답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세를 인상하며 1년 재계약서를 새로 쓰면 합의 계약이 되어 기간 내 중도 퇴실 시 원칙적으로 임차인이 중개수수료를 부담하고 새 임차인을 구할때까지 월세를 내야합니다. 하지만 임대차보호법상 계약갱신요구권을 사용하여 연장하면 임차인은 언제든지 해지 통보가 가능하며 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 복비나 추가 월세 부담 없이 퇴실할 수 있습니다. 임대인이 요구한 65만원은 법적 인상 상한선인 5%를 초과한 수치이므로 이를 수용하는 조건으로 퇴실 3개원 전 통보 시 조건 없이 계약 종료라는 확답을 문자나 특약으로 반드시 남겨두어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 빌라는 태생적인 관리 시스템과 향후 팔 때의 난이도에서 큰 차이가 나기 때문에 1층이라는 단점을 고려하더라도 나홀로 아파트가 실거주와 자산 가치 측면에서 더 유리합니다. 나홀로 아파트는 동수가 적어도 아파트 법적 기준에 따른 관리 주체와 주차 공간이 빌라보다 체계적이며 나중에 지을 팔 때 빌라보다는 매수자를 찾기가 훨씬 수월하다는 강력한 장점이 있습니다. 1층이라 걱정되는 보안이나 사생활 침해는 최근 신축의 경우 방범창이나 반사필름 등으로 보완이 가능하지만 빌라 높은 층의 경우 엘리베이터 유무나 관리 부실로 인한 건물 노후화 문제를 개인이 해결하기 어렵습니다. 즉 층수에서 오는 개방감보다는 아파트라는 주택 유형이 주는 관리 편의성과 환금성을 선택하시는 것을 추천드리며 계약 전 1층의 하수관 역류 방지 시공 여부와 일조량만 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 완전히 내려간 후에는 매수세가 몰려 집값이 먼저 상승할 가능성이 높으므로 실거주 목적이라면 대출 이자를 감당할 수 있는 범위 내에서 급매물을 선점할 수 있는 지금이 오히려 협상 우위에 설 수 있는 기회입니다. 보유하신 현금 2억 5천만원은 상급지 진입을 위한 훌륭한 자산이므로 무작정 기다리기보다는 원하느 지역의 전고점 대비 하락 폭을 체크하며 저평가된 똘똘한 한 채를 선별하는 임장 활동을 병행해야 합니다. 실거주용 주택은 자산 가치 외에도 주거 안정성이라는 큰 효용이 있기 때문에 바닥을 맞추려는 욕심보다는 본인의 자금 흐름과 생애 주기에 맞춰 감당 가능한 수준의 대출을 활용해 진입하는 것이 장기적으로 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아이를 키우거나 층간소음 걱정 없이 단지 내 조경과 편의시설을 집 앞마당처럼 가깝게 누리고 싶다면 로얄동 1층을 선택하시고 조용한 사생활 보호와 밝은 채광을 최우선으로 한다면 구석동 중층을 추천합니다. 신축 1층은 정원 뷰가 이쁘고 동선이 편해 특수 수요층이 확실하다는 장점이 있지만 구석동 중층은 보편적인 선호도는 높으나 단지 출입구나 커뮤니티와의거리가 멀어 이동이 불편할 수 있습니다. 만약 해당 1층이 높은 필로티 구조라면 사생활 침해 단점이 상쇄되어 구석동보다 매매 시 훨신 유리할 수 있으므로 반드시 현장에서 필로티 높이와 거실 앞 유동 인구를 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 1채를 온전하게 매수하는 경우 권리산정기준일은 지분 쪼개기를 막기 위한 기준일 뿐이므로 질문자님의 입주권 발생 여부와는 직접적인 상관이 업습니다. 재건축 입주권 확보의 핵심기준은 조합설립인가일이며 투기과열지구라면 인가일 이후 매수 시 원칙적으로 조합원 지위 승계가 불가능해 현금청산 대상이 될 위험이 있습니다. 현재 우만주공 2단지가 조합설립 전이라면 인가 신청 전까지 소유권 이전등기를 완료해야 안전하며 수원 팔달구의 투기과열지구 해제 여부에 따라 승계 가능 시점이 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다. 즉 권리산정기준일은 무시하셔도 되며 오직 조합설립인가가 나기 전까지 등기 접수를 마칠 수 있는지 일정을 체크하는 것이 입주권을 확보하는 가장 정확한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증보험이 없는 상태에서 전입신고를 LH로 옮기면 기존 보증금에 대한 법적 보호권이 즉시 소멸하므로 반드시 계약 종료 후 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 주소를 옮겨야 합니다. 