답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.낙착자가 승계해야하는 관리비는 공용 부분에 대한 미납분입니다. 전 소유자가 개인적으로 사용하는 전용 부분 관리비는 낙찰자가 책임질 의무가 없습니다. 복도, 계단, 엘리베이터 유지비, 공용 부분 청소비, 외벽 관리비, 관리단 인건비 등 건물 전체의 유지 관리를 위해 지출된 비용입니다. 세대 내 전기료, 수도료, 가스 사용료, TV 수신료 등 개별 세대가 소비한 비용은 제외입니다. 대법원은 [관리비 지급을 지체하였다는 이유로 부과되는 연체료는 위 공용부분 관리비의 지급을 지체함으로 인한 지연손해금의 성격을 갖는 것이지 관리비 그 자체는 아니므로 특별승계인에게 승계되지 않는다] 라고 명시하였습니다. 관리사무소에는 관행상 연체료와 전용부분까지 합친 금액을 요구하는 경우가 많으니 이때 대법원 판례를 근거로 공용부분 원금만 계산하여 정산하겠다는 의사를 분명하게 전다라셔야 합니다. 관리사무소에서 미납 관리비를 이유로 단전이나 단수를 할 경우 이는 대번원 판례상 불법행위로 해당할 수 있으므로 강하게 대응하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 안 내부를 확인합니다 아파트는 KB 시세라는 공인된 기준이 있어 방문 없이 진행되기도 하지만 단독주택은 내부 관리 사애, 구조 변경(불법 증축) 여부, 누수나 파손 상태 등에 따라서 가치가 크게 달라지기 때문에 반드시 실사가 필요합니다. 다만 평가사에 따라서 거실과 주방 등 주요 공간 위주로 빠르게 보고 방 안쪽까지 꼼꼼하게 보지 않는 경우도 있으나 기본적으로 실내 입장은 피하기 어렵습니다. 평가시간은 매우 금방 끝나며 보통 10~20분 내외면 충분합니다. 평가사는 전문가라 내부 구조와 상태를 육안으로 빠르게 확인하고 외부 사진을 찍는데 더 많은 시간을 할애합니다. 가장 좋은 방법은 평가사와 미리 연락하여 약속 시간을 조율하는 것입니다. 시부모님이 출타하시거나 낮잠을 주무시는 시간, 혹은 장 보러 가시는 시간을 노려서 예약하시고 만약 마주칠 상황이 생긴다면 집 보험 갱신 때문에 시설 점검하러 왔다거나 정부에서 주택 공시가겨 조사를 위해 현장 확인하러 왔다는 식으로 둘러대시는 경우가 많습니다 방문전에 평가사에게 전화해 어른신들이 계시니 대출 예기는 하지 말고 조용히 확인만 해달라고 정중히 부탁하시면 대부분 협조해 주십니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.태양광 패널은 1kW당 1.5~2평의 면적이 필요하며 일반적인 가정용 3kW 설치 시 약 5~6평, 본격적인 충전을 위해 6kw 설치 시 약 10~12평의 유휴 공간이 확보되어야 합니다. 설치 면적이 2배로 늘어나면 발전량도 정비례하여 상승하며 3kW는 하루 평균 약 10~12kwh 를 생산하는 반면에 6kw는 약 20~24kwh를 생산하여 전기차 운용에 실질적인 동력을 제공합니다. 단순 보조 목적이라면 3kw로도 충분하지만 가전제품 사용량을 제외하고 전기차 주행 에너지를 안정적으로 충당하려면 6kw 이상 설치하는 것이 기상 변화나 충전 손실을 고려했을 때 가장 현실적입니다. 2026년 현재 시행중인 한전 상계거래 시스템을 활용하면 낮에 생산한 남는 전기를 밤에 전기차 충전시 차감받을 수 있어 비싼 저장 장치 없이도 효율적인 자가 충전 환경을 구축 할수 있습니다. 즉전기차를 매일 운행하신다면 약 10평 정도의 면적 6kw 설비를 갖추는 것이 전기료 절감과 충전 편의성 측면에서 가장 효과적인 선택입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 중개사분들의 말이 사실이 확률이 높습니다. 