답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양신청이 저조하다고 사업이 바로 취소되지는 않지만 조합이 지급해야 할 현금청산금이 폭등해서 대출불가, 시공사 계약 해지 등으로 사업이 사실상 멈추거나 무산될 수 있습니다. 조합이 제시한 낮은 감정평가액에 동의하지 않더라도 추후 수용재결 및 행정 소송 등 3단계 법적 절차를 거치면 보상금을 상당 부분 증액시킬 수 있습니다. 많은 주민이 분양신청을 거부하면 조합이 분담금 조정 등을 제안할 수 있으므로 단독 행동보다는 현금청산자 모임과 연대해서 향후 보상금 증액 소송을 준비하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필수적으로 확인해야 하는 서류는 권리관계를 보는 등기부등본, 위반건축물을 걸러내는 건축물 대장, 규제를 보는 토지이용계획원 외에도 실제 월세 입금 내역을 임대차계약서와 반드시 대조해야 합니다. 상권 분석 방법은 빅데이터 소상공인 상권정보시스템으로 매출 추이를 보고 주 4회 이상 시간별 현장 임장을 통해서 공실률 및 스타벅스, 다이소 같은 핵심 점포 유입,이탈 여부를 파악해야 합니다. 저렴한 매입 요령으로는 상속, 세금 문제로 급하게 매물을 선점하거나 경매를 활용하되 매도인이 기존 세입자를 내보내는 명도 책임 조건으로 계약해야 추후 공실 리스크와 명도 소송 비용을 줄일 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 오차보다는 허가나 신고 없이 베란다 확장, 옥탑방 설치 등을 진행한 무단 증축과 구조 변경이거나 과거 행정 장부 등록 오류일 가능성이 있습니다. 추후 위반건축물로 적발되면 매년 수백만원의 이행강제금이 부과되며 은행에서 주택담보대출이나 전세자금대출을 전면 거부 당해서 매매가 불가능해질 수 있습니다. 건축사사무소를 통해서 건폐율,용적률상 합법화가 가능한지 먼저 진단받은 후에 벌금을 내고 사후 허가를 받는 추인 절차를 거쳐서 건축물대장과 등기부등본을 실제 면적에 맞게 정정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔도 이중 계약이나 위장 전입 등의 위험이 있으므로 나보다 먼저 전입한 사람이 없는지 계약전에 전입세대확인서를 내눈으로 확인하는 것이 안전합니다. 대출 심사 때 허그가 확인해 주는 것은 맞지만 이는 계약금을 날릴 수 있는 사후 확인이므로 문제가 터지기 전 계약단계에서 리스크를 미리 차단하시면 좋습니다. 부동산이 발급을 거부한다면 특약에 선순위 전입자 또는 집주인의 고지 의무 위반으로 허그 대출 및 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 넣으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전체적인 인프라와 평지 메리트를 고려하면 영등포구 문래동이 상급지이며 아이 유모차를 끌고 키우기에도 봉천동 경사지보다는 문래동 평지가 훨씬 쾌적합니다. 여의도 직주근접과 양육 환경이 먼저라면 평지인 문래 현대6차를, 아내분의 판교 출퇴근 교통2호선 균형이 더 중요하다면 대단지인 봉천두산이나 관악푸르지오가 좋습니다. 대안으로는 부부의 예산에서 대출금을 합친 약 7~9억원대와 여의도 판교 출퇴근, 아이 양육을 모두 만족하는 평지 입지로 보라매공원이 인접한 동작구 신대방도 우성1차 단지도 함께 비교해 보시는 것도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세금 2억 7천만원을 매매대금 일부로 퉁치고 차액이 3억 3천만원만 부모님께 송금하는 방식은 법적으로 아무 문제 없이 가능합니다. 국세청의 증여세 의심을 피하려면 매매계약서 특약사항에 A주택 전세보증금 2억 7천만원을 B 주택 매매대금과 상계처리한다고 명확하게 기재하시면 됩니다. 과거 A 주택 전세 계약 당시 부모님 계좌로 전세금을 정상적으로 송금했던 이체내역과 B주택의 시세를 증명할 수 있어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권을 매수한 날부터 법적으로 유주택자로 분류되므로 10월 조기분양 공고일 기준 무주택 세대 구성원 조건이 깨져서 자격이 없습니다. 분양권 취득 시 실제 아파트 입주일까지 임시 거주는 허용되지만 우선분양권전환 자격은 완벽한 무주택자에게만 주어집니다. 이번 조기분양을 꼭 받으셔야 하는 상황이라면 10월 공고일 전까지 취득하신 분양권을 제3자에게 매도해서 다시 무주택 자격을 갖추는 방법을 검토하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서 명의가 여자친구라도 실제 거주한다면 여자친구 신분증과 도장과 계약서를 지참해서 주민센터에 질문자님 이름으로 단독 세대주 전입신고가 가능합니다. 보금자리론 신청 시 무주택 요건을 지키려면 여자친구와 같은 세대로 묶이지 않고 질문자님이 반드시 단독 세대주로 분리되어서 등록되어야 안전합니다. 계약자와 전입 세대주가 다르면 집주인이 오해할 수 있으므로 집주인에게 미리 양해를 구하고 대출 예정 은행에 해당 조건으로 무주택 세대주 자격 유지가 가능한지 재확인 한 후 진행하시기 바랍니다. 그런데 계약자가 여자친구인데 전입신고는 질문자님이 하게 되면 법적으로 이 집은 대항력을 갖추지 못해서 보증금 위험이 있는점도 알아야 합니다. 세대주는 질문자님, 세대원은 여자친구로 등록하는 방법도 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.마트는 날씨에 상관없이 쾌적하고 늦은 시간에도 이용할 수 있으며 주차와 카드결제가 편리하고 소포장 제품이 많아서 바쁜 현대인의 일상에 최적화되어 있습니다. 반면에 시장은 마트가 주지 못하는 특유의 활기찬 볼거리와 가성비 좋은 떡볶이, 닭강정 등 먹거리가 가득하고 제철 농수산물을 덤과 함께 저렴하게 살 수 있는 정이 있습니다. 정리하자면 매일매일의 편리한 삶을 지탱해 주는 마트가 도보권에 있고 주말에 나들이 겸 즐길 수 있는 전통시장이 근처에 있는 환경이 가장 좋은 주거환경입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기장을 지방으로 이전하면 수도권 지자체의 막대한 레저세와 지방교육세 수입이 사라지고 국가 체육, 축산 발전등에 쓰이는 공익 기금 조성이 반토막 난다는 현실적인 재정 문제가 있습니다. 합법 경기장의 접근성을 막아버리면 이용자들이 도박을 끊는게 아니라 접근이 훨씬 쉬운 온라인 불법 도박 사이트나 불법 홀덤펍으로 숨어드는 풍선 효과가 발생할 수 있습니다. 따라서 정부는 경기장 전면 이전 대신에 도심 속 화상경마장을 점진적으로 폐쇄하고 온라인 베팅 한도를 엄격하게 규제하는 간접적인 방식으로 중독을 억제하고 있습니다. 감사합니다.