답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금과 월세를 이미 지급되었다면 서면 계약서 작성 여부와 상관없이 법적으로 계약이 성립된 상태이며 단순 변심으로 취소할 경우 원칙적으로 임차인은 계약금을 포기해야 해지가 가능합니다. 만약 중개사가 설명한 내용과 실제로 많이 다르다면 중요 사항에 대한 허위정보 제공으로 이를 근거로 계약의 착오 취소나 중개사의 과실 책임을 물을 수 있습니다. 현실적인 실무대응으로는 집주인 입장에서는 이미 계약이 완료된 것으로 간주하므로 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료와 재광고 기간의 일부 임대료를 본인이 부담하는 조건으로 합의해지를 제안하는 것이 가장 빠릅니다. 아직 입주 전이므로 절대로 짐을 들여놓거나 비밀버호를 받아 실제 점유를 시작해서는 안되며 계약 취소 의사는 최대한 빠르게 중개사와 집주인에게 전달해야 손해를 줄일 수 있어요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보금자리론 대출 실행 후 3개월 이내 전입이 필수입니다. 세입자가 27년 2월까지 거주한다면 26년 12월 잔금 시 대출을 받았을 때 실거주 의무 위반으로 대출이 회수될 위험도 있습니다. 잔금 시점을 세입자 퇴거일로 늦추거나 일단 전세를 끼고 잔금을 치른 뒤 세입자가 나가는 시점에 맞춰서 대출을 신청하는 것이 안전합니다. 2026년 현재 금리 변동성이 크다면 보금자리론의 고정금리는 안정적이 선택입니다. 나중에 금리가 낮아지면 중도상환수수료 없이 갈아탈 수 있는 장점도 있습니다. 혼인신고 전이라도 소득 6천만원이면 미혼 기준 7천만원 이하에 부합하여 신청 가능하나 신혼부부 전용 우대금리는 받지 못할 수 있습니다. 12월 잔금 후 2월 말 전입은 90일 이내이므로 가능할 수 있지만 날짜가 촉박하므로 세입자와의 퇴거약속을 서면으로 확실히해두고 대출 신청시에도 전입 예정일은 90일 이내로 정확하게 기재하세요. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.판례상 재산분할의 대상과 가액을 정하는 기준시점은 사실심 변론종결일(재판이 끝나는 시점) 입니다. 따라서 숙려기간 중에 취득한 재산이라도 재판이 끝나기 전이므로 원칙적으로는 재산분할 대상에 포함될 가능성이 열려있습니다. 단 새로 매입하는 주택이 부부 공동의 노력으로 형성된 자산이 아님을 입증하면 제외될 수 있습니다. 매수 자금 중 부모님께 빌린돈(차용증 작성 필수)이나 본인의 고유재산, 혼인 파탄 이후 발생한 대출금 등으로 충당했음을 증명해야 하며 숙려기간은 이미 혼인 관계가 실질적으로 파탄 난 이후이므로 이 시기에 새로 형성한 재산은 상대방의 기여도를 인정하기 어렵다는 논리를 세울 수 있습니다. 만약 주택 매입 자금의 일부라도 부부가 같이 살 때 모은 예금이나 기존 재산에서 나왔다면 그 비율만큼은 반드시 재상분할이 되는점 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부의 3기 신도시 등 대규모 공급이 본격적으로 시장에 풀리는 2027~2028년 이후에야 실질적인 가격 안정을 기대할 수 있다는 견해가 지배적입니다. 하지만 단기적인 대출 규제 완화나 금리 인하 기대감은 오히려 수요를 자극해 서울 핵심지 가격을 더 띄우는 부작용을 낳을 수 있습니다. 향후 전국적인 안정보다는 양극화가 심해질 것입니다. 서울은 공급 부족으로 강세를 유지할 예정이고 지방은 미분양과 인구 감소로 하향 안정화될 가능성이 크다고 생각합니다. 정책 효과가 시장에 반영되기까지 시간이 걸리므로 올해와 내년은 혼조세가 지속될 것으로 보입니다. 무조건 떨어진다 혹은 무조건 오른다는 말에 휘들리기보다 본인의 실거주 목적과 자금동원 능력을 냉정하게 따져보고 행동해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 지방은 대부분 비규제지역이므로 다주택자라도 양도세 중과인 세금 폭탄 없이 일반 세율이 적용됩니다. 다만 지방이라도 규제지역이라면 양도세 중과가 맞습니다. 2026년 5월 예정된 중과 유예 종료는 강남 3구 등 조정대상지역에만 해당하므로 지방 주택 소유자는 크게 불안해하실 필요는 없습니다. 세금 때문에 급하게 팔기보다 지역 시세와 보유세 부담을 고려해 결정하셔도 됩니다. 15년 이상 보유시 장기보유특별공제로 최대 30%도 정상 적용이 됩니다. 주의해야할 정책으로 인구감소지역 등 특정 요건을 갖춘 지방 주택은 양도세나 종부세 계산 시 주택수에서 제외해 주는 혜택이 강화되었지만 2026년 부터는 고가 주택 (기준시가 12억 초과)을 소유한 2주택자도 전세 보증금에 대한 간주임대료 소득세가 과세될 수 있으니 이부분은 체크할 필요가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 당일 직전에 등기부등본을 발급 받아서 갑구 (소유자) 와 을구 (대출 현황)을 확인하고 실제 집주인의 신분증과 대조해야 합니다. 