현재 2026년도 수도권 아파트 대출 규제가 강화되었기 때문입니다. 실입주금이 많이 필요한 이유는 인천등 수도권 아파트 매수 시 대출 한도에서 소액임차보증금 약 4800만원은 무조건 차감합니다. 2억 매물의 70%인 1.4억에서 4800만원을 빼면 실제 대출은 약 9200만원만 나옵니다. 즉 집값의 절반인 1억정도의 현금이 필요하게 됩니다. 가계부채 관리로 인해서 은행에서 감정가를 시세보다 낮게 잡는 경향이 강해서 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다. 빌라나 다세대 주택보다 아파트에 대해 방공제 등 규제가 더 엄격하게 적용됩니다. 아파트가 아닌 빌라는 방 공제 규정에서 유리할 수 있어 대출이 더 나올 가능성이 있습니다. 디딤돌보다 금리는 높지만 한도가 더 필요하다면 보금자리론의 조건을 함께 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 공공분양 물량은 전년 대비 약 32% 증가한 2만 9천 가구 규모이며 특히 비규제지역의 전용 85제곱미터 이하 물량 중 60% 이상의 추첨체로 공급되어 가점이 낮은 30대에게 기회가 넓어졌습니다. 가점 경쟁이 필요 없는 생애최초와 소득 기준이 완화된 신혼부부 전형의 추첨 물량을 노려야 하며 최근 2년 내 출산 기록이 있다면 가장 강력한 우선권을 주는 신생아 특별공급이 당첨의 지름길입니다. 시세의 70% 이하로 분양받고 저금리 전용 대출을 지원하는 뉴:홈 나눔형 물량을 선택하면 자금력이 부족한 사회초년생이나 30대의 실질적인 내 집 마련 부담을 크게 낮출 수 있습니다. 유망지역으로 강남 접근성이 좋은 하남 교산, GTX 호재와 공급 물량이 가장 많은 남양주 왕숙, 서울 서북권 입지가 뛰어난 고양 창릉이 30대 선호도가 가장 높은 3대 유망 지역으로 꼽힙니다. 당첨 확률을 높이려면 청약통장 월 납입액을 25만원으로 유지하는 것이 유리하며 해당 지역 거주자 우선 공급 원칙에 따라서 과심 지역에 미리 거주 요건을 채워두는 전략이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금부터는 부동산 애브로 원하는 지역의 매물 시세와 전세 대출 가능 여부를 매일 확인하세요 이사 2개월 전이 매물이 가장 많이 나오고 선택권이 넓은 골든타임입니다 늦어도 1.5개월 전에는 계약을 마쳐야 대출 준비가 수월합니다. 집을 보기 전 주거래 은행에 방문해서 내 소득과 신용도로 전세대출 한도가 얼마까지 나오는지 미리 확인하시고 마음에 드는 집을 찾고 계약서를 쓰면 최소 1개월 전에는 은행에 대출 신청을 넣어야 합니다. 심사 기간이 보통 2주~3주 정도 소요됩니다. 전세는 매물이 귀하고 대출 심사가 까다롭습니다. 마음에 드는 전세 매물이 있다면 전세대출 부적격 시 계약금 반환 특약을 넣을 수 있는지 중개사와 상의하시고 전세 매물이 마땅치 않다면 이사 1개월 전까지는 월세로 눈을 돌려 계약을 마무리하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민간임대사업자는 법적으로 임대보증금 보증보험에 의무 가입해야 합니다. 건설사가 돈을 못 돌려줘도 HUG 등에서 대신 받을 수 있어 일반 전세보다 안전합니다. 원칙은 퇴거일 즉시 반환이지만 대형 건설사가 아닌 다음 세입자가 들어와야 돈을 주는 관행이 있어 돈이 묶인다는 말이 나오는 것입니다. 만약 보험을 통해 받게 되면 서류 심사 등으로 수개월이 소요될 수 있습니다. 상담사의 말보다 계약서상에 확정분양가라는 단어와 금액이 명확하게 기재되어 있는지 확인하시고 명시되어 있다면 10년 후 시세가 올라도 그 가격에 살 수 있는 강력한 권리가 됩니다. 장점은 10년 동안 보증금이 묶이는게 걱정된다면 중간에 임차권 전매를 통해 프리미엄을 붙여 팔고 있습니다. 