답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2,7호선 직장 접근성이 좋고 가성비와 평지 지형, 반려견 인프라를 모두 갖춘 인천 부평구와 부천시 신중동역을 추천드리며 서울 안에서는 구로,금천구 대림역 등을 추천합니다. 사이트 추천은 허위매물이 가장 적고 실제 매물 위주인 [네이버 부동산]과 반려견 동거 등 조건 합의가 수월한 직거래 플랫폼인 [피터팬의 좋은방 구하기] 카페를 추천드립니다. 한국인 남자친구 명의로 대출 시 한도는 그의 연소득과 기존 대출 유무와 재직 기간 및 신용점수로 결정되므로 계약 전 은행에 사전에 상담을 받는 것이 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기도 안양시는 1,4호선 교통이 편리해 서울 접근성이 좋고 청년 창업가를 위한 월세 지원 및 무상 오피스 제공 등 지자체 차원의 창업 인프라와 사업자 마케팅 지원이 매우 풍부합니다. 인천 부평, 미추홀구는 수도권에서 집값과 임대료가 저렴해서 초기 자본을 아끼기 좋고 1,7호선으로 서울 출퇴근이 용이하여 청년 창업시 5년간 소득세 50~100% 감면 등 세제 혜택이 막강합니다. 본인의 주 활동하는 곳이 강남, 판교 등 경기 남부권이라면 안양을 선택하시고 여의도,마포 접근성과 극단적인 비용 절감 및 세금 혜택이 최우선이라면 인천을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수인분당선 망포역에서 영토역 인근을 추천드립니다. 삼성전자 직장인이 많아서 평지 지형에 치안이 매우 좋고 강남행 교통 및 인프라가 완벽합니다. 또한 강아지 산책 공간이 완벽한 신동 카페거리 인근도 있습니다. 두 지역 모두 서울 원룸 가격으로 실평수 9평 이상의 전입신고 가능한 넓은 오피스텔이나 투룸 매물이 많으며 1인 가구가 밀집해 있어서 반려견 수용도도 타지역보다 훨씬 높습니다. 주의할점은 가격이 저렴하다는 이유로 노후 골목이 많고 야간 치안이 취약한 수원역 근처나 팔달구 구도심 빌라촌은 절대 피해야 하며 계약 시 반려견 사육 동의 및 원상복구 특약을 명시해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양신청이 저조하다고 사업이 바로 취소되지는 않지만 조합이 지급해야 할 현금청산금이 폭등해서 대출불가, 시공사 계약 해지 등으로 사업이 사실상 멈추거나 무산될 수 있습니다. 조합이 제시한 낮은 감정평가액에 동의하지 않더라도 추후 수용재결 및 행정 소송 등 3단계 법적 절차를 거치면 보상금을 상당 부분 증액시킬 수 있습니다. 많은 주민이 분양신청을 거부하면 조합이 분담금 조정 등을 제안할 수 있으므로 단독 행동보다는 현금청산자 모임과 연대해서 향후 보상금 증액 소송을 준비하는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필수적으로 확인해야 하는 서류는 권리관계를 보는 등기부등본, 위반건축물을 걸러내는 건축물 대장, 규제를 보는 토지이용계획원 외에도 실제 월세 입금 내역을 임대차계약서와 반드시 대조해야 합니다. 상권 분석 방법은 빅데이터 소상공인 상권정보시스템으로 매출 추이를 보고 주 4회 이상 시간별 현장 임장을 통해서 공실률 및 스타벅스, 다이소 같은 핵심 점포 유입,이탈 여부를 파악해야 합니다. 저렴한 매입 요령으로는 상속, 세금 문제로 급하게 매물을 선점하거나 경매를 활용하되 매도인이 기존 세입자를 내보내는 명도 책임 조건으로 계약해야 추후 공실 리스크와 명도 소송 비용을 줄일 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 오차보다는 허가나 신고 없이 베란다 확장, 옥탑방 설치 등을 진행한 무단 증축과 구조 변경이거나 과거 행정 장부 등록 오류일 가능성이 있습니다. 추후 위반건축물로 적발되면 매년 수백만원의 이행강제금이 부과되며 은행에서 주택담보대출이나 전세자금대출을 전면 거부 당해서 매매가 불가능해질 수 있습니다. 건축사사무소를 통해서 건폐율,용적률상 합법화가 가능한지 먼저 진단받은 후에 벌금을 내고 사후 허가를 받는 추인 절차를 거쳐서 건축물대장과 등기부등본을 실제 면적에 맞게 정정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔도 이중 계약이나 위장 전입 등의 위험이 있으므로 나보다 먼저 전입한 사람이 없는지 계약전에 전입세대확인서를 내눈으로 확인하는 것이 안전합니다. 대출 심사 때 허그가 확인해 주는 것은 맞지만 이는 계약금을 날릴 수 있는 사후 확인이므로 문제가 터지기 전 계약단계에서 리스크를 미리 차단하시면 좋습니다. 부동산이 발급을 거부한다면 특약에 선순위 전입자 또는 집주인의 고지 의무 위반으로 허그 대출 및 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 넣으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전체적인 인프라와 평지 메리트를 고려하면 영등포구 문래동이 상급지이며 아이 유모차를 끌고 키우기에도 봉천동 경사지보다는 문래동 평지가 훨씬 쾌적합니다. 여의도 직주근접과 양육 환경이 먼저라면 평지인 문래 현대6차를, 아내분의 판교 출퇴근 교통2호선 균형이 더 중요하다면 대단지인 봉천두산이나 관악푸르지오가 좋습니다. 대안으로는 부부의 예산에서 대출금을 합친 약 7~9억원대와 여의도 판교 출퇴근, 아이 양육을 모두 만족하는 평지 입지로 보라매공원이 인접한 동작구 신대방도 우성1차 단지도 함께 비교해 보시는 것도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세금 2억 7천만원을 매매대금 일부로 퉁치고 차액이 3억 3천만원만 부모님께 송금하는 방식은 법적으로 아무 문제 없이 가능합니다. 국세청의 증여세 의심을 피하려면 매매계약서 특약사항에 A주택 전세보증금 2억 7천만원을 B 주택 매매대금과 상계처리한다고 명확하게 기재하시면 됩니다. 과거 A 주택 전세 계약 당시 부모님 계좌로 전세금을 정상적으로 송금했던 이체내역과 B주택의 시세를 증명할 수 있어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권을 매수한 날부터 법적으로 유주택자로 분류되므로 10월 조기분양 공고일 기준 무주택 세대 구성원 조건이 깨져서 자격이 없습니다. 분양권 취득 시 실제 아파트 입주일까지 임시 거주는 허용되지만 우선분양권전환 자격은 완벽한 무주택자에게만 주어집니다. 이번 조기분양을 꼭 받으셔야 하는 상황이라면 10월 공고일 전까지 취득하신 분양권을 제3자에게 매도해서 다시 무주택 자격을 갖추는 방법을 검토하셔야 합니다. 감사합니다.