답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2호선 도보 5분인 역세권과 완벽한 풀옵션, 깨끗한 건물 관리는 임차인들이 무조건 선호하는 최고의 강점입니다. 다만 7평 크기에 월세 100만원은 주변 시세 대비 다소 무거워서 방을 쪼개 쓰려는 1인 가구나 룸메이트 위주로 타겟을 좁혀야 합니다. 지금 같은 비수기에는 부동산에 법적 최대 한도의 수수료를 약속하거나 해서 매물을 우선으로 추천하게 만들어야 하며 당근마켓이나 직방 등에 직접 올려서 방을 보여주는 것도 빠른 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약서에 명시되어 있지 않더라도 주택임대차보호법에 따라서 계약을 끝내려면 만기 최소 2개월 전에 집주인에게 통보했어야 합니다. 기한을 놓쳐서 자동으로 계약이 연장되었으므로 오늘 해지를 통보한 날부터 법적으로 3달 뒤인 9월 11일이 되어야 만기 효력이 발생해서 보증금을 돌려받는 법적인 권한이 생깁니다. 그러니 법적으로 7월 13일 만기에 돈을 받기 어려우므로 집주인과 합의해서 새로운 세입자를 빠르게 입주시킨 뒤 중개수수료를 부담하고 보증금을 받아 나가는 것이 최선입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 빌라의 근저당과 먼저 들어온 세입자들의 보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘지 않아야 경매에 넘어가도 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 계약 전에 중개사에게 집주인의 국세,지방세 완납증명서를 요구해서 체납으로 인해 집이 압류되거나 공매로 넘어가서 보증보험이 거절되는 리스크를 차단해야 합니다. 계약 당일부터 잔금 지급일 이튿날까지 등기부등본상에 근저당 설정 등 새로운 권리 변동을 금지하는 특약을 넣어 집주인이 몰래 대출을 받는 뒤통수치기 행위를 방지해야 합니다. 이사 수요가 몰리는 연초나 가을철을 피해서 5~8월의 여름철 비수기를 노리면 집주인들이 보증보험 가입 요건을 적극적으로 맞춰줄 확률이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이번에 나온 금액은 수년전 사업시행인가일 기준의 장부상 가치일 뿐이며 분양을 포기하고 현금청산을 선택하면 시세를 반영해서 새로운 감정평가를 다시 받게 됩니다. 현금청산 평가는 협의 및 수용 시점의 최신 시세를 반영하고 주민 추천 평가사등이 참여하므로 지금 통보받은 금액보다 더 떨어지지 않고 오히려 올라갈 가능성이 큽니다. 분담금 6억~억단위 감당이 어렵다면 분양 신청을 안하면 되지만 조합원 자격이 즉시 박탈되며 실제로 청산금을 받기까지는 권리처분인가 이후 대략 1년 이상의 시간이 걸립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.농업인이 아닌 일반인도 주말농장 목적으로 농지를 살 수 있지만 면적은 반드시 세대원 전체가 소유한 면적을 합산해서 총 1000 제곱미터인 302평 미만이어야 합니다. 일반 농업인과 다르게 주말, 체험영농 목적의 취득은 규제가 엄격해서 이른바 절대농지로 불리는 농업진흥지역 내의 농지는 구입할 수 없으며 반드시 진흥지역 밖의 농지만 가능합니다. 농지취득자격증명 발급 시 주말,체험영농계획서 제출이 필수이며 거주지와 농지간의 거리 제한은 없으나 취득 후 임대나 방치 없이 반드시 본인과 가족이 실제로 경작해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상업용 건물은 과거 호황기가 아닌 현재 떨어진 임대수익과 공실률을 바탕으로 가치를 매기는 수익환원법이 매수자들의 절대적인 가격 산정 기준이 됩니다. 비록 상권 위축으로 임대 수익이 반토막 났더라도 인근의 최근 토지 거래 사례를 비교해서 땅값이 일정 수준 이하로 가격이 폭락하는 것을 방어해 줍니다. 제값을 받기 위해서는 임대료를 무작정 낮추기 보다 무상임대를 활용해서 계약서상 임대료 지표를 유지하거나 사옥, 통오피스 등 매수자가 리모델링하고 개발할 수 있는 용도 변경 잠재력을 제시하시면 좋습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.평촌은 학원가와 GTX-C 교통호재 덕분에 배후 수요가 탄탄해서 공사비를 감당할 사업성이 충분하게 있으며 민백블록, 귀인블록 등 선도지구들을 중심으로 특별정비구역 지정 절차가 빠르게 진행중입니다. 최근 폭등한 공사비로 인해서 주민이 부담해야 할 분담금이 수억원에 달할 수 있고 안양시의 연차별 정비 물량제한에 따라서 순차적으로 이주해야 하므로 전체 완공까지는 오랜 시간이 걸립니다. 평촌의 재건축은 분명히 실현되겠지만 단지별로 양극화가 심할것이므로 무작정 진입하기 보다 통합 재건축 추진위의 결속력이 단단하고 주민 동의율이 압도적으로 높은 선도지구나 상위 구역 위주로 선별적으로 접근해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.나홀로 주상복합은 거래량이 적고 보수적으로 평가되어 감정가가 매매가보다 한참 낮게 나올 확률이 높으며 이 경우 대출 한도가 줄어서 잔금이 부족해질 수 있습니다. 정식적인 감정은 오래 걸리지만 은행 창구에 주소를 적고 가감정을 요청하면 1~2일만에 대략적인 대출 한도를 무료로 확인할 수 있습니다. 가감정 결과 예산이 부족하다면 다른집을 알아봐야 하며 만약 계약을 진행한다면 대출 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 반드시 계약서에 명시해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세후 지분수익률 공식은 유효총소득 - 영업경비 - 연간 대출원리금- 임대소득세에서 실제 투자금인(총 매입가+초기비용-대출금-보증금)을 나누고 X100 으로 산출해야 정교합니다. 잠재 소득에서 보수적인 공실률 5~10%을 차감해서 유효총소득을 구하고 재산세, 중개수수료, 수선비 등의 영업경비를 제외한 순영업소득을 기준으로 가치를 평가해야 합니다. 대출 금리를 연동한 레버리지 검증시 DSCR(순영업소득/연간 부채 서비스액)이 최소 1.2~1.3이상이어야 공실 발생 시 대출 이자를 내 돈으로 매우는 리스크를 방어할 수 있습니다. 팁으로 분양사의 명목 임대료를 맹신하지 말고 임차인의 예상 매출을 역산해서 임대료 거품여부를 파악하며 노후화에 따른 대규모 수리비를 매년 NOI 3~5% 수준으로 별도 유보해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 빌라는 건물 전체에 메인 계량기 1개만 있어서 수도세가 총액으로 한장만 나오므로 집주인이 호수별 정확한 사용량을 알 수 없습니다. 하지만 복도나 보일러실 양수기함에 호수별로 조그만 개별 계량기가 따로 설치되어 있다면 집주인이 직접 검침하면서 확인이 가능합니다. 관리비 15만원은 수도세 평균치와 세입자들의 넉넉한 사용량을 이미 감안해서 높게 책정해 둔 금액이니 문 앞에 양수기함에서 내 호수가 적힌 계량기가 없다면 집주인은 내 사용량을 모르니 일상적인 세탁이나 샤워 등은 눈치 보지 마시고 편하게 하셔도 됩니다. 감사합니다.