답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.객관적인 통계나 검증 가능한 수치인 사실과 개인의 주관적 해석이나 감정이 담긴 의견,추측을 명확하게 구별해야 합니다. 정보 제공자의 전문성과 공신력을 확인하고 1차 출처인 공식 문서나 논문 등과 복수의 교차 검증을 통해서 신뢰성을 따져봐야 합니다. 검증 절차는 체계적인 사실 확인 과정을 위해서 정보의 왜곡과 가짜 뉴스를 걸러내고 올바른 판단과 의사결정 내리는 중요한 안전장치입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사일 15일이나 보증금 반환일 20일이 아니라 실제 계약이 만료되는 30일을 기준으로 삼아서 해당 월의 일할 계산을 진행하는 것이 원칙입니다. 집수리를 임대인이 진행하더라도 공과금은 실제 퇴거해서 거주하지 않는 15일 이사일을 기준으로 마감해서 정산하는 것이 합리적으로 보입니다. 단 15일부터 20일 사이 집수리 기간 동안 발생하는 공과금은 임대인과 협의해서 해당 기간만큼 임대인이 부담하도록 조율하는 것이 타당해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사를 통해 갱신 계약서를 다시 작성하는 경우 원칙적으로 임대인과 임차인 모두 각각 중개수수료를 내야합니다. 전체 보증금이 아닌 5% 오른 증액 금액을 기준으로 법정 요율이 적용되므로 최초 계약시보다는 비용이 훨씬 적게 발생하고 재계약의 경우 중개 업무의 범위가 상대적으로 적기 때문에 방문전에 공인중개사와 협의해서 수수료 감면을 받거나 대필료 수준으로 조율하는 경우가 많습니다. 비용이 아깝다면 기존 계약서의 여백에 증액 내용이나 변경된 조건을 자필로 적고 임대인과 임차인이 도장이나 서명을 하면 법적인 효력이 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.특정 지역이나 대출 규제를 강화하면 수요가 규제를 피한 인근 지역이나 다른 자산 시장으로 이동해서 새로운 과열을 낳기 때문입니다. 주택은 공급을 늘리는데 수년이 걸리는 반면에 규제는 즉각 반응하므로 단기적인 수요 억제만으로는 시장의 근본적인 불안을 해소하기는 어렵습니다. 시중에 풀린 막대한 유동성과 집값은 오른다는 시장 참여자들의 기대심리가 정부 규제의 정책 효과를 압도하는 이유도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생활인프라가 밀집된 역세권, 슬세권 등은 실거주 선호도가 항상 높아서 경기 침체시에도 방어와 매수가 수월합니다. 이미 높은 입지 가치가 매매가에 상당 부분 반영되어 있는 경우가 많아서 향후 시세 상승 여력과 실거주 만족도를 함께 저울질해야 합니다. 무조건적인 유행을 따르기보다 본인의 생활 패턴에 가장 중요한 인프라가 무엇인지 우선순위를 정해서 매입하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간 내 중도 해지시 발생하는 위약금의 발생 조건과 구체적인 산정 방식을 확인해서 예상치 못한 금전적인 손실을 방지해야 합니다. 계약종료 시 자동갱신 여부와 부가서비스 이용료와 관리비 등 숨겨진 추가 비용이 청구되는지 꼼꼼하게 따져봐야 하며 구두로 약속한 내용이나 특수한 조건이 있다면 반드시 계약서 특약란에 서면으로 기재하고 분쟁 발생시 책임소재가 누구에게 있는지도 명확하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거 위반건축물이었으나 현재 적법하게 사용승인을 받아 건축물대장에 정식 등재되었다면 감정평가시 전용면적에 온전히 포함이 되며 실사용 면적이 실질적으로 늘어난 만큼 건물의 물리적 가치가 상승해서 전반적인 감정가 산정에 유리하게 적용합니다. 서류상 면적은 인정되나 과거 위반 이력이나 은행의 보수적인 심사 기준에 따라서 대출 한도가 예상보다 다소 낮게 책정될 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.종합부동산세 기준이 실거주 여부와 주택 가격 중심으로 재편돼서 1주택자 실거주자는 세 부담이 완화되거나 유지되는 반면에 비거주 및 고가 주택은 세금이 늘어납니다. 주택담보대출 위험가중치 상향과 강화된 DSR 규제로 대출 문턱이 높아졌으며 다주택자와 투자자에게는 보유세와 양도세 부담이 가중되는데 규제 강화와 자금 조달 제약으로 전반적인 거래 회복은 제한되면서도 수도권 선호 지역과 실수요 중심의 똘똘한 한채 선호 현상은 지속될 전망으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 주요 지역과 고가 주택은 공급절벽과 풍부한 현금성 수요로 인해서 오히려 상승세를 이러가는 반면에 대출 규제로 인해 자금력이 부족한 이들에게는 진입 장벽이 더욱 높아져서 양극화가 심화되고 있습니다. 스트레스 DSR 3단계와 대출 한도 축소 기조속에서 무리한게 빚을 내는 영끌은 금리 부담과 상환 리스크를 키울 수 있어서 신중한 접근이 필요합니다. 지금 시점에는 무리한 추격매수나 조급함보다는 본인의 자금 여력과 소득에 맞춘 실수요 중심의 안전한 내 집 마련 계획을 세우는 것이 현명하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.감정평가 시점은 낙찰 시점보다 통상 6개월~1년 가량 앞서 있어서 하락장에서는 감정가가 현재 실제 시세보다 높게 책정되어 유찰이 발생합니다. 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 선순위 임차인 보증금과 유치권, 법정지상권 등의 권리 하자와 명도의 어려움이 반영되기 때문에 가격이 떨어지게 되며 명도소송 비용과 미납 관리비, 취득세 등 부수적인 비용과 대출 제한 등 즉시 현금화가 어려운 환금성 위험이 감안돼서 낙찰가가 낮게 형성되고 있습니다. 감사합니다.