답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기민간임대주택 임대사업자는 임대보증금 보증보험 가입이 법적 의무이며 이를 위반할 경우 과태료 등 처벌 대상이 되므로 임대인에게 즉시 가입을 요구해야 합니다. 임대인의 보증보험 미가입 자체가 세입자의 HUG 전세보증금반환보증 심사시에 직접적인 탈락 사유는 아니지만 주택가격 산정기준을 충족하지 못할 경우 심사에서 탈락할 위험이 큽니다. 가계약금의 계약의 중요 사항에 대한 합의가 있었다면 배액배상 대상이 되나 단순 가계약 상태에서 중대한 권리 하자를 이유로 해지할 경우 반환 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 즉시 중개인과 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세는 보증금을 맡기고 월 임대료 없이 거주 후 반환받는 방식이며 월세는 보증금 외에 매달 정해진 월세를 내는 방식으로 평형과 상관없이 자신의 자금 상황에 맞춰 선택해야 합니다. 전세사기는 주로 시세보다 높은 보증금을 설정해서 보증금을 돌려주지 않거나 선순위 근저당을 숨기고 대출을 받는 깡통전세 사례가 많으므로 계약 전 등기부등본 확인이 필수입니다. 계약시에는 등기부등본의 권리관계를 꼼꼼하게 살피고 계약 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 확보하시고 가능하면 보증보험 가입이 보장되는 안전한 매물인지 반드시 확인하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 아파텔 투자시에는 강남, 여의도, 마곡 등 주요 업무지구와 인접하여 직주근접 수요가 확실하고 역세권에 위치해서 대중교통 이용이 편리한 단지를 우선 고려해야 합니다. 시장에서 인지도가 높은 단지로는 마곡지구의 힐스테이트 에코 마곡나루, 강남권의 강남역 루벨등이 있으며 대단지이거나 브랜드 입지도가 높은곳이 환금성 측면에서 유리합니다. 아파텔은 일반 아파트보다 전용률이 낮고 취득세 부담이 클 수 있으므로 매수 전에 반드시 주변 시세와 임대 수익률, 주차 여건 및 향후 공급 물량을 철저하게 비교하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.울산광역시의 경우 보증금 8500만원 이하인 경우 최우선변제금 2800만원까지는 경매시에도 가장 먼저 보호받을 수 있습니다. 보증금 규모와 관계없이 계약 직후 전입신고와 확정일자를 필수로 완료하여 대항력을 확보하고 계약 전에 등기부등본상의 선순위 근저당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가장 안전한 방어책은 주택도시보증공사등의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이며 가입 가능 여부를 임대인과 미리 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간중에 퇴거를 원할 경우 임대인의 동의가 우선이며 통상적으로 다음 세입자를 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 중도 퇴거가 가능합니다. 집이 잘 나가지 않는다면 임대인과 협의해서 현재보다 월세를 소폭 낮추거나 세입자가 부담해야 할 중개보수 비용을 임대인에게 일부 분담해달라고 제안해서 매물 경쟁력을 높여야 합니다. 법적으로 계약 종료시까지 임대료 지급 의무가 있으므로 임대인에게 상황을 정중히 설명하고 다음 세입자 구하기에 집중하며 부동산 여러곳에 매물을 빠르게 노출시는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 응시 자격에 제한이 없어 중학생도 응시가 가능하며 합격 시 자격증 취득까지 정식으로 인정받을 수 있습니다. 다만 미성년자는 관련 법령상 개업이나 공인중개사로서의 실무 수행이 불가능하므로 실제 자격증을 활용한 직업 활동은 성년이 된 이후에 가능합니다. 경제와 투자 공부를 병행하는 귀하의 계획은 장차 부동산 전문가로 성장하기 위한 매우 유익한 과정이고 지금은 이론 지식을 쌓는데 집중하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간 만료 2개월전까지 기존 계약을 연장하겠다는 의사를 새로운 집주인에게 명확하게 전달하여 계약갱신청구권을 먼저 행사하세요. 새로운 집주인이 등기를 마친 상태라면 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있으나 만약 등기 전이라면 귀하의 갱신청구권이 우선 적용될 가능성이 높습니다. 실거주 여부를 다투거나 퇴거를 고민해야 하는 상황이라면 관련 판례와 법령 해석이 복잡하므로 즉시 법률구조공단 등을 통해서 구체적인 상담을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권 매매의 핵심은 명의변경이므로 중개사를 통해서 매수자를 찾은 뒤 시행사가 지정한 날짜에 함께 방문해서 분양 계약서상의 명의를 매수자로 교체하는 절차를 밟아야 합니다. 매수세가 약한 광주시장에서는 거래가 어렵다면 분양권 전문 부동산에 매물을 내놓으면서 기존 납입한 분양대금 대비 프리미엄을 조정해서 매수자의 진입 장벽을 낮추는 것이 가장 효과적입니다. 잔금 부담이나 대출 이자 등이 고민이라면 매도 전략뿐만 아니라 세입자를 구하려 전세 보증금으로 중도금 및 잔금을 해결하는 전세 끼고 매도 방식도 고려해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔 주거용, 상가주택 주택부분과 아파트까지 포함해서 총 3주택자로 분류될 가능성이 높습니다. 오피스텔의 사업자 등록 여부는 홈텍스에서 주소지를 입력해서 조회하거나 관할 세무서에 문의하면 정확하게 확인할 수 있습니다. 상가주택은 주택 면적 비율에 따라서 세법상 주택 수 산정 방식이 달라질 수 있으므로 정확한 판단을 위해서는 건축물대장을 지참해서 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농지법 위반 시 일반적으로 이행강제금이 부과되며 투기 목적이 입증되지 않은 단순 위반은 즉각적인 구속 가능성이 매우 낮으니 너무 걱정하지 마세요. 지금이라도 구두 계약을 서면으로 전환하거나 임차인에게 원상복구 내용증명을 보내 자발적으로 시정하는 모습을 갖추는 것이 처벌 방어에 가장 중요합니다. 부동산의 기망 행위 입증은 증거 확보가 중요하니깐 고소 전에 변호사와 상담해서 당시 계약 자료를 토대로 승소 가능성을 객관적으로 검토받으시기를 바랍니다. 감사합니다.