답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이계약은 집주인이 임대 의무기간을 채우면서 동시에 매각 자금을 미리 확보하려는 변칙적인 구조로 매수자는 9월말 주임사 말소 이후에야 토지거래허가를 신청하여 소유권을 가져올 법적 근거가 생깁니다. 잔금일이 내년 1월인것은 매도인의 양도세 비과세 요건 충족이나 토허제 승인 후 소요기간을 고려한 것으로 보이나 등기 전까지 거액의 자금이 묶인 상태에서 집주인의 채무 문제가 발생할 시 보증금 보호가 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 전세로 선입주해 실거주 요건을 선점하는 장점은 있으나 만약 지자체에서 토지거래서가를 불허할 경우 기지급한 계약금과 중도금 회수가 불투명해질 수 있으므로 계약서에 즉시 환불 및 배상 특약을 명시해야 합니다. 즉 등기부상 권리 확보 없이 큰 현금이 장기간 투입되는 위험한 거래이므로 매도인의 신용 상태를 철저하게 확인하시고 가급적 가등기 설정이나 전문 변호사의 계약서 검토를 거친 후 신중하게 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주안역센트레빌 21평은 2021년 입주한 신축으로 최신 평면 구조와 쾌적한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 깔끔한 주거 환경과 낮은 유지보수 비용을 선호하는 젊은층의 수요가 두터운 단지입니다. 미추홀구더월드스테이트 27평은 2008년식으로 연차는 있으나 약 3000세대에 달하는 압도적 대단지 프리미엄과 넓은 실내 면적을 확보하고 있어 가족단위 실거주 수요가 꾸준하고 환금성이 매우 뛰어납니다. 실거주 측면에서 신축의 편리함을 중시한다면 센트레빌이 유리하지만 추후 매도 시에는 대단지 인프라와 평형의 희소성을 바탕으로 가격 방어력이 검증된 더월드스테이트가 자산 가치 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 비슷한 가격대라면 신축 프리미엄을 누릴 것인가와 넓은 평수와 대단지의 안정성을 택할 것인가의 차이이므로 본인의 우선순위에 따라서 결정하되 가급적 대단지 랜드마크의 힘을 가진 더월드스테이트를 눈여겨보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 월세는 빌라와 동일하게 보증금을 맡기고 매달 사용료 지불하는 방식으로 최근에는 전세 사기 우려나 고금리 등의 이유로 아파트에서도 월세 거래 비중이 매우 높아졌습니다. 보증금 500만원에 월 55만원 조건은 주로 소형 평수나 연식이 있는 아파트에서 볼 수 있으며 방이 여러개인 아파트라도 집주인과의 협의에 따라 얼마든지 월세로 입주할 수 있습니다. 아파트는 일반 빌라와 달리 공동 간리비와 개별 사용료가 체계적으로 부과되므로 계약 전 해당 단지의 평균 관리비를 미리 화인하여 매달 나가는 총 지출을 정확하게 계산해야 합니다. 주거 환경과 보안이 우수한 아파트 월세를 선택하실때는 보증금이 적더라도 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 법적 보호 장치를 마련하고 안전하게 거주하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.진주교대 인근 고시텔은 20~30만원대, 시설이 좋은 원룸텔은 35~45만원 수준이며 일반 원룸은 보증금 100~300만원에 월세 30만원 내외로 시세가 형성되어 있습니다. 2~3달 단기 거주시에는 공과금과 가구 구입 부담이 없는 고시텔이 유리하며 일반 원룸은 대부분 1년 단위 계약이라 단기 임대 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 법적으로 고시텔도 실제 거주한다면 전입신고가가능하지만 단기 거주자의 경우 집주인이 번거로움을 이유로 거절할 수도 있으니 입실 전 미리 협의하는 과정이 필요합니다. 비용과 편의성을 종합할 때 보증금 부담이 적고 즉시 입주가 가능한 신안동 일대 원룸텔을 중심으로 발품을 팔아 본인의 예산에 맞는곳을 선택하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.별도의 세대분리를 하지 않았다면친구를 동거인으로 추가하더라도 귀하는 여전히 부모님과 동일한 세대로 묶이며 행정상 독립된 가구로 인정받지 못합니다. 청약시장에서는 주민등록표상 등재된 구성원 전체를 하나릐 세대로 보기 때문에 부모님과 같은 등본에 있는 한 귀하는 독립된 무주택 세대주 자격을 얻을 수 없습니다. 