경제
유난히격렬한미역국
임차인이 월세가 밀려요 어떻개 해야할가요?
1300보증금에 130월세를 한달 밀렸다가 주고 관리비는 한번도 안내다가 100만원 한번내고 이렇게 형편되는대로 주고 약속은 .... 이럴때 어떻게 해야할까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
실무에서도 가끔 이런 문제 때문에 연락을 주시는 임대인 분들이 있습니다. 제가 추천드리는 방법은 대응하시기보다는, 현재 상황을 객관적으로 파악하고 법적인 테두리 안에서 단호하게 조치를 취해 나가시는 것입니다.
가장 먼저 확인하셔야 할 부분은 정확한 연체 금액입니다. 주택임대차보호법상 임차인의 연체액이 '2기의 차임액'에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 월세가 130만 원이므로 누적된 미납 월세가 총 260만 원에 도달했는지가 명도(퇴거) 요구의 법적 기준이 됩니다. 임차인이 중간에 일부를 지급해서 현재 밀린 총 연체액이 260만 원이 안 된다면 당장 계약 해지를 통보하기는 어렵습니다. 관리비 미납분은 통상적으로 월세 연체액 산정 기준에는 포함되지 않지만, 추후 퇴거 시 보증금에서 정산하여 공제할 수 있습니다. 다행히 현재 보증금이 1,300만 원으로 미납금을 덮어둘 여유가 있는 상태이므로, 금전적인 실질적 손실이 발생하기 전에 움직이실 시간은 충분합니다.
연체액을 명확히 계산하신 후에는 구두나 문자로만 독촉하지 마시고 '내용증명'을 발송하시기를 권해드립니다. 내용증명 자체는 강제적인 법적 효력이 없지만, 우체국을 통해 발송되어 향후 소송 시 중요한 증거 자료가 되며 임차인에게 강력한 심리적 압박을 줄 수 있습니다. 내용증명서에는 현재까지의 정확한 미납 월세 및 관리비 내역, 언제까지 납부하라는 기한, 그리고 기한 내 미납 시 임대차 계약을 해지하고 법적 조치를 취하겠다는 내용을 명확하게 적어 발송하시면 됩니다. 만약 누적 연체액이 이미 260만 원 이상이라면 즉시 계약 해지 통보를 포함해 보내실 수 있습니다.
이 과정에서 주의하실 점은 아무리 답답하시더라도 임의로 현관문 비밀번호를 바꾸거나 집에 들어가 짐을 빼는 등 물리적인 강제 행동을 하시면 절대 안 된다는 것입니다. 이는 오히려 임대인께서 주거침입죄나 업무방해죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있는 위험한 행동입니다. 만약 내용증명을 통한 계약 해지를 통보했는데도 임차인이 돈을 내지 않고 퇴거도 거부한다면 법원의 힘을 빌려야 합니다. 이때는 임차인이 임의로 다른 사람에게 집을 넘기지 못하도록 묶어두는 '점유이전금지가처분' 신청을 하시고, 이어서 집을 비워달라는 '명도소송'을 진행하셔야 합니다. 소송 기간을 고려할 때 보증금이 모두 소진되기 전에 법적 조치를 시작하는 것이 안전하므로, 미납 내역을 꼼꼼히 정리하시고 내용증명 발송부터 차근차근 진행해 보시길 바랍니다. 모쪼록 잘 해결 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임차인이 월세가 2기(2번)이상 연체가 되게 되면 계약 해지의 사유가 될 수 있고 향후 계약갱신청구권의 권리도 소멸이 될 수 있습니다. 따라서 이러한 내용의 경고를 우선 내용증명등으로 보내시는 것이 좋습니다.
또한 계속적인 연체가 발생이 되게 될 경우 계약해지를 통보를 하시고 밀린 월세 및 연체비에 대해서는 보증금에서 공제를 하시고 게약해지를 하시면 되고 그래도 퇴거를 거부하게 될 경우는 명도소송까지 진행을 해야 될 것으로 사료됩니다.
우선적으로 임차인에게 문자 나 내용증명 아닌 경우 유선상으로라도 연체 2기(2번) 계약 해지 사유와 연체료 발생에 대한 주의를 한 줄 필요는 있다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 벨리트부동산의 강현준 공인중개사입니다.
임차료 연체로 고민이 많으시겠습니다.
연체는 현장에서도 참 난감한 경우입니다.
손해를 막기 위해 우선 보증금 1,300만원이 있으시니, 보증금에서 밀린 금액(관리비 포함)을 공제하세요.
그리고, 월세가 연체되어 보증금에서 공제한다는 내용을 임차인에게 전달하세요.