현재 역전세 상황이라 시세대로 세입자를 구하더라도 부족한 차액 1800만원을 집주인이 반환할 능력이 있는지 확인해야 하며 퇴거 전까지 확답을 얻지 못한다면 이사 일정을 조정하거나 법적 조치를 준비해야 합니다. LH 입주를 위해 전출이 급하다면 LH 담당자에게 상황을 설명하고 전입신고 유예가 가능한지 확인하고 불가피하다면 가족 중 일부를 기존 집에 남겨 전입을 유지시키는 등 대항력을 지킬 대안을 반드시 마련해야 합니다. 결론적으로 집주인의 말만 믿고 주소를 먼저 옮기는 것은 보증금을 포기하는 것과 같으니 임차권등기명령을 최우선으로 진행하고 해결되지 않을 경우 LH 입주 시기를 늦추더라도 소중한 재산을 지키는 선택을 하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 1주택 1대출이 원칙이므로 동일한 주소에 기존 대출자가 남아 있다면 중복 대출로 간주되어 본인의 대출 심사가 거절되거나 실행이 불가능할 가능성이 매우 높습니다. 이문제를 해결하려면 기존 세입자가 이사하며 대출금을 모두 상환하고 전출을 완료한 기록이 확인되어야 하므로 전 세입자의 퇴거 일정과 대출 상환 여부를 중개인을 통해 명확하게 파악해야 합니다. 다중주택은 구분등기가 되지 않아 은행에서 한 가구로 오해하기 쉬우니 대출 신청 시 기존 대출자 전출 후 본인 입주라는 사실을 은행원에게 미리 알리고 심사 진행 가능 여부를 반드시 확답받아야 합니다. 결론적으로 기존 대출자가 나가는날과 본인이 들어오는 날을 맞추어 기존 대출 정보가 삭제되는 시점에 본인의 대출이 실행되도록 순서를 조정하는 것이 가장 안전하며 확실한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.구축 아파트 대신 선택한 2~9호선 더블 역세권이라는 입지는 빌라의 최대 단점인 환금성을 상쇄할 만큼 강력하며 여의도와 강남 접근성이 좋아 추후 매도나 임대 전환시에도 수요가 매우 탄탄한 것으로 보입니다. 대출 8천만원에 대한 이자가 주변월세보다 훨씬 저렴하므로 4년 이상 실거주 시 주거비를 대폭 아낄 수 있으며 2018년식 남향 뻥뷰라는 희소성은 매수하신 빌라만의 확실한 경쟁력이 됩니다. 결혼 계획이 없는 1인 가구에게 주거 안정성은 삶의질을 결정하는 핵심 요소이며 당산, 선유도 라인은 입지 가치가 하락하기 힘든 곳이기에 하방 경직성이 확보된 영리한 선택으로 판단됩니다. 다만 매수 전 인근 부지에 조망을 가릴 신축 계획이 있는지 반드시 확인하시고 빌라는 아파트보다 시세 상승폭이 더딜 수 있으니 투자 수익보다는 월세 절감과 주거 만족에 초점을 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임장 전에는 네이버 부동산과 호갱노노로 시세와 입지를 미리 파악하고 현장에서는 지도로 본 정보와 실제 도보 거리나 경사도가 일치하는지 직접 걸으며 검증해야 합니다. 집 내부를 볼 때는 수압과 곰팡이 흔적, 채광을 꼼꼼하게 확인하고 단지 내 주차난이나 주변 유해시설 여부 등 생활의 질과 직결된 요소를 입주민의 시선으로 살피세요. 중개인에게는 집을 파는 이유와 매물이 나온 기간을 질문하여 집주인의 급박한 정도를 파악하고 이를 향후 가격 협상의 전략적인 카드로 활용하는 것이 중요합니다. 마지막으로 임장 직후 사진과 메모를 활용해 나만의 체크리스트를 기록해 두어야 여러 매물을 비교할 때 기억이 섞이지 않고 객관적이며 정확한 의사결정을 내릴 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전주 에코시티 골드클래스 시그니처와 같은 수도권 외 비규제지역 아파트는 통상 당첨일로부터 6개월의 전매 제한 기간이 적용되므로 이 기간이 지나면 분양권 판매가 가능합니다. 중소기업 특별공급 당첨자라고 해서 별도의 전매 제한이 더해지는 것은 아니며 일반 분양과 동일하게 입주자 모집 공고문에 명시된 전매 금지 기간만 준수하면 됩니다. 다만 분양권 상태로 판매할 경우 1년 미만 보유시 7%의 높은 양도소득세율이 적용되므로 세금을 낸 후의 실제 수익을 반드시 계산해 보셔야 합니다. 불법 전매는 당첨취소와 형사 처벌의 대상이 되므로 계약 전에 반드시 모델하우스 전주시청을 통해 본인의 정확한 전매 가능 일자를 최종 확인하신 후 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.