답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서초동과 서초고는 고소득층과 부유층 비율이 높은 지역이지만 일반 직장인 가정이나 전월세 가구도 많아서 모두가 부자는 아닙니다. 땅값은 서울내에서도 최고 수준으로 평가받을 만큼 땅값과 부동산 시세가 매우 비쌉니다. 부동산 가격도 대단지 아파트는 수십억원대로 비싸지만 찾아보면 상대적으로 저렴한 소형 오피스텔이나 3~5억원대의 오래된 빌라도 있습니다. 즉 서초동과 서초고는 대체로 유복한 환경이지만 모든 사람이나 집이 다 부자인것은 아니고 주택 유형에 따라서 스펙트럼이 다릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률 완화 정책, 종상향, 노후계획도시 특별법 등을 활용하면 제도적으로 200%이상 단지의 재건축 자체는 가능합니다. 하지만 대지지분이 작고 일반분양 물량이 거의 없기 때문에 소유주가 부담해야 하는 추가 분담금이 매우 커집니다. 높은 분양가로 분담금을 감당할 수 있는 서울 핵심지나 역세권만 재건축이 진행되고 외곽지역은 추진이 어려울 수 있습니다. 따라서 30~40년 뒤에는 모든 단지가 재건축되기보다 리모델링이나 초고층 용적률 인센티브 사업등으로 양극화될 가능성이 높아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매계약서 작성 후 서류를 갖추면 중도금이나 잔금 납부 날짜에 맞춰서 퇴직금을 미리 받아 사용할 수 있습니다. 법령상 등기 후 1개월 이내는 신청 가능한 마감 기한을 뜻할뿐 등기 완료 전 수령을 막는 기준이 아닙니다. 회사 승인과 연금운용사의 현금화 처리까지 최대 2주까지 시간이 소요되니깐 필요 시점보다 미리 접수하시면 됩니다. 중도금, 잔금 지급 목적에 맞게 계약 체결 직후 서류를 준비해서 여유있게 신청하시면 차질 없이 지급이 될것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 다르게 동별, 세대별 구조나 자재가 제각각이고 매매 거래량 자체가 적어서 시세 비교 기준이 없습니다. 새로 지은 건물이라 과거 매매 이력이 전혀 없어서 분양가가 주변 시세 대비 정당하게 책정된 금액인지도 파악하기도 어렵고 아파트처럼 청약홈 등을 통해서 가격이 공시되지 않으며 분양대행사의 마케팅에 따라서 가격이 고무줄처럼 변하기도 합니다. 또한 분양업자가 대출을 많이 나오게 하려고 감정가를 인위적으로 높이는 경우도 많아서 시세 착시 현상도 크게 나타나는 이유도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문하신 구조는 임차인 측 B 부동산과 임대인측 A 부동산이 함께 진행하는 전형적인 공동중개로 보입니다. 질문자님이 내시는 중개보수는 계약서상 질문자님의 중개인으로 명시되는 A 부동산에 지급하며 A 부동산이 가져갑니다. 서울 2000/80만원 주거용 오피스텔이나 주택의 경우 상한요율은 0.3~0.4%이므로 법정 중개보수는 부가세 별도 최대 30~40만원 입니다. B 부동산에서 작성하는 계약서에 A,B 두 부동산의 도장과 정보가 모두 정확하게 기재되는지 확인하시고 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 등 핵심지는 빈땅이 없어서 재개발과 재건축에만 의존해야 하고 사업구상부터 실제 입주까지 10년 이상 오랜 시간이 걸립니다. 원자재와 인건비 급등오로 공사비가 크게 올라서 조합원 분담금 갈등이 늘어나면서 사업이 정체되거나 무산되는 경우도 많습니다. 또한 기존 집주인과 세입자간의 갈등은 물론이고 안전진단, 초과이익환수제, 용적률 제한 등 넘어야 할 규제의 문턱이 매우 높고 집값을 잡기 위해서 공급을 결정하더라도 실제 주택이 시장에 나오기까지 큰 시차가 발생해서 당장의 가격 불안을 즉시 해소하기도 어렵습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공부상 주택이 아닌 무허가나 가설건축물과 상가는 기본적으로 주택 외 요율인 최대 0.9% 적용이 맞습니다. 잔금전 주택으로 개조하더라도 공부상 주택으로 등재되지 않는 무허가 건물 특성상 법적으로 상한선 0.9%가 적용될 수 있고 다만 0.9%는 고정 요율이 아닌 최대 한도이므로 실제 주거용 사용을 근거로 해서 중개사와 사전에 수수료를 낮춰서 합의할 수 있습니다. 즉 계약서 작성 단계에서 잔금전 주택 개조 조건과 함께 중개보수를 주택 요율 수준으로 합의한다는 특약을 명시해 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금일 당일이라도 매수인에게는 법적으로 계약 대상물의 상태를 최종적으로 점검할 당연히 권리가 있습니다. 매도인이 비협조적이라도 잔금 지급전 상태 점검은 정당한 요구이므로 동행해서 확인하는 것이 바랍직합니다. 누수탐지 업체의 점검 과정에서 기물 파손이나 훼손이 발생하지 않게 비파괴 검사 위주로 진행하시는 것을 권장드리고 만약 잔금일 당일 누수가 발견되면 잔금 지급을 유보하거나 수리비와 하자담조책임 공제를 조건으로 계약을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전혀 실례되는 일이 아닙니다. 중개보수 과다 청구나 불리한 특약 등 위법성과 불공정 요소가 의심되는 상황이므로 다른 부동산이나 법률 전문가 상담을 반드시 받아보셔야 합니다. 중개보수에 관리비를 포함해서 산정하는 것은 불법이고 중개보조인은 계약서를 작성하거나 직접 계약을 체결할 법적 권한이 없습니다. 본계약서 작성 전 부당한점을 명확하게 지목해서 조정을 요구하시고 개선되지 않을 경우 가계약금과 지급된 부수 반환을 요청하고 계약 진행을 중단까지 검토하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세와 관리비 체납액을 정확하게 정산해서 내용증명으로 서면 발송하고 지금 기한을 명확하게 통지하시기 바랍니다. 주택임대차보호법상 2달분 이상의 차임이 연체되면 계약 해지를 통보할 수 있고 퇴거도 요구할 수 있습니다. 보증금 1300만원이 다 차감되기 전에 빠르게 협의 퇴거를 유도하거나 명도소송과 점유이전금지 가처분 절차등을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.