답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 하므로 계약 종료인 11월까지 거주할 권리가 법적으로 보장되며 집주인의 퇴거 요청에 무조건 응할 의무는 전혀 없습니다. 제시받은 250만원은 이사비와 복비를 포함한 합의금인데 예정보다 6개월이나 일찍 이사하며 겪을 번거로움과 급하게 집을 구해야 하는 기회비용을 고려하면 결코 큰 금액이라 보기 어렵습니다. 만약 이사를 수용할 의사가 있다면 현재 시세와 이사 비용을 꼼꼼하게 따져보고 350~500만원 선으로 상향 협상을 시도해보거나 협의가 되지 않을 경우 11월까지 계약 기간을 모두 채우겠다고 단호히 의사를 전달하시길 바랍니다. 결국 결정권은 질문자님에게 있으므로 서두르지 마시고 본인의 이사 계획과 자금 상황에 가장 유리한 방향으로 영리하게 판단하여 대응하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다방 등 부동산 플랫폼의 사진은 광각 렌즈나 보정 작업을 거쳐 실제보다 훨씬 넓고 깨끗해 보일 수 있으므로 화면상의 화려한 모습만 믿기보다 현장 임장을 통해 채광, 누수, 실제 노후 등을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 시세보다 지나치게 저렴하면서 내부 인테리어가 완벽한 매물은 손님을 유인하기 위한 미끼 매물일 가능성이 크니 방문 전 정확한 주소를 파악하여 등기부등본상의 권리관계를 먼저 검토해야 합니다. 플랫폼은 매물의 상태를 완벽하게 보증하지 않으므로 마음에 드는 집이 있다면 해당 지역의 다른 부동산 여러곳과 비교하여 가격이 적정한지 교차 확인하는 절차가 필수적입니다. 결국 부동산 매매는 앱의 이미지가 아닌 공부상 서류와 현장 실물을 바탕으로 결정해야 하므로 보수적인 관점에서 꼼꼼하게 따져보시고 신중하게 접근하시는 것이 소중한 자산을 지키는 안전한 길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토허제 대상 여부는 건물의 종류가 아닌 대지지분 크기에 따라서 결정이 되며 현재 서울 주거지역의 경우 대지지분이 6제곱미터 이하인 초소형 주택은 허가 없이 매수할 수 있습니다 따라서 나홀로 아파트나 소형 아파트라 하더라도 대지지분이 6제곱미터를 초과하면 허가 대상이며 반대로 규모가 커도 지분이 적은 일부 도시형 생활주택이나 빌라는 허가 없이 갭 투자가 가능한 경우가 있습니다. 오피스텔의 경우 업무용으로 사용한다면 실거주 의무가 없어 허가 대상에서 제외되나 주거용으로 사용할 목적이라면 아파트와 동일하게 대지지분 기준을 적용받아 허가를 받아야 합니다. 즉 매물의 종류보다는 등기부등본상 대지권 비율을 반드시 확인해야 하며 기준 면적 이하일 때만 실거주 의무 없이 매수가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 복비를 계산하기 위한 산출금액은 보증금 +(월세 X 100) 공식을 따르며 질문하신 조건의 산출금액은 45,000,000입니다. 현행 법정 기준에 따르면 5천만원 미만일 경우 0.5% 요율을 적용하므로 최종 중개수수료는 45,000,000 X 0.005인 225,000원이 됩니다. 다만 5천만원 미만 구간의 법정 한도액이 20만원으로 정해져있기 때문에 계산상 금액이 더 높더라도 임대인과 임차인은 각각 최대 20만원까지만 지불하면 됩니다. 중개업소에 따라 부가세 10% 별도 청구가 있을 수 있으니 결제 전현금영수증 발급 여부와 함께 최종 금액을 확인하시고 가급적 계좌이체를 통해 기록을 남겨두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신청인 본인만 채무자가 되고 공동명의자인 상대방이 담보만 제공하는 방식으로 진행되면 원칙적으로 본인의 소득만으로 심사를 받을 수 있습니다. 다만 본인의 소득만으로 대출 한도가 부족할 경우에 한하여 공동명의자인 배우자 등의 소득을 합산하여 심사 받는 것이 가능하며 이때는 합산된 소득만큼 부채도 같이 산정됩니다. 만약 공동명의자가 배우자가 아닌 타인이라면 소득 합산이 불가능할 수 있으므로 반드시 본인 단독 소득으로 DTI 60% 이내를 충족할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 가장 정확한 방법은 한국주택금융공사 홈페이지나 콜센터를 통해 공동명의자의 관계를 밝히고 본인 소득만으로 진행할 때 담보 제공자의 서류 범위가 어디까지인지 확답받으시는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적 효력 측면에서는 문자나 카톡 모두 증거로 인정되지만 상대방이 읽었는지 확인하기 쉽고 기록 보존이 용이한 카톡을 먼저 보낸 뒤 답장이 없으면 문자를 보내는 것을 추천합니다. 