이후 증빙할 수 있도록 통화녹음, 문자, 서면으로 전달하시는 것이 좋습니다.
계속 연체가 길어진다면, 계약 해지조건을 확인하시고, 즉각적으로 내용증명을 발송하세요.
전화, 구두 약속은 소용이 없습니다.
'지정된 날짜까지 미납 월세,관리비를 납부하지 않으면, 임대차 계약을 해지하고, 명도소송을 진행하겠다'는 내용으로 내용증명을 우체국을 통해 보내세요.
조금이나마 답변이되셨기를 바라며,
원만하게 해결하시기를 바라겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 임차인에게 계약에서 정한 월세와 관리비를 납부기한에 맞춰 정상적으로 지급하도록 서면으로 요구하시는 것이 필요할듯 보입니다, 현재 상태만으로는 계약해지요구가 어려운 데, 주택의 경우 2기, 상가의 경우는 3기에 해당하는 월차임이 연체될 경우에 해지통보가 가능하기 때문입니다. 일단은 현재까지의 월세와 관리비 납부 내역을 날짜별로 정리한 뒤, 미납액과 납부기한을 명확히 기재하여 문자나 내용증명으로 지급을 요청하시기 바랍니다. 앞으로 다시 연체할 경우 계약에 따른 조치를 취할 수 있다는 점도 함께 통보하는 것이 좋을듯 보입니다.
그외 연체시 연체이자에 대한 부분을 별도 정하는 것도 방법이 될수 있는데, 이는 임의대로 할수는 없기에 임차인과 협의를 하여 서면으로써 작성하는것도 방법이 될수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 체납 내역에 대해서는 확실하게 기록을 남겨 두시기 바랍니다. 월세 미납 내역, 관리비 미납 내역 그리고 지급 받은 금액과 날짜 정리해 두시고 현재 총 미납액도 꾸준히 기록을 해두시기 바랍니다. 그렇게하고 보증금에서 충당을 하면서 내용증명이나 문자 등을 활용하여 정식으로 독촉을 하시기 바랍니다. 계속해서 월세가 밀리고 보증금을 초과할 것으로 예상이 된다며 퇴거를 요청하시고 자진퇴거를 하지 않는다면 명도소소 등 검토해 볼 수 있을 듯 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차인이 월세를 2회이상 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 연속하지 않더라도 2달치 이상의 월세가 연체된 경우에 해당하며 문자나 내용증명 등으로 해지 통보와 보증금에서 공제 등 근거를 남길 필요가 있습니다. 1회만 연체한 경우에는 해당되지 않으나 월세가 연체되면 계속 밀릴 가능성이 있으며, 연체로 인한 해지 통보에도 불구하고 퇴거를하지 않으면 명도소송을 해야 하고 실제 퇴거까지 시간이 많이 소요될 가능성이 있으므로, 반복적으로 연체된다면 내용증명으로 연체사실과 기한내에 납부할 것을 요구하며 퇴거를 요청할 수 있음을 경고하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
연체가 얼마나 되는지를 체크해서 문자나 카톡으로 보내고 독촉을 하면서 기한을 정해 주세요
계속 조금씩 주겠다는 말만 믿고 넘어가면 연체가 더 커질 수 있습니다
언제까지 얼마를 낼지 명확히 약속받는 것이 좋습니다
2개월이상 연속으로 미납하고 약속을 계속 지키지 않는다면 계약 해지를 검토 하는것도 방법입니다
일반적으로 주택임대차에서는 월세가 2기 이상 연체되면 임대인이 계약 해지를 주장할 수 있는 경우가 많습니다
다만 구체적인 적용은 계약 내용과 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 해지나 명도 절차를 진행하기 전에는 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 문자나 카톡으로 공식적으로 내용을 전달하시길 바랍니다.
"현재 미납된 월세 및 관리비 내역을 확인했습니다. 0월0일까지 미납금 00원을 지급해 주시길 바랍니다.
이후에도 지급이 이행되지 않을 경우 임대차계약 관련 법적 절차를 검토할 수 밖에 없습니다."
이렇게 직접적으로 대화해 보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
월세와 관리비 체납액을 정확하게 정산해서 내용증명으로 서면 발송하고 지금 기한을 명확하게 통지하시기 바랍니다. 주택임대차보호법상 2달분 이상의 차임이 연체되면 계약 해지를 통보할 수 있고 퇴거도 요구할 수 있습니다. 보증금 1300만원이 다 차감되기 전에 빠르게 협의 퇴거를 유도하거나 명도소송과 점유이전금지 가처분 절차등을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.