로 혼인신고 전 상태에서 소득 요건을 충족하는 남편분 명의로 미혼 생애최초 보금자리론을 신청하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 이직 후 현재 급여를 기준으로 소득을 산정하더라도 남편분은 연 7000만원 이하 조건을 충족하며 생애최초 우대를 적용받으면 LTV 80%를 통해 최대 4억 2천만원까지 한도를 확보할 가능성이 큽니다. 기존 전세대출은 주택담ㄷ보대출 실행과 동시에 상환하는 조건이므로 한도 선정에 큰 문제가 되지 않으며 보유자산 1억 8천만원을 합쳐 5~6억원대 주택 매수를 충분히 시도할 수 있습니다. 다만 대출 승인 및 실행 시점까지 혼인신고를 절대 미뤄야 자격이 유지되며 미혼 디딤돌 대출은 만 30세 이상만 가능하고 주택 가액 제한이 더 엄격하므로 보금자리론을 최우선으로 검토하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금이 전달된 상태에서 단순히 가격 불만에 따른 파기는 지급한 금액을 돌려받기 어려울 수 있고 정식 계약서 작성 전인 만큼 실거래가 데이터를 근거로 추가 인하나 옵션 제공을 강력하게 재협상해볼 수 있습니다. 중개사가 가격을 낮춰준 것처럼 설명했더라도 실제 시세가 더 낮다면 법인측에 시장가와 맞지 않는다는 점을 피력하여 분양가를 재조율하거나 계약 조건을 변경하는 과정이 반드시 필요합니다. 다만 나홀로 아파트는 거래량이 적어 시세 방어가 어렵고 환금성이 떨어지므로 현재의 1천만원 차이보다 향후 매도가 가능한 적정 가치인지를 주변 단지와 비교해서 냉정하게 평가해야 합니다. 만약 협상이 결렬된다면 가계약금 포기라는 단기 손실이 있더라도 향후 발생할 수 있는 더 큰 자산 가치 하락 리스크를 고려하여 계약 진행 여부를 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.