모든 거래 금액은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 입금하여 배달 사고를 방지하세요. 전세 거래 시 안정장치로 [전세보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다] 라는 내용을 계약서에 꼭 명시하세요. 이사 당일 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 보증금에 대한 우선순위를 확보해야 해요 그리고 낮 시간에 방문하여 누수나 결로, 수압 등 눈에 잘 띄지 않는 하자를 꼼꼼하게 살피고 필요시 사진이나 영상을 찍어두세요. 계약 시점부터 잔금 및 등기 이전 시까지 추가적인 대출등 권리관계를 설정하지 않는다는 약정을 넣는 것이 안전합니다. 처음이라 어려우시다면 이 집 보증보험 가입이 가능한지와 등기부상 주인 계좌로 입금만 제대로 하셔도 큰 실수는 막을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부 갑구의 거래가액은 현 소유자가 과거에 집을 살 때 신고한 실제 거래가가 맞습니다. 중개사가 말한 내용은 아마 거래가액 7000만원은 현재 주인이 수년 전 이집을 살 때 지불한 과거의 실거래가일 것입니다. 중개사의 1.2억은 이집의 현재 시장 시세를 말합니다. 7천만원에 샀던 집값이 올라서 지금은 1.2억원 정도 한다는 뜻입니다. 근저당권 6600만원은 보통 대출 원금의 120%를 설정하므로 실제 빌린 돈은 약 5500만원정도입니다. 중개사가 과거 거래가 7000만원을 기준으로 보면 대출이 너무 많아 보이지만 현재 시세 1.2억원으로 보면 대출 비율이 적정하다는 점을 강조한 것입니다. 즉 등기부 금액은 과거 가역이고 중개사의 금액은 현재 가격을 의미합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3기 신도시중 압도적인 규모를 자랑하는 곳은 남양주 왕숙입니다. 왕숙 1지구와 2지구를 합치면 웬만한 중소도시 이상의 규모를 갖추게 됩니다. 워낙 부지가 넓어 주거뿐만 아니라 대규모 자족용지를 함께 조성하며 GTX-B 노선과 9호선 연장이 지나는 핵심 거점으로 개발 중입니다. 전문가와 실수요자들 사이에서 입지적 선호도가 가장 높은 곳은 보통 하남 교산입니다. 서울 송파구, 강도구와 바로 맞닿아 있어서 강남권 접근성이 가장 뛰어나며 지하철 3호선 연장이 예정되어 있어 강남권 직주근접을 원하는 수요자들에게 최고 인기 지역입니다. 다음으로 고양 창릉도 서울 은평구, 마포구와 매우 가까우면 서울 경계에서 불과 0.7km 거리입니다 교통 GTX-A 노선이 예정되어 있어서 개통 시 서울역과 삼성역까지 10~20분 내외로 도착할 수 있는 파괴력을 가지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무인 운영이 가능해 인건비 부담이 거의 없으며 손님들도 비대면을 선호하고 소액 결제라 불황에도 꾸준히 유입됩니다. 다만 소위 박리다매 구조입니다. 객단가가 낮아 회전율이 핵심이며 시설 노후화가 빨라서 3~4년 주기로 인테리어나 기기 업그레이드 비용이 크게 들어갑니다. 고정비는 임대료 150~300만원으로 상권에 따라 천차만별이며 전기세 50~80만원, 관리비 30~50만원, 저작권료 약 20만원, 기타 씨씨티비, 캡스 등 10~15만원에 소모품 5~10만원 정도 잡으면 총 고정비는 약 240~450만원 수준입니다. 코노는 목적을 갖고 가기보다 눈에 띄어서 가는 경우가 많으니 학원가나 유흥가 초입이 아니면 매출 올리기가 정말 어렵습니다. 기계 20대와 모니터, 에어컨이 종일 돌아가기 때문에 누진세 적용 여부도 반드시 확인하세요. 고정지출중 임대료와 전기세 비중이 가장 크니 매출액의 약 40~50%가 고정비로 나간다고 계산했을 때 남는 수익이 본인의 목표치와 맞는지 냉정하게 따져보세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 정부가 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 건축 규제를 대폭 완화해준 주택입니다. 일반 아파트가 반드시 갖춰야 하는 놀이터, 경로당, 조경 시설 등의 의무가 없으며 주차장 완화가 그중 가장 큰 이유중 하나인데 아파트는 세대당 1대 이상의 주차 공간이 필요하지만 도시형 생활주택은 전용면적에 따라서 0.5~0.6대 수준만 확보해도 됩니다. 땅값을 크게 아낄 수 있어 분양가가 낮아집니다. 대단지 아파트를 지을 수 없는 좁은 자투리 땅이나 상업지역에 한 동짜리 건물로 높게 짖는 경우가 많으며 토지 매입비는 낮추고 세대수는 밀도 있게 채워 넣기 때문에 개별 세대의 가격이 낮게 책정이 됩니다. 그래서 도시형 생활주택이 싼 이유는 주차장과 편의시설을 포기하는 대신 좁은 땅에 밀집해서 지을 수 있도록 허가해 준 주택이기 때문이며 주의할점은 2026년 현재 공시사격 1억원 이하 주택은 취득세 중과 배제 등 세제 혜택이 있지만 추후 매도가 어렵거나 관리비가 면적 대비 높을 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 감사합니다.