메시지에는 현 주소지, 계약 갱신의사, 보증금 조건을 명확하게 적어야 하며 반드시 상대방으로부터 확인했다는 취지의 답장을 받아두어야 대항력이 완벽하게 유지됩니다. 현재 계약 만료 5개월 반 전이므로 법적 통지기간인 6개월~2개월 전에 딱 맞으니 만기 이후에도 계약을 연장하고 싶다는 의사를 지금 바로 전달하시는 것이 타이밍상 적절합니다. 작성시에는 안녕하세요 00아파트 0동 0호 세입자입니다. 2026년 0월 0일 만기인 전세 계약을 갱신요구권을 사용하여 연장하고자 하니 확인부탁드립니다와 같이 구체적으로 남기시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건설사와 협약된 은행에서 진행하는 중도금 대출은 개인의 신용도보다는 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증서를 담보로 하므로 무소득자도 충분히 가능합니다. 명의자가 무직인 경우 카드 사용 내역이나 건강보험료 납부실적 등 건강보험 대상자 확인서를 통한 추정 소득 증빙만으로도 대출 실행에 큰 문제가 없는 것이 일반적입니다. 만약 대출 한도가 부족하다면 배우자의 소득을 합산하여 심사받을 수 있으며 대출 실행 전 공동명의로 변경하면 배우자가 주채무자가 되어 소득을 100% 반영할 수 있어 더욱 확실합니다. 다만 분양 단지마다 지정된 협약 은행의 내부 지침이 다를 수 있으므로 반드시 모델하우스 내 대출 상담 청구를 통해 무소득자 예외규정과 배우자 합산 가능 여부를 미리 확인해 보시는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국가나 지자체가 시행하는 공공사업의 토지보상은 행정 절차상 소유권 이전 등기가 완료되어야 예산이 집행되므로 실무적으로 서류를 먼저 제출하고 잔금을 받는 방식이 통용됩니다. 다만 상대방이 믿을 수 있는 공공기관인지 반드시 확인하고 서류를 넘겨줄 때 해당 기관으로부터 공식적인 보상금 지급 확약서나 접수증을 받아두어야 안전합니다. 만약 공공기관이 아닌 민간 시행사와의 거래라면 소유권 이전과 잔금 지급은 동시에 이루어져야 하므로 절대 서류를 먼저 넘겨주지 말고 법무사를 통해 동시이행을 진행해야 합니다. 불안을 줄이려면 인감증명서 용도란에 토지보상용이라고 기재해서 부정 사용을 막고 담당자에 정확한 입금 일자를 문서로 다시 한번 확답받으시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.개발제한구역 내 도시계회사업 고시가 된 후 국토계획법에 따라 사업에 지장을 줄 수 있는 공작물 설치는 원칙적으로 제한되며 이는 보상 투기 방지를 위한 필수 조치이니다. 갑설처럼 단순신고 대상이라 하더라도 고시된 구역 내에서는 지자체장이 사업 목적 달성을 위해 신고 수리를 거부하거나 행위를 제한할 수 있는 실질적인 재량권이 인정됩니다. 태양광 시설은 추후 수용 과정에서 지장물 보상 대상이 되어 사업 시행자의 예산 부담을 초래하므로 고시 이후 설치되는 시설물을 허가되지 않거나 원상복구 조건이 붙을 가능성이 큽니다. 결국 법리적으로는 사업의 원활한 시행을 우선시하는 을설의 논리가 타당하며 강행 시 향후 보상에 제외되거나 불법 건축물로 간주되어 철거 명령을 받을 위험이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대항력 유지를 위해서는 전입신고와 실제 점유라는 두 요건을 모두 충족해야 하므로 주소지만 두고 짐을 모두 빼면 대항력을 상실할 위험이 큽니다. 계약 종료 전이라도 임차권 등기 설정이 어렵다면 가구 등 일부 가재도구를 반드시 남겨두어 객곽적인 점유 상태를 유지해야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 가족과 함께 사신다면 가족 중 일부의 주민등록만 남겨두어도 대항력이 유지되니 본인만 새집으로 전입신고를 하고 가족의 주소를 유지하는 것도 좋은 방법입니다. 가장 안전한 방법은 집주인과 협의하여 계약을 중도 해지한 뒤 임차권등기명령을 신청하는 것이며 반드시 등기부등본에 기재된 것을 확인하고 짐을 빼야 합니다. 감사합니다.