친구는 등본상 동거인으로 표시되어 귀하의 가족 관계에는 포함되지 않지만 동일 주소지에 거주하는 특성상 귀하의 가구 분리 여부에는 아무런 법적 영향을 주지 않습니다. 따라서 청약 시 단독 가구로 인정받으려면 만 30세 이상이거나 소득 요건 등을 갖추어 주소지를 완전히 옮기거나 실질적인 세대분리 요건을 충족하여 별도의 세대를 구성해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족 구성원이 늘어날 가능성이 있다면 공간 효율이 높은 구축 24평 매매가 유리하며 입지가 좋은곳이라면 향후 재건축이나 리모델링을 통한 자산 가치 상승까지 기대할 수 있습니다 반면에 1~2인 가구로서 쾌적함과 환금성을 최우선으로 한다면 신축 19평 매매를 추천하며 소형 평수라도 신축은 수요가 꾸준해 하락기에도 가격 방어력이 상대적으로 강한편입니다. 신축 24평 전월세는 당장의 주거 만족도는 가장 높지만 ㅐ달 나가는 주거비가 매몰되거나 상승기에 자산 격차가 벌어질 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 결국 전세로 비용을 소모하기보다는 내 집을 소유하여 자산을 지키는 것이 유리하므로 본인의 생활 방식에 맞춰 공간의 크기와 건물의 연식 중 더 가치 있는 쪽을 매매하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론은 대출 신청 시점의 소득을 기준으로 하므로 혼인신고 후 부부 합산 소득이 늘어나더라도 기존 대출이 회수되거나 금리가 인상되지 않습니다. 혼인전부터 보유했던 주택은 추가 취득에 해당하지 않아 대출 유지에 문제가 없으나 혼인신고 이후 세대원이 새로운 주택을 추가로 매수하는 것은 금지됩니다. 각자 집을 가진 상태에서 혼인할 경우 신고일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 1주택 비과세 혜택을 받지만 해당 주택의 2년 보유 요건은 반드시 채워야 합니다. 따라서 2026년 11월 이전에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 반드시 보유 기간 2년을 충족한 시점 이후에 매도하여 절세 혜택을 받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.산본내에선느 GTX-C 호재가 있는 금정역 인근의 14단지 매화주공이나 재건축 기대감이 높은 6단지 주몽백합, 리모델링이 활발한 7단지 우록아파트를 5억대로 공략해볼 만합니다. 산본은 1기 신도시 특별법에 따른 선도지구 지정 가능성이 미래 가치 핵심이므로 용적률이 낮아 사업성이 좋은 단지를 우선적으로 검토하는 것이 유리합니다. 다른 지역을 고려하신다면 서울 접근성이 뛰어난 광명 하얀동의 재축 단지들이나 교통 호재가 집중된 인덕원 인근의 의왕, 안양 지역 구축 단지들이 5억대 예산에서 투자 가치가 높습니다. 실거주와 투자를 동시에 잡으려면 단순 평수보다는 향후 신축 아파트로 변모할 속도가 빠른곳을 선택해야 하며 반드시 현장을 방문해 단지별 추진 형황을 직접 확인해 보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.퇴직금 중간정산을 위한 무주택자 여부는 본인뿐만 아니라 주민등록상 세대원 전원을 기준으로 하기에 유주택자인 배우자와 법적 부부라면 원칙적으로 불가능합니다. 배우자아 6년째 별거 중이더라도 법적인 혼인 관계과 유지되고 있다면 동일 세대로 간주되어 무주택 조건 충족이 어렵기 때문입니다. 다만 주민등록이 완전히 분리되어 있다면 회사나 퇴직연금 운영 기관에 별거 사실을 증빙하여 예외 인정을 받을 수 있는지 마지막으로 확인해 보셔야 합니다. 만약 중간정산이 어렵다면 퇴직연금 담보대출을 활용하거나 무주택자 자격으로 받을 수 있는 전세자금 대출상품을 대안으로 검토해 보시길 권유드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금일은 5월 11일 전까지는 임대인의 의무 불이행이 확정된 것이 아니므로 현재로서는 임대인에게 즉각적인 조치와 확답을 요구하며 상황을 지켜봐야 합니다. 만약 잔금 당일까지 전 세입자가 퇴거하지 않아 입주가 불가능해질 경우 임대인의 책임으로 계약을 파기하고 계약금의 배액인 600만원을 청구할 권리가 생깁니다 임대인에게 내용증명이나 문자로 잔금일 입주 불가 시 발생하는 이사비와 대출 위약금 등 모든 손해를 배상받겠다는 의사를 명확하게 전달하여 강력하게 압박하시길 바랍니다. 청년 대출의 경우 입주 지연 시 승인이 취소될 위험이 있으므로 미리 은행 대출 담당자에게 상황을 공유해서 실행일 조정 가능 여부를 확인해 두셔야 안전합니다. 감사합니다.