삼익가든 이슈를 보면서 인간에 욕심은 너무하다

Question

요즘 이슈가 되는 삼익가든 아파트 5동 요구사항을 보니 집두채를 요구한다는 내용 기가막힙니다.

얼마나 의견이 조율이 안되면 빼고 재개발을 할까요

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네,강동구 명일동 삼익맨션 재건축을 말씀하시는 것 같네요. 저도 그 이야기를 보고는 참 인간의 욕심이 끝도 없다고 생각을 했습니다. 조합원 전체의 이익을 위해 조금씩 양보하며 속도를 내는 것이 결국 모두에게 득이 되는 길인데, 무리한 조건을 요구하며 팽팽하게 맞서다가 아예 건물 한 동을 통째로 오려내고 사업을 진행한다는 소식은 밖에서 보는 사람들에게도 황당하고 기가 막힐 노릇이죠. 재건축이라는 것이 워낙 막대한 돈이 오가는 사업이다 보니, 종종 이렇게 상식선을 넘어서는 갈등이 터져 나오곤 합니다.

명일 삼익맨션(삼익가든)에서 5동이 제척된 배경을 들여다보면 핵심은 결국 '대지지분'과 '분담금'의 차이에서 비롯되었습니다. 5동은 다른 동에 비해 대형 평수로 구성되어 세대당 대지면적이 35평에 달할 정도로 압도적으로 컸습니다. 5동 주민들 입장에서는 자신들이 가진 땅의 가치가 크니 1+1(대형 평수 1채 대신 소형 2채를 받는 방식) 분양이나 분담금 감면 등 더 큰 혜택을 요구했던 것이고, 나머지 동 조합원들은 그 요구를 다 들어주면 자신들의 분담금 폭탄으로 돌아오기 때문에 절대 수용할 수 없었던 것입니다. 몇 년간 평행선을 달리며 사업 전체가 표류할 위기에 처하자, 결국 조합은 법원으로부터 토지분할을 허가받아 5동만 잘라내고 재건축을 강행하는 초강수를 두게 된 것입니다.

​이대로 5동만 덩그러니 남겨둔 채 재건축이 진행된다면 꽤 기형적이고 씁쓸한 결과가 도출될 것으로 예상됩니다. 우선 나머지 동들이 전부 철거되고 39층 높이의 화려한 최신식 아파트가 올라가는 동안, 1980년대에 지어진 낡은 5동 건물만 홀로 기존 모습 그대로 남아 있는 기괴한 풍경이 연출될 것입니다. 새 아파트 단지의 인프라 속에 낡은 콘크리트 건물이 섬처럼 고립되는 형태가 되니, 미관상으로도 좋지 않을뿐더러 새 아파트 입주민들과 5동 주민들 간의 보이지 않는 갈등의 골도 깊어질 수밖에 없습니다.

​무엇보다 5동 주민들이 겪게 될 현실적인 고통과 자산 가치 하락이 가장 큰 문제가 될 것입니다. 몇 년에 걸친 주변 철거와 대규모 공사 기간 내내 극심한 소음과 분진, 안전 문제에 무방비로 노출된 채 살아야 합니다. 공사가 끝나더라도 새 아파트의 커뮤니티 시설이나 주차장 등은 원칙적으로 이용하기 어려우며, 나중에 5동 단독으로 재건축을 하려 해도 60세대 수준으로는 사업성이 전혀 나오지 않아 시공사를 찾기도 불가능에 가깝습니다. 결국 조금 더 이익을 챙기려던 무리한 욕심이, 오히려 거주 환경을 최악으로 만들고 집값은 고립시키는 치명적인 자충수로 돌아올 가능성이 매우 큽니다.

비슷한 사례 신반포 1차 (아크로 리버파크) 사례를 들 수 있습니다. 21동이 대형평수로 비슷한 이유로 빼고 진행하다가 여러가지 어려움이 있고, 지자체 승인이 나지 않아 재건축에 속도를 내지 못하다가 결국 합의에 이르러 전체 재건축을 하게 된 사례입니다. 삼익맨션도 마찬가지로 가지 않을까 싶습니다만, 이럴 때 차라리 정말 빼 놓고 진행해서 협조하지 않으면 큰 불이익이 오게 된다는 것을 보여주는 사례로 남겨도 될 것 같다는 생각도 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대형 평형인 5동 주민들이 큰 대지 지분을 이유로 1+1 2채 입주권이나 높은 자산 가치 인정을 요구했으나 타 조합원들과 분담금 수용 범위를 두고 대립했습니다. 5동의 동의율 미달로 재건축 사업이 수년간 지연되자 조합측이 법원에 토지분할 소송을 내서 결국 5동을 사업에서 아예 빼버리는 분리 재건축을 확정했습니다. 이로 인해서 신축 아파트 한복판에 40년 넘은 5동 건물 1개만 홀로 남게 되었으며 무리한 욕심과 양보 없는 대립이 자산 가치 손실이라는 씁쓸한 결과를 초래했습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축은 시간이 길어지게 되면 비용발생이 많아 지므로 빨리 진행을 하는 것이 좋고 만일 해당 동 조합원들과 협상이 되지 않을 경우 빼고 의견일치하는 다수와 사업을 진행을 하는 것이 더 좋지 않을까 사료됩니다.

좀 적당히 협상을 해야 되는데 너무 자기이익만 주장을 하다보면 다수가 사업 지체로 손해를 입을 수 있으므로 개인적인 생각이지만 합리적인 최종 협상을 통해서 해결이 되지 않을 경우 그냥 별도로 진행을 하는 것이 우선이라 사료되고 해당 동은 자체적으로 조합만들어서 진행을 하라고 하면 될 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

조합 측 설명에 따르면 5동 일부 소유주들은 1+1 분양(주택 2채 분양)이나 수억 원 규모의 환급 등을 요구했고, 조합은 공사비 상승과 사업성을 고려할 때 받아들이기 어렵다는 입장이었습니다

반면 5동 소유주들은 자신들의 대지지분과 자산가치가 제대로 평가되지 않았고 추정분담금도 과도하다고 주장했습니다

결국 수년간 협의가 이뤄지지 않으면서 법원의 토지분할 판결을 거쳐 5동을 제외한 채 재건축을 추진하는 이례적인 상황이 됐습니다

그래서 이 사안을 보며 욕심이 과하다는 의견도 있지만, 반대로 대형 평형 소유주 입장에서는 재산권을 지키려는 주장이라는 시각도 있습니다

결국 어느 한쪽의 주장만으로 판단하기보다는 사업 속도를 우선한 다수 조합원과, 자산가치 반영을 요구한 5동 주민들의 이해관계가 끝내 접점을 찾지 못한 사례로 보는 것이 균형 잡힌 해석입니다

다만 결과적으로는 의견 조율이 실패하면서 국내에서도 드문 한 개 동만 제외한 재건축 사례가 된 점은 많은 사람들에게 큰 충격을 주고 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

삼익가든 사례처럼 재건축 과정에서 일부 조합원의 과도한 요구와 사업 지연 문제가 언급되는 경우가 종종 있습니다.

재건축 성공 여부는 얼마나 빨리 사업을 추진하느냐보다 조합원 간 이익 배분 구조를 얼마나 설득력 있게 만드는가에 달렸습니다.

따라서 조합원의 과도한 요구를 할 수 있지만 그 요구를 적절하게 절충하는 방안도 필요하다 봅니다.

감사합니다.