위치가 좋다면 지인들의 우려와 달리 훌륭한 제테크 수단이 될수 있습니다. 즉 보증보험 가입 여부와 확정분양가 명시만 계약서로 확인된다면 큰 리스크 없이 10년 거주권을 확보하는 셈입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.첫번째로 전세 세입자가 1순위이므로 은행에서 주담대를 해주지 않습니다. 보유 현금 1억 + 부족분 7천만원 신용대출로 충당해야 하며 DSR 규제로 인해 본인 소득에 따라 한도가 달라질 수 있으니 사전에 확인이 필수입니다. 두번째로 세입자가 나갈 때 주담대를 신청하고 보증금 3.8억원을 돌려줄 수 있습니다. 울산 기준 LTV 70% 적용 시 최대 3.85억원까지 가능하나 본인의 DSR이 최종 한도를 결정합니다. 자산 현금화시 주의사항은 1억 자산 중 5500만원은 계약 당일 즉시송금하도록 미리 현금화해 두어야 합니다. 취득세와 복비 등 약 1000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요합니다. 요약하자면 자금은 현금 1억 + 신용대출로 사고 나중에 세입자 나갈 때 주담대를 받아 신용대출을 끄거나 보증금을 돌려주면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부가 규제를 강화해도 실거주 1주택자에게는 보유세 감면과 양도세 비과세 혜택을 여전히 유지하고 있습니다. 세금 때문에 내 집 마련을 포기할 수준은 아닙니다. 2026년 하반기부터 다주택자 규제는 강화되나 무주택자가 생에 첫 집을 사는 경우 취득세 감면 등 지원책이 더 많습니다. 2026년 서울 및 수도권 입주 물량이 역대 최저치로 떨어지면서 집값이 하락하기보다는 전세가가 매물가를 밀어 올릴 가능성이 큽니다. 스트레스 DSR 3단계 대출 한도가 줄어들고 있어 사고 싶어도 대출이 안나와서 못사는 시기가 올 수 있다는 우려가 많습니다. 다른사람들은 집을 돈 주고 사는 것이 아니라 나의 쉼터라는 곳이므로 실거주 1채는 인플레이션 방어 수단으로 필수라는 찬성론과 고금리가 유지되고 있어 무리한 영끌은 위험하다고 청약이나 경매를 노린다는 반대파로 나뉘고 있습니다. 즉 7월 만기까지 집주인이 연락이 없다면 묵시적 갱신으로 거주 기간을 확보하여 시간을 버시고 그 사이 본인의 자금력을 점검해 보시고 감당 가능한 수준이라면 공급이 부족한 지역의 급매물을 노려보는 것이 평생 월세보다 자산 형성에 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 이란과 이스라엘 미국간의 긴장이 전쟁 수준으로 고조되면서 국제 유가가 배럴당 100~110달러를 돌파했습니다. 특히 주요 원유 수송로인 호르무즈 해협 봉쇄 우려가 현실화되면서 공급 불안이 가격에 즉각 반영되었습니다. 원달러 환율이 1500원선에 육박하면서 원유를 수입해오는 비용 자체가 크게 늘어 국내 기름값을 더 밀어올리고 있습니다. 정부가 유류세 인하 조치를 4월말까지 연장하긴 했으나 과거보다 인하율이 낮아져 소비자가 체감하는 세금 부담은 이전보다 커진 상태입니다. 단기적으로 보았을때 서율 휘발유는 가격이 리터아 2000원 중반까지 치솟고 있습니다. 중동의 군사적 충돌이 해결 기미를 보이지 않는한 당분간은 현재의 높은 가격이 유지되거나 더 오를 가능성이 큽니다. 장기적으로는 이사태가 진정된 이후에야 하락세로 돌아설 것으로 보입니다 단기적으로는 내려가기 힘든 구조이므로 유류비 절감 카드를 활용하거나 알뜰주유소를 찾는 등의 방어적인 관리가 필요합니다. 차량 선택의 경우 경유 가격이 휘발유와 비슷해진데다 환경 규제와 관리비 부담이 커진 경유차는 비추천하며 고유가 시대에 가장 경제적인 대안인 하이브리드나 휘발류차를 선택하는 것이 장기적으로 유리합니다. 감사합니다.